臨近年末，土地市場(chǎng)再次迎來周期性“供地潮”。自11月以來，超百億級(jí)的土拍在杭州、廣州、北京、蘇州、南京等多個(gè)城市頻頻出現(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4803.4萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18.8%，同比增長(zhǎng)12.2%；土地出讓金收入為2266.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)37.4%，同比增長(zhǎng)12.9%。
也就是說，這一個(gè)月中，平均每3天就有2.2個(gè)百億級(jí)土拍出現(xiàn)。這對(duì)于部分土地儲(chǔ)備并不充裕，或仍打算采取激進(jìn)擴(kuò)張策略的房企而言，無疑是一場(chǎng)饕餮盛宴。
長(zhǎng)江證券一位資深分析師向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，今年中央重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，不以房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段，因此在地價(jià)趨穩(wěn)、穩(wěn)房?jī)r(jià)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻的形勢(shì)下，各地方政府財(cái)政壓力不小。為完成供地計(jì)劃，年底新增上市的土地?cái)?shù)量和質(zhì)量必然有所提升，短期內(nèi)房企可供選擇的地塊增多。
不過，土地成交面積和收入大增，并不代表土拍市場(chǎng)升溫。
易居研究院研究員王若辰分析稱，一線城市中，僅深圳土地溢價(jià)率相對(duì)較高，為16%，這與其調(diào)整豪宅稅后，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生一定轉(zhuǎn)變有關(guān)。北京溢價(jià)率僅為3%，上海和廣州均為0%，整體仍處于較嚴(yán)厲的調(diào)控狀態(tài)下。
近4成房企11月未拿地
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，碧桂園以3143.7億元的拿地金額高居榜首。拿地金額超1000億元的房企，除碧桂園外，還有萬科、融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)、恒大、龍湖。銷售TOP 100房企前11月共新增貨值8.8萬億元，超過同期銷售金額的20%。
不過，由于行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，TOP 100房企土儲(chǔ)貨值的增加也并非所有房企的態(tài)度。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，銷售TOP 10房企新增貨值集中度接近6成，前30強(qiáng)房企幾乎包攬了7成土地。與集中度不斷攀升相對(duì)應(yīng)的是，各梯隊(duì)房企拿地銷售比較去年大幅下滑，尤其是下半年，面對(duì)融資壓力和強(qiáng)調(diào)控，房企銷售增速進(jìn)一步放緩，謹(jǐn)慎投資已經(jīng)成為多數(shù)房企的共識(shí)。
在這樣的大背景下，百?gòu)?qiáng)房企中，超過半數(shù)新增土儲(chǔ)的樓面價(jià)較2017年有所下降，TOP 10中僅融創(chuàng)、保利、中海3家企業(yè)較去年略有上漲，而龍湖、新城等房企平均樓面價(jià)降幅接近20%。雖然拿地樓面價(jià)受到成交結(jié)構(gòu)、成交方式等因素影響，卻也能從側(cè)面反映土地市場(chǎng)降溫和房企拿地謹(jǐn)慎態(tài)度。
此外，值得注意的是，繼10月近3成百?gòu)?qiáng)房企未拿地后，11月未拿地房企數(shù)量進(jìn)一步增至近4成。不過，未拿地房企仍以TOP 50之后的房企居多。
“中小房企的生存空間不容樂觀，市場(chǎng)調(diào)整下，這些企業(yè)將面臨新一輪洗牌，不但規(guī)模增長(zhǎng)缺乏動(dòng)力，也很有可能被市場(chǎng)淘汰出局。”一名中型房企高管向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，中小房企如今的困境主要來源于融資，渠道受限、成本又高，它們很難依靠自有資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，而大房企就不存在這些問題，雪球越滾越大，所以中小房企、特別是民營(yíng)企業(yè)越來越少地活躍在土拍市場(chǎng)，只能不斷謀求轉(zhuǎn)型。
