3月9日，寶龍地產(chǎn)(01238.HK)正式公布了2019年度業(yè)績(jī)。
由于寶龍地產(chǎn)在經(jīng)歷了“369”高周轉(zhuǎn)模式后，一度出現(xiàn)“收入大漲、拿地加快VS歸母凈利下降、負(fù)債率上升”的局面。
因而外界很關(guān)注，2019年寶龍地產(chǎn)交出的成績(jī)單，能否“揚(yáng)長(zhǎng)避短”。
年報(bào)數(shù)據(jù)給出的答案則是，收入和利潤(rùn)雙增長(zhǎng)，但負(fù)債局面亟待優(yōu)化。
數(shù)據(jù)顯示，寶龍地產(chǎn)2019年錄得營(yíng)業(yè)收入260.42億元，同比增長(zhǎng)32.9%。寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約為603.50億元，同比增加約47.1%（合計(jì)聯(lián)營(yíng)公司及共同控制實(shí)體），并超出此前設(shè)定的2019年合約銷(xiāo)售目標(biāo)（500億元）。
利潤(rùn)方面，2019年寶龍地產(chǎn)利潤(rùn)約為60.18億元，同比增長(zhǎng)65%。其中，公司擁有人應(yīng)占溢利40.41億元，同比增長(zhǎng)42.4%。核心凈利潤(rùn)43.90億元，同比增長(zhǎng)70.2%。公司擁有人核心凈利潤(rùn)26.80億元，同比增長(zhǎng)45.3%。
整體而言，曾經(jīng)市盈率和總市值，在港股內(nèi)房股中都?jí)|底的寶龍地產(chǎn)，自2019年中期開(kāi)始反彈回升，股價(jià)和評(píng)級(jí)不斷有利好傳出。
至今年3月6日，寶龍地產(chǎn)被納入港股通交易。3月9日，瑞銀首次給予寶龍地產(chǎn)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)6.7港元，體現(xiàn)出資本市場(chǎng)對(duì)這家企業(yè)的預(yù)判。
規(guī)模分析：銷(xiāo)售603億元 “合伙”重倉(cāng)長(zhǎng)三角
2019年寶龍地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入中，物業(yè)銷(xiāo)售收入比重持續(xù)加大（由85%提升至86%），貢獻(xiàn)了224.8億元。
寶龍地產(chǎn)認(rèn)為，合約銷(xiāo)售創(chuàng)歷史新高，主要得益于操作大盤(pán)能力的提升，有6個(gè)項(xiàng)目單盤(pán)合約銷(xiāo)售超過(guò)20億元。貢獻(xiàn)較大的主要項(xiàng)目是寧波、杭州、溫州、紹興、金華、南京及?？诘捻?xiàng)目。
因而在寶龍地產(chǎn)的土儲(chǔ)策略中，“長(zhǎng)三角”依然是重中之重。
2019年報(bào)告期內(nèi)，寶龍地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備總建筑面積297萬(wàn)平方米（開(kāi)發(fā)建設(shè)中物業(yè)209萬(wàn)平方米），其中70%的土儲(chǔ)分布在長(zhǎng)三角區(qū)域。
寶龍地產(chǎn)表示，開(kāi)發(fā)中的土地儲(chǔ)備將用于發(fā)展大型商業(yè)物業(yè)，附設(shè)電影院、大型超市、美食廣場(chǎng)及運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，可見(jiàn)，依然是大盤(pán)戰(zhàn)略。
不過(guò)，持續(xù)開(kāi)展“大盤(pán)”戰(zhàn)略，一定程度上，使得寶龍地產(chǎn)會(huì)持續(xù)增加伙伴。
從寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)可見(jiàn)，2019年的共同控制實(shí)體的權(quán)益38.6億，聯(lián)營(yíng)公司的權(quán)益為17.3億，相較2018年均有上漲。尤其是聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益，同比增長(zhǎng)了77%。
這意味著，2019年寶龍地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的提升，更大程度得益于“合營(yíng)與聯(lián)營(yíng)”快速擴(kuò)張，產(chǎn)生的帶動(dòng)，這種方式一定程度上將削弱公司本身權(quán)益，但有助于快速做大規(guī)模。
