在剛剛過去的11月，雖然土地市場的成交量仍在上漲，但是成交價(jià)及溢價(jià)率明顯走低。11月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為12.3%，已連續(xù)5個(gè)月下降。土拍市場持續(xù)降溫，底價(jià)成交成為主流，流拍時(shí)有發(fā)生，房企拿地意愿不強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)土地市場的降溫態(tài)勢難改，不過，對于有資金實(shí)力和較低融資成本的房企來說，倒是補(bǔ)倉的好時(shí)機(jī)。
11月上海、廣州土地溢價(jià)率均為0%
11月，土地價(jià)格不見起色，土地成交溢價(jià)率連續(xù)5個(gè)月下降。12月2日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年11月40城土地市場報(bào)告》（簡稱“報(bào)告”）顯示，11月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為12.3%，相比10月下降2%。
土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波，土地成交溢價(jià)率分別為49%、44%、34%、24%和23%。而在一線城市中，僅深圳溢價(jià)率相對較高，為16%，北京僅為3%，上海和廣州均為0%。
對此，易居研究院研究員王若辰認(rèn)為，深圳溢價(jià)率的上升或與其調(diào)整豪宅稅后，市場預(yù)期發(fā)生一定轉(zhuǎn)變有關(guān)，因此明顯高于其他三個(gè)一線城市。
即便如此，深圳土地市場在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史詩級”土拍，在11月22日，深圳今年第二場土拍大戲則是以暗淡落幕。6宗、131.67億元起價(jià)的地塊，最終1宗流拍，5宗成交127.51億元，其中兩宗地是底價(jià)成交。
從土地出讓均價(jià)來看，11月40個(gè)典型城市移動平均土地成交價(jià)（最近6個(gè)月的平均土地成交價(jià)）為5009.7元/平方米，環(huán)比下跌1.6%；同比上漲19.5%，漲幅繼續(xù)收窄。
具體來看，11月，一線城市6個(gè)月移動平均土地成交價(jià)為14223.8元/平方米，環(huán)比下跌1.4%，同比下跌5.3%。二線城市6個(gè)月移動平均成交價(jià)為4754.5元/平方米，環(huán)比下跌2.1%，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下跌。三線城市6個(gè)月移動平均成交價(jià)為2578.5元/平方米，環(huán)比下跌5.2%。
全年千億賣地城市13個(gè)，成交量仍高位運(yùn)行
雖然11月一、二和三線城市移動平均地價(jià)繼續(xù)下跌，但成交量均有所增大。報(bào)告顯示，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2266.6億元，環(huán)比增長37.4%，同比增長12.9%。其中一線和三線城市增長明顯。
對于成交量的上漲，王若辰認(rèn)為，歷史上11月和12月份通常都會出現(xiàn)成交量放大的情況，這主要是因?yàn)槟甑淄恋毓?yīng)量增加以及房企補(bǔ)庫存的需求也較大。
事實(shí)上，除了11月單月土地成交量增加外，從全年來看，土地市場仍在高位運(yùn)行。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月，2019年50大城市合計(jì)賣地3.75萬億，同比上漲幅度達(dá)16.5%。其中出現(xiàn)了13個(gè)千億賣地城市，刷新歷史同期紀(jì)錄，最多的杭州賣地2538億元，蘇州賣地1656億元、上海1666億元。
另外，昆明、溫州等16個(gè)城市賣地超過500億。在50個(gè)城市里68%的城市2019年賣地同比上漲。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，50大城市11個(gè)月賣地超過3.75萬億，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)造了同期紀(jì)錄。
部分城市減少土地約束條件，推動房企拿地積極性
雖然成交量再創(chuàng)新高，不過，易居研究院預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月溢價(jià)率仍將保持較低水平。因?yàn)楫?dāng)前政策調(diào)控總體方針并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，未來幾個(gè)月40城土地市場仍將處于降溫態(tài)勢。其中，隨著地市的降溫，未來二線城市地價(jià)或進(jìn)一步震蕩下跌。與此同時(shí)，隨著棚改目標(biāo)的大幅下降和購買力的透支，多數(shù)缺乏良好基本面配合的三線城市房地產(chǎn)市場未來幾個(gè)月地價(jià)也將繼續(xù)下跌。
此外，億翰智庫相關(guān)人士認(rèn)為，距2019年結(jié)束僅剩30天，房企的投資意愿也進(jìn)一步縮減，一方面資金面不足使企業(yè)拿地力有不逮；另一方面是未來市場形勢的不樂觀。根據(jù)11月企業(yè)拿地情況，新增貨值TOP100房企中有近四成未拿地。不過，值得注意的是，即使投資節(jié)奏放緩是行業(yè)常態(tài)，但對于國企及央企來說，因?yàn)橛兄渥愕馁Y金實(shí)力和較低的融資成本優(yōu)勢，拿地動力仍很充足。
“不過，相比2018年過于嚴(yán)格的土地限制，最近幾個(gè)月，部分城市的土地市場約束條件相對減少，包括土地限價(jià)、土地保證金、土地配套保障房都有所調(diào)整，以推動房企拿地的積極性。”張大偉這樣認(rèn)為，土地市場與樓市一樣，在市場低迷的情況下，很可能會有寬松政策出現(xiàn)。
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