（原標(biāo)題：疫情期可提前退租不付違約金嗎？這有一份涉疫合同履行指引）
疫情當(dāng)前，上海市司法局梳理出了一份涉疫合同履行指引。
2月10日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者從上海市司法局獲悉，目前，上海市司法局12348公共法律服務(wù)熱線以及“12348上海法網(wǎng)”網(wǎng)站、App和微信小程序，24小時(shí)開通在線咨詢，就疫情涉及的相關(guān)法律問題，向市民提供法律咨詢建議。
針對(duì)市民咨詢較為集中的合同履行、勞動(dòng)關(guān)系等相關(guān)法律問題，上海市司法局經(jīng)過初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》，將分期進(jìn)行發(fā)布，供大家在處理相關(guān)糾紛時(shí)參考。
第一期指引內(nèi)容包括房屋租賃合同履行指引，具體內(nèi)容如下。
1、承租人要求提前退租
案例：疫情期間，企業(yè)停工，因此想返鄉(xiāng)，租的房子想退租（解除合同，但不愿支付違約金），怎么辦
指引：《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”；
第九十四條規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”；
第一百一十七條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”
本案例中，承租人解除合同不存在法定免責(zé)事由。因其租房是為了居住，疫情并未造成其不能實(shí)現(xiàn)該合同目的，解除合同不屬于第九十四條規(guī)定之因不可抗力導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的情形，亦不可援引第一百一十七條將不可抗力作為免責(zé)事由，因此提前解除合同應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。
2、出租人要求提前退租
案例：房東要求租客立刻搬離，由于租客在外地，車輛限制入滬，擔(dān)心物品被擅自處理。
指引：《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”。
出租人要求提前解除合同并取得承租人同意，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，承租人應(yīng)當(dāng)按照出租人要求在合理期限內(nèi)交還房屋；如果不能及時(shí)交還，應(yīng)當(dāng)按照租房合同中約定條款處理承租人物品；如無約定，出租人應(yīng)在承租人同意并做好物品保全及保存的情況下，進(jìn)行房屋的收回；如果承租人未與出租人就搬離事項(xiàng)協(xié)商一致，出租人無權(quán)自行處置承租人的物品，但可以通過向法院起訴的途徑收回房屋。
3、出租人要求承租人搬離
案例：租賃合同到期，房東強(qiáng)行要求搬離，但是因?yàn)橐咔?，承租方希望晚幾天，房東不同意，如果在搬家期間被感染，可以向房東主張賠償嗎？
指引：《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”。
《突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》第六十六條規(guī)定，“單位或者個(gè)人違反本法規(guī)定，不服從所在地人民政府及其有關(guān)部門發(fā)布的決定、命令或者不配合其依法采取的措施，構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予處罰。
本案例中，合同到期后，如果承租人希望續(xù)簽，應(yīng)當(dāng)與出租人就合同相關(guān)條款協(xié)商一致。協(xié)商不成，承租人應(yīng)當(dāng)在房東要求的合理期限內(nèi)搬離。
疫情防控期間，承租人在搬家過程中應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定自行做好必要的安全防護(hù)，但如果該區(qū)域因疫情被隔離或被行政機(jī)關(guān)嚴(yán)格管制，出租人應(yīng)當(dāng)服從所在地人民政府及其有關(guān)部門發(fā)布的決定、命令，配合相關(guān)部門依法采取的措施，不能強(qiáng)行要求承租人搬離。
4、二房東要求減免租金
案例：某房屋租賃網(wǎng)站以不可抗力為理由要求不支付一個(gè)月房租，合法嗎？合同有不可抗力的條款。
指引：對(duì)于本次新型冠狀病毒感染肺炎疫情，國(guó)家已明確其屬于《中華人民共和國(guó)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》第三條中所稱的“公共衛(wèi)生事件”，按照“乙類傳染病、甲類管理”方式進(jìn)行防治。
考慮到因疫情防控而帶來的交通管制、人員隔離、返工推遲以及開學(xué)延期等情況，直接影響了租房需求，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，屬于合同的法定解除情形。
就本案例而言，該房屋租賃網(wǎng)站對(duì)本次疫情既不能預(yù)見，也不能避免，更不能加以克服，因此，疫情應(yīng)被認(rèn)定為不可抗力。
本案中如果出租人與該房屋租賃網(wǎng)站在合同中設(shè)置了不可抗力條款，約定一旦出現(xiàn)不可抗力可解除合同、可減租，則按約定；如果未設(shè)置相應(yīng)條款，只能按法律規(guī)定處理，即租賃物無法使用是承租人之風(fēng)險(xiǎn)，無權(quán)要求減租。鑒于本次疫情對(duì)租房業(yè)務(wù)的巨大影響，該房屋租賃網(wǎng)站也可與出租人合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)，共同分擔(dān)租金損失。
如果協(xié)商不成，該房屋租賃網(wǎng)站還可依據(jù)情勢(shì)變更原則，向法院起訴要求變更合同。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。
5、房東要求漲房租
案例：租房合同到期了，但現(xiàn)在找不到房子，想住到疫情結(jié)束后再找房子，可房東要漲房租。
指引：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條規(guī)定，“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款……(五)價(jià)款或者報(bào)酬”。
承租人如事先未與出租人達(dá)成以原租金續(xù)簽合同的協(xié)議，目前合同到期，續(xù)簽的租金與租期需由雙方重新協(xié)商約定。疫情不屬于出租人不能漲價(jià)的法定事由。
6、出租人清退承租人物品
案例：租房糾紛，房客沒有付房租，也不打算回上海，本打算考慮后續(xù)來收拾房子里的東西。房東現(xiàn)在說房客不付房租，要處理房客的東西，合法嗎？疫情對(duì)合同有影響嗎？
指引：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十七條規(guī)定，“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；
第九十二條規(guī)定，“合同的權(quán)利義務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”。
具體到這一案例，如果出租人要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人無正當(dāng)理由仍然不支付的，出租人可以解除合同；承租人應(yīng)當(dāng)為此承擔(dān)違約責(zé)任，違約責(zé)任按照合同約定或按照法律規(guī)定。
合同解除后，承租人應(yīng)當(dāng)按照出租人要求在合理期限內(nèi)交還房屋；如果不能及時(shí)交還，出租人應(yīng)在承租人同意并做好物品保全及保存的情況下，進(jìn)行房屋的收回；如果承租人不同意出租人收回房屋，鑒于本案中承租人未及時(shí)支付房租，出租人可適用《物權(quán)法》第230條關(guān)于留置權(quán)的相關(guān)規(guī)定。
澎湃新聞?dòng)浾?李菁
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