2月份以來(lái)已有超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)了穩(wěn)樓市調(diào)控政策，不過(guò)在調(diào)控政策中，第一個(gè)宣布“降首付”的駐馬店市及“解禁類(lèi)住宅”的廣州均紛紛撤回文件，松綁政策“一日游”。海南則成為新冠肺炎疫情下，第一個(gè)收緊房地產(chǎn)調(diào)控的城市，明確以壯士斷腕的決心調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破除經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。由此，疫情沖擊下的樓市調(diào)控走向也備受市場(chǎng)關(guān)注。  

海南成全國(guó)首個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售省份，擺脫房地產(chǎn)依賴(lài)  

3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，對(duì)在我省已擁有2套及以上住房的本省戶(hù)籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷(xiāo)售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房，并規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。  

這也是在新冠肺炎疫情下，第一個(gè)收緊房地產(chǎn)調(diào)控的城市。  

《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃指出，目前海南省因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素，實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售制度是為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題。  

海南自2018年1月開(kāi)啟斷腕“去地產(chǎn)”，彼時(shí)，海南省沈曉明指出，未來(lái)五年海南將以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠。并在之后逐步加碼樓市調(diào)控，并于同年4月22日實(shí)行全域限購(gòu)。  

霍巨燃指出，2020年1月下旬以來(lái)，新冠肺炎疫情對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)造成了一定影響，但通過(guò)落實(shí)省政府支持中小企業(yè)共渡難關(guān)八條措施、幫助企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)七條措施和其他扶持措施，可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決困難，渡過(guò)難關(guān)，加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響?！锻ㄖ返某雠_(tái)，并不是針對(duì)新冠肺炎疫情影響，放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，而是為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的要求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成效，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，原來(lái)的調(diào)控政策繼續(xù)保持不變，并進(jìn)一步完善。  

駐馬店、廣州樓市松綁一日游  

與海南不同，受疫情影響，多地出臺(tái)樓市政策，以確保疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響降到最低。從政策力度來(lái)看，也越來(lái)越大。  

在2月13日之前，各地出臺(tái)的政策多以適當(dāng)調(diào)整土地供應(yīng)政策為主，包括可延遲簽訂土地出讓合同，順延土地出讓金、開(kāi)竣工時(shí)間等。  

從2月14日之后，部分省市開(kāi)始出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干政策，政策內(nèi)容開(kāi)始擴(kuò)大到為購(gòu)房者提供購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼以及降低公積金首付比例等。  

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年2月份全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)60城市發(fā)布房地產(chǎn)政策。  

不過(guò)，第一個(gè)宣布“降首付”的城市河南省駐馬店市被省政府約談后隨即撤下文件，同時(shí)該市房地產(chǎn)政策按原政策執(zhí)行。  

2月21日，河南省駐馬店發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(下稱(chēng)“意見(jiàn)”)，出臺(tái)17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策。該政策首開(kāi)需求端刺激政策，提出要下調(diào)居民首付款比例，首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%；上調(diào)住房公積金貸款額度，公積金最高貸款額度由45萬(wàn)元提高到50萬(wàn)元；降低住房公積金貸款首付比例。  

2月28日，河南省人民政府網(wǎng)站發(fā)布文章，省政府約談駐馬店市人民政府主要負(fù)責(zé)同志，堅(jiān)持“房住不炒”，落實(shí)主體責(zé)任。  

隨后政策文件從官網(wǎng)撤回。駐馬店住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員表示，文件不執(zhí)行了，已撤回，按照原政策執(zhí)行。  

無(wú)獨(dú)有偶，廣州市“解禁類(lèi)住宅”再現(xiàn)政策“一日游”。  

在經(jīng)歷撤回、修改之后，廣州市政府印發(fā)的“48條”新政于3月4日晚22時(shí)18分重新被掛在政府官網(wǎng)上。但是內(nèi)容已不再提及“優(yōu)化商服類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售管理，商服類(lèi)項(xiàng)目未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類(lèi)項(xiàng)目不再限定銷(xiāo)售對(duì)象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象。”  

上述商服類(lèi)項(xiàng)目“三不限”（不限最小分割單元、不再限定銷(xiāo)售對(duì)象、不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象）被業(yè)內(nèi)解讀為是對(duì)“類(lèi)住宅”的解禁。  

所謂“類(lèi)住宅”是指，在住宅限購(gòu)的大環(huán)境下，部分商服類(lèi)項(xiàng)目被設(shè)計(jì)成酒店式公寓、公寓式辦公等“類(lèi)住宅”銷(xiāo)售，由于面積小、不限購(gòu)、總價(jià)低一度成為部分剛需客、無(wú)房戶(hù)和投資客的選擇。  

“這兩個(gè)地方的政策容易被市場(chǎng)解讀為支持炒房或者刺激購(gòu)房，觸及了政策底線(xiàn)，所以就終止了。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)組組長(zhǎng)鄒琳華指出。  

