這并不是地產(chǎn)人習(xí)慣的開年方式。如果放在過去，春節(jié)前后，他們?nèi)匀灰τ谑蹣翘帲哟簧俚目捶靠?，甚至在這期間拿下自己開單的一個(gè)小高峰。
但突如其來的新冠肺炎疫情讓今年的情形大不一樣。售樓處打烊、看房客消失，線下賣房一片蕭條，這打亂了不少房企的節(jié)奏。
在線下售樓處關(guān)閉后，房企紛紛上線補(bǔ)救措施，網(wǎng)上賣房、“無理由退房”史無前例的熱鬧，但這也僅是緩兵之計(jì)。克而瑞最新公布的數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企2月銷售環(huán)比下跌43.8%，創(chuàng)下近幾年來單月銷售新低。
雙位數(shù)的下跌沖擊著地產(chǎn)人的信心，但好在悲觀之余并非沒有希望，樓市松綁政策的相繼出臺(tái)正在打開機(jī)會(huì)窗口。
意外的現(xiàn)金流“事故”
2019年，房企的日子并不好過，但這一年全國商品房的銷售還是逼近16萬億，創(chuàng)下歷史新高，尤其是年末促銷的立竿見影讓地產(chǎn)商看到了行情希望。
徐亮（化名）是一家TOP20房企的區(qū)域總，他說如果沒有新冠肺炎這只“黑天鵝事件”，2019年年末的市場(chǎng)熱度至少能維持到今年4月，他有信心帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)在第一季度完成20%以上的業(yè)績?cè)鲩L。
然而，疫情的嚴(yán)峻程度和發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了他的預(yù)期。1月26日中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)倡議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫停售樓處銷售活動(dòng)以后，全國超60城的線下售樓處均被迫關(guān)閉，施工工地進(jìn)入停工狀態(tài)。
全面停工的局面在預(yù)料之外。“疫情的嚴(yán)峻程度和發(fā)展速度確實(shí)超出了我們的預(yù)料，在當(dāng)下我們是被架著往前走的，很多決策是無奈之舉。”
特殊時(shí)期，從前不常用的線上售樓處、直播賣房等方式成為房企銷售的重要渠道。為了增加客戶買房信心，30天無理由退房、半年無理由退房、全國樓盤75折、全民賣房拿傭金等優(yōu)惠輪番被推出。就像徐亮所說，工地已經(jīng)停了，銷售不能停。
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，新冠肺炎疫情是一次突發(fā)的現(xiàn)金流“事故”，尤其考驗(yàn)高負(fù)債房企的經(jīng)營韌性，高周轉(zhuǎn)模式的精髓在于壓縮拿地、建設(shè)、銷售、回款的周期，通過資金重復(fù)滾動(dòng)來撬動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問題都將影響整個(gè)模式的運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而增大現(xiàn)金流壓力。
實(shí)質(zhì)性的影響已經(jīng)產(chǎn)生，2月份TOP100房企創(chuàng)下了近幾年來單月銷售的最低記錄，超過8成的百強(qiáng)房企2月單月和累計(jì)業(yè)績同比雙降。
銷售的斷崖式下滑同樣讓房產(chǎn)中介備受煎熬。王祥在一個(gè)二線城市經(jīng)營著30家房產(chǎn)中介門店，主營一二手房的銷售。他告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，往年春節(jié)后的兩個(gè)月是市場(chǎng)“黃金期”，兩個(gè)月千萬的業(yè)績司空見慣。但今年，不單千萬業(yè)績無望，虧損也不可避免。
“每年春節(jié)后的兩個(gè)月都是全年銷售和利潤的高峰期，單月銷售額大約能達(dá)到1000多萬。今年受到疫情影響，有些‘零業(yè)績’的感覺，整個(gè)2月，我們只成交了十幾套房子，別說1000萬的收入了，還要虧損200萬。”
