“我一直認為做商業(yè)地產(chǎn)就像培養(yǎng)孩子一樣，要穩(wěn)扎穩(wěn)打并有長遠而充足的規(guī)劃和成長的時間，需要充足而完備的前期規(guī)劃，穩(wěn)扎穩(wěn)打地進行運營、維護，才可能帶來長久而穩(wěn)定的成長。

“穩(wěn)扎穩(wěn)打”這個關(guān)鍵詞，李思源提到了兩次。正如他所強調(diào)的，富力商業(yè)板塊也一直按著這樣的步子走路，穩(wěn)穩(wěn)地規(guī)劃著現(xiàn)在與未來。

自富力集團商業(yè)板塊第一個項目“北京富力廣場”落地開始，富力集團進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)超過十年。

去年，富力集團商業(yè)運營管理公司成立。在董事長李思源的帶領(lǐng)下，富力商業(yè)實施集團統(tǒng)籌管理策略，穩(wěn)健推動商業(yè)品牌戰(zhàn)略升級，通過產(chǎn)品線的細分規(guī)劃、商場的體驗式業(yè)態(tài)創(chuàng)新等方式，謀求實體商業(yè)的突破路徑。

富力的“星光”

在李思源看來，一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人，應(yīng)該能夠?qū)⑶安?、開發(fā)、招商和運維融會貫通。

他自己一直在踐行著這一理念，并帶領(lǐng)富力商業(yè)團隊抓住城市生活半徑內(nèi)的精品商區(qū)這一機會點，不斷煥新適應(yīng)新零售時代特色的多元化商業(yè)運營模式，將藝術(shù)、文化、娛樂與傳統(tǒng)商業(yè)進行嫁接，打造了“富力廣場”系列與“富力星光”系列兩條清晰產(chǎn)品線，打造了一個個精致的商業(yè)體。

據(jù)了解，富力廣場系定位于城市級綜合體，擁有商場、寫字樓、酒店等規(guī)劃配套，主力中高端消費、商務(wù)及家庭式消費，包括北京富力廣場、廣州富力海珠城、天津富力廣場、太原富力廣場、成都富力廣場、重慶富力坊、馬來西亞新山富力廣場等。

現(xiàn)在正籌備的通州富力廣場，體量超過9萬平方米，著眼于北京最具潛力的商區(qū)。此外，哈爾濱富力廣場也在打造中，為超大型的高端生活方式購物中心，將重點引進眾多精奢國際品牌。

而富力星光線定位于“社區(qū)型綜合體”，倚靠富力自有住區(qū)或大型住宅區(qū)，為周邊社區(qū)家庭提供便利消費，目前有無錫富力星光里及在建的南京富力星光鄰。

同時，富力商業(yè)正在對富力商業(yè)旗下兩大產(chǎn)品線中的“富力星光”系列商場進行細分的規(guī)劃。李思源介紹稱，將針對“星光系列”商場的建筑形態(tài)及定位，衍生出“鄰、里、街、坊”等不同的細分產(chǎn)品，結(jié)合實地情況系統(tǒng)性地推動精細化的策劃、開發(fā)、招商和運營維護，為商業(yè)模式的長遠發(fā)展鋪平道路。

其中，南京富力星光鄰為區(qū)域內(nèi)首個標準購物中心，其以“盒子形”的商場外觀結(jié)合新穎的半開放式建筑形態(tài)，形成圍合式社區(qū)購物情境。項目定位年輕、社區(qū)、家庭、生活四大元素，打造家庭慢生活體驗館，解決區(qū)域生活消費需求，為周邊家庭提供品質(zhì)化商業(yè)空間。

在產(chǎn)品線支撐之外，富力更是通過不斷創(chuàng)新業(yè)態(tài)贏取市場的青睞。“現(xiàn)如今，實體商業(yè)想在市場上占據(jù)一席之地，延長消費者的停留時間，必須進行體驗式的業(yè)態(tài)創(chuàng)新。”李思源進而提及。

他介紹，北京富力廣場引入的華為授權(quán)體驗店P(guān)lus北京首店，是一個用戶交互、體驗為核心的前沿科技體驗空間；以消費場景的營造為重心的“北歐生活館”，聚合了北歐風家居、健康餐飲、休閑與美的體驗。