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院于2月28日發(fā)布的報(bào)告中亦提及，應(yīng)嚴(yán)控購(gòu)房加杠桿及其它各類(lèi)刺激購(gòu)房行為。當(dāng)前疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要集中于部分企業(yè)的臨時(shí)性資金困難。應(yīng)有針對(duì)性地對(duì)相關(guān)困難企業(yè)采取合理的救濟(jì)措施，盡量避免通過(guò)購(gòu)房加杠桿或其它各類(lèi)剌激購(gòu)房行為來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)脫困。住房需求剌激政策雖然較易實(shí)施，但容易引發(fā)未來(lái)房?jī)r(jià)大起大落，加大宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)，需要加以嚴(yán)格控制。  

住建部部長(zhǎng)署名文章重申“房住不炒”  

3月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)王蒙徽在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表《推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章。文章提出，著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，建立和完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控體制機(jī)制，落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。  

在此之前，2月21日，中國(guó)人民銀行召開(kāi)2020年金融市場(chǎng)工作電視電話(huà)會(huì)議提出，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制。  

“發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策屬于城市政府的主體責(zé)任。從駐馬店與廣州政策“一日游”來(lái)看，駐馬店遭河南省政府約談，體現(xiàn)了省級(jí)政府的監(jiān)督、監(jiān)測(cè)責(zé)任。對(duì)于廣州的政策而言，由于“類(lèi)住宅”本身的性質(zhì)是違反土地利用規(guī)劃的，因此需慎重決策。”李宇嘉說(shuō)道。  

在李宇嘉看來(lái)，近期，輿論和市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了一些變化，受疫情沖擊影響下又要完成今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，因此大家預(yù)期房地產(chǎn)政策會(huì)有所放松。同時(shí)，伴隨著各地政府出臺(tái)房地產(chǎn)松綁政策，加重了這一預(yù)期。不過(guò)，可以看到的是，無(wú)論是駐馬店、廣州政策叫停，還是央行和住建部近期的公開(kāi)表述，都打斷這一預(yù)期，給市場(chǎng)傳達(dá)清晰的信號(hào)，即不會(huì)因?yàn)橐咔槎俅畏潘粫?huì)再通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。  

樓市調(diào)控走向何方？  

那么在“房住不炒”及保持房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行定位下，樓市調(diào)控將走向何方呢？  

鄒琳華認(rèn)為，在目前的政策環(huán)境下，只要堅(jiān)持房住不炒，各地政府有充分的調(diào)控自主權(quán)，加碼或適當(dāng)放松都是正常的，目的是穩(wěn)定市場(chǎng)。  

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波的觀點(diǎn)則認(rèn)為，房住不炒、因城施策、保持“三穩(wěn)”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)并不會(huì)改變，并會(huì)在2020年得到堅(jiān)持的貫徹和執(zhí)行。駐馬店、廣州松綁政策在調(diào)控上出現(xiàn)的反復(fù)，以及海南目前的取消預(yù)售，本質(zhì)是都是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的手段和方式。區(qū)別在于，前者更多是出現(xiàn)結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行修正，而海南的政策則是考慮房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。從各地房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看，未來(lái)也會(huì)出現(xiàn)有松有緊、有強(qiáng)有弱的態(tài)度，全國(guó)房地產(chǎn)整體平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)不變。  

“房地產(chǎn)金融政策保持連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，在房住不炒、一城一策的大原則下，調(diào)控基調(diào)并未發(fā)生大的變化，因此樓市調(diào)控政策也將保持連續(xù)性，穩(wěn)定性。但同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)行一城一策，因此各地政府在不違背‘房住不炒’原則下結(jié)合當(dāng)?shù)貥鞘星闆r進(jìn)行一些政策的調(diào)整是可行的。”李宇嘉說(shuō)道。  

“我認(rèn)為當(dāng)前疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響性質(zhì)和程度尚不明確，中央層面的政策仍然維持不變，地方根據(jù)因城施策的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特點(diǎn)，有調(diào)整的意愿。我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求側(cè)調(diào)控的政策總體上不會(huì)因?yàn)橐咔槎l(fā)生大范圍、大幅度的轉(zhuǎn)變，不會(huì)重復(fù)過(guò)去的老路。”許小樂(lè)說(shuō)道。  

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟指出，房地產(chǎn)調(diào)控的政策更多的會(huì)集中在降低企業(yè)稅費(fèi)、延遲簽訂土地出讓合同、順延土地出讓金等方面給予一些房地產(chǎn)方面的支持動(dòng)作，整體上來(lái)看，在房住不炒的大原則下，不太會(huì)有針對(duì)房地產(chǎn)政策的大的松動(dòng)和變化。  

鄒琳華指出，未來(lái)政策總體風(fēng)向是否進(jìn)一步從緊，還要看經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。一般來(lái)說(shuō)，如果貨幣政策較為寬松，為防止資金全面流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能會(huì)進(jìn)一步收緊。