不過，《國(guó)際金融報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，11月未拿地房企中除了中小房企，也不乏金茂、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)等五十強(qiáng)房企。這些房企不拿地，除了因?yàn)榉啪復(fù)顿Y節(jié)奏，更多的底氣源于自身土儲(chǔ)充足。
例如金茂，其前11月銷售金額約1100億元，而前10月新增土儲(chǔ)貨值就已高達(dá)1056億元，且按照現(xiàn)在的去化速度測(cè)算，其總土儲(chǔ)足夠未來3.9年使用。同樣，福晟、首創(chuàng)等房企的總土儲(chǔ)去化周期也都在4年以上。
國(guó)企積極補(bǔ)倉(cāng)
需要指出的是，在年底供地潮來臨之際，除了部分因土儲(chǔ)充足或資金受限等原因減少拿地的房企之外，同樣有不少房企仍然活躍在土拍市場(chǎng)，積極補(bǔ)倉(cāng)。
一位不愿具名的長(zhǎng)江證券分析師向記者分析稱，房企的大格局已經(jīng)基本穩(wěn)定，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者淘汰。但具體到某家企業(yè)仍有可操作空間，今年的供地潮就是一個(gè)機(jī)會(huì)。“想要逆勢(shì)調(diào)整布局的房企，在現(xiàn)金充足的情況下當(dāng)然要抓住這一波窗口期，尤其是合肥、武漢、青島等熱門二線城市都是這些房企爭(zhēng)奪的對(duì)象”。
《國(guó)際金融報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，自11月以來，積極補(bǔ)倉(cāng)的房企中，大部分為大型國(guó)企。
例如12月5日，廣州100億元出讓3宗住宅用地，被保利以81.62億元的價(jià)格獨(dú)得其二。其中，廣鋼地塊是當(dāng)天土拍的重頭戲，其競(jìng)價(jià)超1小時(shí)舉牌45次，最終被保利以26.17億元拿下，折合樓面價(jià)33840元/平方米，溢價(jià)率20.21%。而與保利爭(zhēng)奪最為兇猛的正是中海地產(chǎn)。
同日，北京豐臺(tái)亦有一宗地塊出讓，但由于去化困難、強(qiáng)調(diào)控等原因，北京的土拍市場(chǎng)相較其他熱門城市顯得尤為冷清。即便該地塊開出“不限價(jià)”的豐厚條件，最終也僅有首開、保利聯(lián)合體與金茂兩家參與競(jìng)價(jià)，最終被前者以26億元底價(jià)摘得。
更有甚者，11月22日，深圳土拍市場(chǎng)推出6宗住宅用地，最終6宗地塊均未達(dá)到最高限價(jià)，其中一幅因無人舉牌而流拍，五宗宅地總成交金額為127.51億元，且競(jìng)得者均為央企和國(guó)企。
對(duì)比來看，就在5個(gè)月之前，深圳也曾同日推出5宗住宅用地，當(dāng)時(shí)參與競(jìng)拍的民企和國(guó)企共有75家之多。而5個(gè)月后，參與競(jìng)拍的竟只剩下十余家“國(guó)家隊(duì)”開發(fā)商。
此外，從11月單月拿地金額也不難看出國(guó)企的補(bǔ)倉(cāng)態(tài)度之堅(jiān)決，如萬科、中海、綠地、華潤(rùn)四家僅11月的拿地金額就都超過100億元，且拿地銷售比均高于0.4，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。
有分析人士向《國(guó)際金融報(bào)》記者分析稱，其實(shí)民營(yíng)房企并非全部采取收縮戰(zhàn)略，只不過在資金有限的情況下，民企更傾向于招拍掛以外的方式，例如收并購(gòu)、城市更新等，即便公開競(jìng)價(jià)，也大都集中在大灣區(qū)等少數(shù)熱門地區(qū)。相比之下，國(guó)企最大的優(yōu)勢(shì)就是融資成本低、渠道廣，當(dāng)然不必“挑食”，而少了部分民企的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于國(guó)企來說也是一個(gè)快速擴(kuò)張的契機(jī)。
記者 張志峰
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