據(jù)他透露：“富力商業(yè)還將親子體驗業(yè)態(tài)引入廣州富力海珠城、天津富力廣場、太原富力廣場等多個項目，不斷優(yōu)化項目的業(yè)態(tài)組合。”

除此之外，李思源強調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)的成功打造也離不開因地制宜的規(guī)劃和謀略。

“在城市人口密集、商業(yè)配套發(fā)展相對不充分的太原北部，太原富力廣場與山西吉隆斯商貿(mào)股份有限公司聯(lián)合共同打造太原首家Home Mart大型綜合超市，并圍繞這一主力店疊加親子、美食、購物等多元化體驗，將項目打造為一站式大型家庭體驗商業(yè)中心，填補了區(qū)域性的商業(yè)空白，成為太原北城生活中心。”他舉例稱。

究其根本，富力商業(yè)之所以能夠脫穎而出，抓住“城市生活半徑內(nèi)的精品商區(qū)”這一機會點是不容忽視的。

富力商業(yè)擴張圖譜

每當房地產(chǎn)市場包括商業(yè)地產(chǎn)進入階段性調(diào)整期，總會有不少“經(jīng)歷寒冬期”的類似說法，對于這樣的說法，李思源并不認同。

他認為：“當經(jīng)過一輪猛漲后，商業(yè)地產(chǎn)有可能存在區(qū)域性的過剩，并進行階段性的調(diào)整，但這不是長久的、持續(xù)的，而是短暫的、遵循市場規(guī)律的。”

在李思源看來，富力商業(yè)就一直處于不斷上升發(fā)展中，每年的平均租金水平在上升，租戶的營業(yè)收入也在增加。“富力擁有強大的系統(tǒng)化基因和整體運作，系統(tǒng)化模式優(yōu)勢在于，可以微量疊加、長遠布局，同時還能對抗政策變化風險和經(jīng)濟周期風險。”他進而表示。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年年中，富力商業(yè)已擁有在營商場項目10個，覆蓋北京、廣州、天津、太原、成都、重慶、無錫等多個國內(nèi)核心城市及馬來西亞，同時還擁有在建及規(guī)劃中的商場項目近20個。

“隨著總建筑面積8.1萬平方米的馬來西亞新山富力廣場商城實現(xiàn)開業(yè)，以及廣州花都物流園新增倉儲面積6.6萬平方米，目前富力商業(yè)運營中的商業(yè)資產(chǎn)已超過200萬平方米。”李思源頗為自豪地說道。

以城市分布來看，富力商業(yè)多是聚焦于一二線城市。李思源也提到，未來富力商業(yè)也會繼續(xù)重點布局一線、新一線及二線重點城市核心商圈，如杭州、武漢、沈陽、寧波、溫州等城市。“未來1-3年內(nèi)，我們將在核心城市同步規(guī)劃和建造將多個商場項目。”他續(xù)稱。

事實上，隨著城市化進程如火如荼地向三四線城市縱深推進，以及消費下沉和消費升級的并行，三四線城市的商業(yè)發(fā)展也在不斷崛起。

麥肯錫曾預(yù)測，三四線城市的中產(chǎn)階層將成為未來占比增長最快的群體，預(yù)計2022 年會達到40%。

李思源對此也表示，在合適的時機下，如果有合適的項目，富力商業(yè)不排除在三四線城市布局的可能，“尤其是與消費升級相對應(yīng)的消費下沉，消費向三四線城市下沉為商業(yè)地產(chǎn)帶來不少新機遇。”

“未來，在房地產(chǎn)主業(yè)外，富力將持續(xù)加碼商業(yè)布局，不斷煥新適應(yīng)新零售時代特色的多元化商業(yè)運營模式。”李思源興奮地規(guī)劃著富力商業(yè)的藍圖。今年上半年，富力集團持有型資產(chǎn)的運營與銷售型收入已形成兩翼齊飛之勢。在富力集團上半年營業(yè)額中，來自持有型資產(chǎn)運營收入為50.8億元，同比繼續(xù)增長6%。