另外就寶龍地產(chǎn)的收入而言，還值得一提的是，租金及物業(yè)管理服務(wù)收入28億元，雖然絕對(duì)值不大，但同比上升25.1%，漲勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通銷(xiāo)售的收入，給人更大的想象空間，何況這部分收入的利潤(rùn)率更高。
財(cái)務(wù)分析：利潤(rùn)大幅改善 負(fù)債仍處“消化期”
就利潤(rùn)而言，由于商業(yè)領(lǐng)域“低成本”的租金收入，將推動(dòng)毛利率的表現(xiàn)。因而“雙輪驅(qū)動(dòng)”，時(shí)常被外界視為寶龍地產(chǎn)利潤(rùn)的加推器。
從商業(yè)上市的這一年寶龍地產(chǎn)的利潤(rùn)成績(jī)可見(jiàn)，增幅較高。
寶龍地產(chǎn)整體利潤(rùn)約為60.18億元，同比增長(zhǎng)65%。
其中，股東應(yīng)占溢利40.41億元，同比增長(zhǎng)42.4%。核心凈利潤(rùn)43.90億元，同比漲幅則達(dá)到70.2%。股東應(yīng)占的核心凈利潤(rùn)26.80億元，同比增長(zhǎng)45.3%。
不過(guò)寶龍地產(chǎn)業(yè)績(jī)結(jié)構(gòu)中，非控制性權(quán)益大幅提升，如果采用權(quán)益法，考慮共同控制實(shí)體及聯(lián)營(yíng)公司凈利潤(rùn)額增加，寶龍地產(chǎn)的核算稅后利潤(rùn)約3.7億元，同比增加幅度在101.1%。
但就負(fù)債而言，記得在2018年的業(yè)績(jī)會(huì)上，寶龍?jiān)S下軍令狀“負(fù)債比率今年肯定會(huì)降下來(lái)”。
不過(guò)根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2019年底，寶龍地產(chǎn)總資產(chǎn)1624.96億，總負(fù)債1236億元，負(fù)債比率76%，相較2018年略漲1個(gè)百分點(diǎn)。
其中，主要由于總負(fù)債同比增加了24.5%，超過(guò)總資產(chǎn)漲幅。
從負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，寶龍地產(chǎn)2019年的負(fù)債中，以流動(dòng)負(fù)債為主，規(guī)模超過(guò)非流動(dòng)負(fù)債的1.5倍。
而768.5億元的流動(dòng)負(fù)債（同比增加31%），主要沉淀在其他應(yīng)付款，說(shuō)明伴隨應(yīng)付單位的增加，應(yīng)付往來(lái)款卻尚未充分結(jié)算。
這側(cè)面呈現(xiàn)出，寶龍地產(chǎn)2019年依然處在前期快速拿地的“消化期”，而這將一定程度上影響資金的周轉(zhuǎn)能力。
從應(yīng)付款項(xiàng)的結(jié)構(gòu)就能看出，其中收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)的應(yīng)付款，2019年快速增加至9040萬(wàn)元、其他應(yīng)付稅項(xiàng)也增至5億元。
值得一提的是，寶龍地產(chǎn)2019年4674萬(wàn)非流動(dòng)負(fù)債中，借貸占了85%。
而寶龍地產(chǎn)的借貸成本一直控制較好，借貸主要依靠銀行（260億），平均借貸利率在5.95%左右。
在2019年寶龍地產(chǎn)的融資成本凈額也能看出，一年節(jié)省了4.86億。
與此同時(shí)，寶龍的公司債券的占比有所縮減，目前國(guó)內(nèi)存量債只有1只，規(guī)模5.9億，相對(duì)而言，海外債占比較大（約27.7億）。
商業(yè)見(jiàn)延伸閱讀
《風(fēng)財(cái)訊解讀|寶龍商業(yè)：2019年收入增長(zhǎng)35% 含金量幾何？》
在上市的第十個(gè)年頭，寶龍地產(chǎn)成功將寶龍商業(yè)分拆推上港交所。
寶龍地產(chǎn)總裁許華芳曾表示，分拆商業(yè)上市是想鍛煉團(tuán)隊(duì)，讓業(yè)務(wù)能獨(dú)立成長(zhǎng)，重點(diǎn)不在于向市場(chǎng)集資。
那么上市的2019年，寶龍商業(yè)展現(xiàn)出的能力水平如何？
在商業(yè)板塊備受疫情影響的2020年，寶龍?jiān)谏虡I(yè)板塊是否有了足夠的抗風(fēng)險(xiǎn)能量？風(fēng)財(cái)訊進(jìn)行了分析。
收入增長(zhǎng)35% 含金量有多少？
寶龍商業(yè)3月9日發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)顯示，截至2019年12月31日止年度，公司收入約為16.21億元，同比增長(zhǎng)約35.0%。
