2019年，土地市場(chǎng)在降溫中趨于理性。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1~11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積21720萬(wàn)平方米，同比下降14.2%，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11960億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2019年頭部房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)凸顯，行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年TOP10房企拿地總額9702億元，占TOP50房企的43.3%。

城市間土地出讓分化

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓總金額為50294億元，同比增長(zhǎng)19%。

其中，一線(xiàn)城市土地供需兩旺，攬金總額同比上漲逾一成，北上廣深收金同比均上漲；二線(xiàn)城市供求同比小幅上漲，樓面均價(jià)及收金漲幅領(lǐng)銜。從2019年全國(guó)300城市土地收入排行榜單可以發(fā)現(xiàn)，三四線(xiàn)城市共17城入榜，但進(jìn)入前20的只有佛山和紹興。

2019年，全國(guó)300城土地供應(yīng)同比微漲，成交量同比微降，出讓金同比上升，平均溢價(jià)率基本持平。整體成交樓面價(jià)為2507元/平方米，同比上漲17.3%；住宅用地成交樓面價(jià)為4363元/平方米，同比上漲17.3%，達(dá)歷史最高水平，平均溢價(jià)率則保持在低位。

整體看，2019年全國(guó)土地市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢(shì)，下半年土地流拍率有所提高，但仍低于2018年下半年的流拍水平，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為理性。

值得注意的是，2019年土地出讓金榜單排名前10的城市年度收金均突破千億元，總計(jì)成交16509億元，同比上升20.19%。其中杭州年度收金總額2765億元，連續(xù)兩年位列榜首。

此外，2019年全國(guó)土地成交規(guī)劃建筑面積TOP10城市共成交36760萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.67%。其中，武漢以4387萬(wàn)平方米穩(wěn)居榜首，杭州和昆明分別以4135萬(wàn)平方米和3892萬(wàn)平方米緊隨其后。

成交總價(jià)TOP10城市中，一線(xiàn)城市上海、北京增速分別為4%、1%，增速明顯放緩；二線(xiàn)城市增幅普遍較大。排在榜首的武漢較去年同期下降5%，杭州、昆明、廣州分別增長(zhǎng)了48%、58%、54%。

對(duì)此，中指研究院上海分院研究總監(jiān)方頏在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，“三四線(xiàn)城市棚改貨幣化安置縮量，市場(chǎng)調(diào)整壓力偏大，人才吸引力相對(duì)不足，整體面臨一定調(diào)整壓力。一二線(xiàn)城市在人口和人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)中具備明顯優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)，對(duì)人口的吸附力更強(qiáng)；在人口逐漸從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，隨著大中城市人口落戶(hù)政策的放松，未來(lái)三四線(xiàn)城市的人口仍會(huì)持續(xù)流入到一二線(xiàn)城市。”

方頏表示，標(biāo)桿房企回歸一二線(xiàn)城市亦是出于穩(wěn)健發(fā)展的考慮。但不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展更加不均衡，重點(diǎn)城市群及都市圈周邊的優(yōu)質(zhì)三四線(xiàn)城市仍具投資價(jià)值。

頭部房企拿地依然踴躍

2019年房企拿地穩(wěn)中有升，新增土儲(chǔ)金額和面積均有所提升。頭部房企拿地勢(shì)頭繼續(xù)保持穩(wěn)健。從部分頭部房企的投資方向看，房企已經(jīng)逐漸回歸一二線(xiàn)城市尋找機(jī)會(huì)。那么，這種趨勢(shì)未來(lái)會(huì)否更甚？

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2019年，萬(wàn)科、碧桂園、保利列房企拿地金額榜前三位，這也是這3家房企連續(xù)三年位列榜單前三。從拿地面積來(lái)看，位列前三的則是碧桂園、綠地和萬(wàn)科。

2019年拿地金額超千億元的房企達(dá)5家，較2018年增加2家。其中，TOP100房企拿地總額27835億元，較2018年增長(zhǎng)17.7%；TOP50企業(yè)拿地總額22391億元，較2018年增長(zhǎng)34.8%；TOP10企業(yè)2019年拿地總金額為9702億元，占TOP50企業(yè)的43.3%，較2018年占比上升1.0個(gè)百分比。

從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角持續(xù)居首，中西部關(guān)注度持續(xù)提升。2019年，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額3647億元，位居四區(qū)域首位；中西部地區(qū)土地市場(chǎng)近年來(lái)持續(xù)升溫，成為房企土儲(chǔ)布局的重點(diǎn)區(qū)域，TOP10企業(yè)拿地面積高達(dá)10186萬(wàn)平方米，位居四區(qū)域第一位。相較2018年，長(zhǎng)三角和中西部TOP10企業(yè)拿地金額較去年同期均有所增長(zhǎng)，房企拿地區(qū)域性顯著。

從2019年新增貨值來(lái)看，據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2019年碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科、綠地4家房企全年新增貨值超過(guò)4000億元，穩(wěn)居行業(yè)前列。其中，TOP10房企新增貨值同比增長(zhǎng)7%，是土地市場(chǎng)中投資拿地的主力軍，中小房企受融資收緊的影響最大，全年投資力度減弱。

對(duì)于2020年土地市場(chǎng)走勢(shì)，方頏預(yù)計(jì)，2020年土地購(gòu)置費(fèi)增速將回落至2%~5%。另一方面，新開(kāi)工的持續(xù)性也將面臨挑戰(zhàn)，棚改力度大幅收縮以及銷(xiāo)售下滑的壓力將弱化房企新開(kāi)工動(dòng)力。

“一方面，土地購(gòu)置金額增速2020年會(huì)從2019年18%左右進(jìn)一步下行。核心原因在于融資收緊降低房企再投資意愿，土地市場(chǎng)從三季度逐漸趨冷，尤其是三線(xiàn)及以下城市的土地市場(chǎng)。”方頏告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

方頏進(jìn)一步指出，“從融資環(huán)境來(lái)看，2020年房企融資或?qū)⑦呺H放松觸底反彈。”