好在進(jìn)入3月，狀況正在好轉(zhuǎn)。徐亮和王祥透露，3月1日，已經(jīng)有不少線下售樓處恢復(fù)了正常的經(jīng)營，只是相比從前多了一道防疫流程，為避免聚集，很多售樓處暫時(shí)只接待預(yù)約客戶。
“工地比售樓處要更早復(fù)工，售樓處開放之后，可以說是慢慢恢復(fù)元?dú)饬?，揪著的心放下了一半?rdquo;徐亮說
救市也糾結(jié)
疫情面前，房地產(chǎn)著實(shí)栽了個(gè)“小跟頭”，不但返鄉(xiāng)置業(yè)打水漂，大范圍的售樓處關(guān)閉、項(xiàng)目停工更是在不經(jīng)意間打響了一場(chǎng)現(xiàn)金流“保衛(wèi)戰(zhàn)”。
大疫之下，數(shù)十城相繼推出“救市”新政，速度之快、花樣之多令人眼花繚亂。給房企減負(fù)是這輪樓市松綁的首要出發(fā)點(diǎn)，2月11日，上海宣布因疫情影響未能按期繳付土地價(jià)款可申請(qǐng)延期。
這也成為救市的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨后包括無錫、西安、佛山、浙江等20省市都相繼出臺(tái)了類似政策，通過延期或分期繳納土地出讓金幫助房企度過短期資金難關(guān)。同時(shí)，無錫宣布完成25%以上投資即可申請(qǐng)預(yù)售、廣州花都實(shí)施“拍地即拿證”、蘇州針對(duì)具體地塊取消現(xiàn)房銷售。
在給房企發(fā)放“解藥”的同時(shí)，救市政策開始向需求端發(fā)力，衡陽、馬鞍山、蘇州相城區(qū)、青島、南寧等城市或給予購房補(bǔ)貼，或在人才引進(jìn)等層面刺激購房需求。率先推出重磅舉措的要數(shù)河南駐馬店，它在2月21日宣布公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%，成為第一個(gè)在首付上做文章的城市。
僅僅三天之后，浙商銀行宣布對(duì)于非“限購”城市居民家庭購買首套個(gè)人住房的首付比例從原來的30%調(diào)降至20%。“救市政策進(jìn)入了第二階段，開始刺激需求了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
一位房企營銷人員則向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，這些區(qū)域出臺(tái)的相應(yīng)刺激政策對(duì)目前市場(chǎng)來說是有利的，“這樣能調(diào)動(dòng)更多沉睡剛需客的資金來活躍市場(chǎng)、帶動(dòng)市場(chǎng)”。
不過，在松綁政策出臺(tái)七天后，駐馬店就被河南省委、省政府約談，其發(fā)布的政策原文鏈接也已失效。“駐馬店被約談更多是給市場(chǎng)一個(gè)警示，告訴地方政府政策的出臺(tái)需要關(guān)注到社會(huì)的情緒，本質(zhì)上并不是讓它撤銷降首付的政策，事實(shí)上現(xiàn)在也沒有撤銷。”一位不愿具名的TOP10房企高管向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出。
駐馬店“被約談”的小插曲并不會(huì)暫緩樓市松綁的步伐。“房住不炒是主基調(diào)，但目前房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)受到了疫情的沖擊，地方政府做出一些局部調(diào)整是有必要的。”佳兆業(yè)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官劉策說道。
3月3日，溫州繼續(xù)推出重磅新政，本科生買房7折，首批將拿出1700多套房源。上述TOP10房企高管直言，目前無論是公積金貸款首付下降，還是購房補(bǔ)貼、人才政策都是比較溫和的，對(duì)樓市影響不大。“如果說二套房的首付從七成降到三成，那才是與房住不炒相悖的，因?yàn)檫@將為有購買能力的買家?guī)硗顿Y或投機(jī)的機(jī)會(huì)。”
當(dāng)然，政策的放松會(huì)持續(xù)，但并不代表一成不變。該房企高管強(qiáng)調(diào)，這段時(shí)間確實(shí)是政策的窗口期，但如果后面市場(chǎng)變得強(qiáng)勁了，政策就會(huì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，會(huì)做適度收斂。