值得一提的是，和去年相似，寶龍商業(yè)的收入中，82.4%來(lái)源于商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)貢獻(xiàn)，這部分收入約13.35億元，同比增加36.3%。
相較而言，住宅物業(yè)管理服務(wù)方面僅貢獻(xiàn)了2.85億元的收入（同比增加29.2%）。
雖然貢獻(xiàn)力度差距懸殊，但寶龍商業(yè)的住宅服務(wù)在管面積，1150萬(wàn)平方米，規(guī)模上明顯領(lǐng)先商業(yè)在管面積（700百萬(wàn)平方米）。
這再一次體現(xiàn)出，商業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的溢價(jià)和利潤(rùn)率，明顯高于住宅服務(wù)。
從具體利潤(rùn)數(shù)據(jù)也能看出，2019年寶龍商業(yè)毛利約為4.28億元，同比增長(zhǎng)31.5%；利潤(rùn)約為1.79億元，同比增長(zhǎng)34.0%。
因而在2020年，寶龍商業(yè)選擇了戰(zhàn)略性加持商管，透過(guò)戰(zhàn)略收購(gòu)及投資擴(kuò)展集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)分部，強(qiáng)化“主肋”。
實(shí)際上從2019年的成績(jī)看，寶龍?jiān)诠芾矸?wù)的業(yè)務(wù)能力上，的確有較明顯的成長(zhǎng)。
回顧未拆分時(shí)，2016年-2018年寶龍地產(chǎn)租金及物業(yè)管理服務(wù)收入，同比漲幅分別為26.3%、29.7%、25%，拆分上市第一年，寶龍商業(yè)的收入漲幅即突破了30%。尤其商管服務(wù)，業(yè)績(jī)拉升了接近40個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)出管理坪效和人效上的成長(zhǎng)。
出租率需拉升 2020疫情負(fù)面待對(duì)沖
但有待觀察的是，2019年寶龍商業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，在管項(xiàng)目數(shù)51個(gè)（同比新增6個(gè)），合約建筑面積890萬(wàn)平方米（同比增加200萬(wàn)平方米），并未披露出租率。
根據(jù)寶龍商業(yè)招股書(shū)披露的數(shù)據(jù)，主力產(chǎn)品線寶龍廣場(chǎng)旗下36處商業(yè)物業(yè)平均出租率是84.3%。
相較而言，中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，平均出租率達(dá)到93.8%。期內(nèi)龍湖天街的平均出租率在97.8%，
新城吾悅廣場(chǎng)2018平均出租率也在98%以上。
寶龍商業(yè)的物業(yè)出租率和相應(yīng)的租金收入，仍有待提高。
這也意味著，借助上市的能量，若能對(duì)沖疫情的影響，2020年寶龍商業(yè)在業(yè)績(jī)上，或有較大的拉升空間。
而未來(lái)的“空間”，寶龍商業(yè)重倉(cāng)押注在“長(zhǎng)三角”。
年報(bào)顯示，寶龍商業(yè)計(jì)劃繼續(xù)在長(zhǎng)三角投放大量資源，尤其是在上海、杭州、寧波及南京等經(jīng)濟(jì)樞紐。
此外，計(jì)劃與全國(guó)及地方的領(lǐng)先物業(yè)開(kāi)發(fā)商建立戰(zhàn)略合作，并預(yù)期透過(guò)該等合作獲得新的零售商業(yè)物業(yè)委聘工作。
公告指出，董事會(huì)認(rèn)為，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，主要就是源自集團(tuán)近幾年于長(zhǎng)三角已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目現(xiàn)已逐步進(jìn)入成熟期。
于2019年，集團(tuán)新增在管項(xiàng)目數(shù)量及項(xiàng)目管理合約面積顯著增加，項(xiàng)目籌備階段管理服務(wù)收入預(yù)期增長(zhǎng)。
總體而言，在上市的第一年，寶龍商業(yè)給出的成績(jī)體現(xiàn)出良好的業(yè)務(wù)能力，但發(fā)展前景還需受到“尖銳行情”的檢驗(yàn)。
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