如果不是在年末加速出售項目公司，或者引入戰(zhàn)投“回血”，部分房企2019年財報上的資產(chǎn)負債率可能不會太“好看”。
時代周報記者注意到，今年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目明顯增多，轉(zhuǎn)讓方多為國企。
記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所了解到，截至11月26日，2019年以來共有45項房地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告披露，其中在今年下半年披露的轉(zhuǎn)讓項目達到43項，僅10月份和11月份披露的股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告就達到9個和24個。
在這些股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中，轉(zhuǎn)讓方多為國企，包括中國有色礦業(yè)集團、中化集團、保利集團、中航工業(yè)、大悅城控股集團、首創(chuàng)集團、首開集團、中國金茂等。
其中，大悅城集團、首創(chuàng)集團、首開集團等企業(yè)，本身就專業(yè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
時代周報記者梳理轉(zhuǎn)讓公告后發(fā)現(xiàn)，被轉(zhuǎn)讓的項目情況各不相同，有些項目成立很久，但長期處于高負債和虧損狀態(tài)，因此被企業(yè)選擇出售；有些項目的轉(zhuǎn)讓則是基于企業(yè)降負債，盤活現(xiàn)金流的需求。
11月26日，同策集團首席分析師張宏偉向時代周報記者表示，國資委對于國企的資產(chǎn)負債率的考核有一定要求，資產(chǎn)負債率不能過高。因此在年末這個節(jié)點上，對于表現(xiàn)不好的項目，企業(yè)會通過股權(quán)出售或者掛牌轉(zhuǎn)讓，降低自己的負債率。
同日，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對時代周報記者表示：“利潤虧損的項目，有的本身存在著問題。把不好的項目賣掉，減少虧損的同時，可以在年底回籠資金，改善報表數(shù)據(jù)”。
密集轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)
時代周報記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所了解到，臨近年底，特別是在11月份，不少企業(yè)掛牌出售項目公司股權(quán)，包括首開集團、首創(chuàng)集團、大悅城集團等。僅在11月12日和11月13日兩日內(nèi)，就共計有七則項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告披露。
11月12日，首開集團掛牌轉(zhuǎn)讓旗下國奧文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司9.8%股權(quán)以及國奧控股30%股權(quán)和債權(quán)。時代周報記者注意到，截至9月30日，前者總負債達到28.29億元，凈利潤虧損7775.95萬元；后者總負債為2.47億元。
11月13日，首開集團繼續(xù)掛牌轉(zhuǎn)讓北京千方置業(yè)發(fā)展有限公司34%股權(quán)以及3.96億元的債權(quán)，轉(zhuǎn)讓對價是3.99億元。
11月12日，大悅城集團掛牌轉(zhuǎn)讓北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。截至10月31日，北京名都房地產(chǎn)總負債為56.87萬元，凈利潤為-131.77萬元。
在11月12日掛牌轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的還有首創(chuàng)集團與上海金茂。
其中首創(chuàng)集團轉(zhuǎn)讓旗下首創(chuàng)青旅置業(yè)（昆山）有限公司51%股權(quán)。首創(chuàng)青旅置業(yè)成立于2012年，截至9月30日，其總負債為4.59億元，凈利潤為-447.18萬元。
上海金茂集團則掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州亙茂置業(yè)有限公司51%股權(quán)。記者注意到，轉(zhuǎn)讓前上海金茂為蘇州亙茂置業(yè)全資股東，此次轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)意在引入其他股東，分擔項目的資金壓力。
截至8月31日，蘇州亙茂置業(yè)總負債達到6.45億元，凈利潤為0元。