是黑天鵝，也是鑰匙
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，新冠肺炎疫情是一只“黑天鵝”，但同時(shí)也是一把松綁樓市調(diào)控的“鑰匙”。
陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌直言，經(jīng)過疫情之后，國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控可能不會(huì)像前兩年力度那么大。
這也將為不少城市贏得喘息的機(jī)會(huì)，尤其是三四線城市。隨著棚改貨幣化退潮，三四線城市樓市需求透支，庫存逐步上升，降溫趨勢(shì)明顯。上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的2019年百城庫存數(shù)據(jù)顯示，截至12月，三四線城市的新建商品住宅庫存同比增長5.8%，達(dá)到了20693萬平方米，僅次于二線城市，而原本有機(jī)會(huì)消化部分庫存的返鄉(xiāng)置業(yè)也在疫情沖擊下“打水漂”了。
因此三四線城市也急于在本輪樓市松綁中率先摳響“發(fā)令槍”?？梢哉f，它們既是疫情下的受害者，也是既得利益者，而更多的三四城市有望在因城施策的前提下找到政策窗口。
危中有機(jī)的不僅僅是樓市，還有土地市場(chǎng)。出于謹(jǐn)慎考慮，不少房企在疫情期間都在著力降杠桿，放慢了購地速度，這也極大減小了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。“目前確實(shí)是抄底拿地的時(shí)機(jī)，疫情影響了很多房企的銷售，沒有多余的錢來拿地，但并不是每家房企都有資源和資金把握住窗口期。”劉策強(qiáng)調(diào)。
正因如此，當(dāng)下的土地市場(chǎng)幾乎成為頭部企業(yè)和央企國企的“專場(chǎng)”。中指院數(shù)據(jù)顯示，1-2月，房企累積拿地金額同比略降，但頭部企業(yè)增長20%。其中，TOP10企業(yè)拿地總額1413億元，占TOP50企業(yè)的49.4%。
三四線的降溫讓房企投資拿地越來越聚焦一二線及周邊城市群。前兩月，北京土地出讓金同比增長14%，以673億元居全國首位；上海和杭州位居第二、三，同比分別增長112%、26%。2月住宅用地成交總價(jià)TOP10也多位于一線城市，其中7宗土地在北京，上海徐匯區(qū)地塊則以總價(jià)311億元居榜首。
某TOP20房企負(fù)責(zé)南京區(qū)域土地投資的人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“二線城市升溫的趨勢(shì)非常明顯。受疫情影響，布局在三四線的房企沒能抓住返鄉(xiāng)置業(yè)的節(jié)點(diǎn)，資金壓力偏大，（這）也會(huì)逐漸在土地市場(chǎng)上反映出來。前兩個(gè)季度，一二線城市熱度會(huì)非常高，但三季度末到四季度，三四線城市會(huì)有提升。”
在G50專家委員會(huì)投資專家張修楓看來，疫情是機(jī)會(huì)，新的市場(chǎng)熱潮會(huì)比預(yù)期提前到來。“土地供應(yīng)窗口期隨時(shí)可能出現(xiàn)，房企要維持既定投資戰(zhàn)略不變，加快投資工作節(jié)奏；重新做好資金計(jì)劃，預(yù)留拿地資金。另外，收并購不要單純追求性價(jià)比，應(yīng)用金融思維，抓住項(xiàng)目可能帶來的現(xiàn)金流。”
在生物界一直存在著一條生存法則，能夠存活下來的物種，并不是那些最強(qiáng)壯的，也不是那些最聰明的，而是那些對(duì)變化做出快速反應(yīng)的。這次危機(jī)恐怕也是行業(yè)洗牌的一條導(dǎo)火索。
不少柔弱的房企倒在了黎明之前，川系“黑馬”中迪禾邦就因資金斷裂、無力支付前兩個(gè)月工資，要求員工主動(dòng)離職。而截止2月14日，今年以來破產(chǎn)房企已達(dá)到98家，沒有人知道下一個(gè)倒下的又會(huì)是誰。
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