“現(xiàn)在的情況并不一定是缺資金的問題，更多的是現(xiàn)在政策層面對這些央企或者國企在資產(chǎn)負債率方面的一些管控的要求更嚴格。所以前者會主動的采取措施，調(diào)整項目結(jié)構(gòu)和布局，優(yōu)化自己的債務(wù)結(jié)構(gòu)，適當?shù)匕奄Y產(chǎn)負債率降低。”張宏偉對時代周報記者表示。
虧損項目被掛牌
“被出售的項目一般都是很難賺錢，或者虧損的項目。”針對上述密集轉(zhuǎn)讓的項目，張宏偉向時代周報記者補充道。
時代周報記者注意到，在首開集團近日掛牌出售的項目中，福州中庚房地產(chǎn)開發(fā)項目公司成立于2016年3月，首開集團持有該項目公司50%股權(quán)，剩下50%股權(quán)則由福州中庚置業(yè)有限公司持有，后者屬于福建本土企業(yè)中庚集團，據(jù)悉該集團資產(chǎn)總值超過1200億元。
該項目公司成立的第三年仍處于高負債和虧損之中。2018年福州中庚房地產(chǎn)總負債達到23.38億元，營業(yè)利潤虧損1096.01萬元。
首開集團轉(zhuǎn)讓北京千方置業(yè)34%股權(quán)以3.96億元債權(quán)，根據(jù)文件披露的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，北京千方置業(yè)的財務(wù)狀況也不容樂觀。
截至2018年年末，該項目公司總負債為7.68億元，所有者權(quán)益為-1.05億元，凈利潤虧損2403萬元。2019年前三季度，該項目公司凈利潤虧損額仍然高達1855萬元。
嚴躍進對時代周報記者表示，企業(yè)轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)實際上是一種資產(chǎn)處置。很多項目收益率不高，但成本比較高，項目潛在的經(jīng)營空間不大，這個時候項目就會被轉(zhuǎn)讓。
11月26日，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對時代周報記者解釋，事實上，房地產(chǎn)項目被出售實際上也為市場帶來了投資機遇。通過重新定位和良好運營等方式，完全可以將不良資產(chǎn)逆轉(zhuǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。阿那亞項目就屬于這種情況。
公開資料顯示，地處秦皇島的阿那亞項目原本屬于億城集團，2012年該項目銷售額僅為4000多萬元，被視為不良資產(chǎn)。2013年阿那亞項目被億城集團作價2.6億元拋售，由馬寅和田海成團隊接手。經(jīng)過重新定位為旅游地產(chǎn)后，阿那亞項目已經(jīng)成為炙手可熱的旅游目的地，2017年銷售額達到了30億元。
盤活企業(yè)現(xiàn)金流
另一些被出售的項目則是基于企業(yè)降負債和盤活現(xiàn)金流的需求。
“客觀上來講，有些項目也是會有一些資金的問題。前兩年有些企業(yè)擴張很快，有的項目有幾個億甚至十幾個億的規(guī)模，轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)對企業(yè)資金面的改善還是挺大的。”嚴躍進對時代周報記者分析道。
首開集團在11月14日掛牌的北京天鴻嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2003年，該項目公司由首開股份與天鴻寶威土地開發(fā)有限責任公司共同開發(fā)，雙方股權(quán)比例分別為51%與49%。
但該項目并非虧損項目。2018年以及2019年前三季度，該公司凈利潤分別為6714.92萬元和337.24萬元。出售該項目股權(quán)一定程度上能提高首開集團的償債能力。
根據(jù)華創(chuàng)證券的數(shù)據(jù)，2019年三季末首開股份凈負債率達到184%，較2018年末的160.7%攀升了23.3個百分點。
償債能力方面，首開股份2018年末股份的現(xiàn)金短債比為0.91，持有現(xiàn)金總量不足以覆蓋短期債務(wù)，償債壓力較大。
2019年三季報顯示，首開股份貨幣資金209.85億元，較2018年年末下降了35.9%。短期借款較2018年末增長1.12%，償債能力并沒有好轉(zhuǎn)。
11月21日，中國企業(yè)聯(lián)合會研究員劉興國對時代周報記者表示，為確保落實去杠桿任務(wù)，從中央國務(wù)院國資委，到地方國資委，都對國有企業(yè)降低資產(chǎn)負債率提出了明確要求。分類劃定了資產(chǎn)負債率控制警戒線，甚至按照一企一策制定了資產(chǎn)負債率控制目標，有些地方還有針對性地將降低資產(chǎn)負債率納入了對國有企業(yè)負責人的考核范疇。
“近年來國有企業(yè)的資產(chǎn)負債率總體上自高位逐步下降，基本上都處于較為安全的區(qū)域。但對極少數(shù)高負債企業(yè)來說，仍面臨著進一步降低資產(chǎn)負債率的較大壓力”，劉興國補充道。
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