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對富力地產(chǎn)商業(yè)運營管理公司董事長李思源先生的專訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：過去幾年，商業(yè)地產(chǎn)有經(jīng)歷寒冬期的說法，現(xiàn)在已經(jīng)走出了冬天嗎？走出的原因和表現(xiàn)是什么？經(jīng)歷寒冬期的商業(yè)地產(chǎn)，是否已經(jīng)進入到更成熟的階段？

李思源：每當房地產(chǎn)市場包括商業(yè)地產(chǎn)進入階段性調(diào)整期，總會有不少“經(jīng)歷寒冬期”的類似說法，但我個人并不認同。

當經(jīng)過一輪猛漲后，商業(yè)地產(chǎn)有可能存在區(qū)域性的過剩，并進行階段性的調(diào)整，但這不是長久的、持續(xù)的，而是短暫的、遵循市場規(guī)律的。就富力旗下的商業(yè)物業(yè)總體而言，每年的平均租金水平在上升，租戶的營業(yè)收入也在增加。

回過頭看中國商業(yè)地產(chǎn)這30年，市場呈現(xiàn)波段式上升的態(tài)勢，總體曲線是健康穩(wěn)定的，而經(jīng)驗更是告訴我們其實并沒有什么“寒冬期”，每一次調(diào)整都是為了停下來接受市場的洗禮、優(yōu)勝劣汰，然后更好地出發(fā)。

觀點地產(chǎn)新媒體：以往，中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大問題是缺乏人才和經(jīng)驗不足，并存在競爭過度、同質(zhì)化、泡沫化的說法，現(xiàn)在還存在這些問題嗎？“以住養(yǎng)商”的模式，未來是否會發(fā)生改變？ 

李思源：其實現(xiàn)在每個行業(yè)都存在激烈的競爭，品牌只有打造自身優(yōu)勢才能夠突圍。而商業(yè)地產(chǎn)是以服務(wù)為核心，需要匯集大量優(yōu)質(zhì)人才。

隨著時代的不斷發(fā)展，對人才的要求也在持續(xù)更新。目前中國商業(yè)地產(chǎn)正逐漸進入持有物業(yè)為主的資產(chǎn)經(jīng)營和資本運營結(jié)合的階段，一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人，應(yīng)該能夠?qū)⑶安?、開發(fā)、招商和運維融會貫通，這樣“多面手”的優(yōu)秀人才永遠不會嫌多。

經(jīng)過這些年的發(fā)展富力商業(yè)也逐步積累了大量管理人才及可靠、實干的團隊。富力商業(yè)的人才主要來自兩方面，一是我們自己培養(yǎng)的儲備人才，他們的個人成長和富力商業(yè)的成長是一體的，對企業(yè)文化的認可度較強，做事沉穩(wěn)、理性。

二是外聘的行業(yè)人才，他們做事靈活、敢想敢做，對商業(yè)的敏感度和新事物接受度高。這樣敢于突破、敢于創(chuàng)新的人才配合富力穩(wěn)健的企業(yè)文化下培養(yǎng)出來的踏實肯干、忠誠度高的富力人，二者相互精誠合作，組成穩(wěn)健高效的富力商業(yè)團隊。

我認為商業(yè)和住宅板塊是相輔相成、共同發(fā)展的。富力商業(yè)更是一直不斷增色自身高盈利質(zhì)量，壓艙未來持續(xù)增長。

今年上半年，富力集團持有型資產(chǎn)的運營與銷售型收入已形成兩翼齊飛之勢。在富力集團上半年營業(yè)額中，來自持有型資產(chǎn)運營收入為50.8億元，同比繼續(xù)增長6%。未來，在房地產(chǎn)主業(yè)外，富力將持續(xù)加碼商業(yè)布局，不斷煥新適應(yīng)新零售時代特色的多元化商業(yè)運營模式。

觀點地產(chǎn)新媒體：富力商業(yè)目前有哪些產(chǎn)品線？劃分是出于哪些考量？

李思源：富力商業(yè)在傳統(tǒng)商業(yè)中注入藝術(shù)、文化、娛樂等元素，通過“富力廣場”系列與“富力星光”系列兩條清晰的產(chǎn)品線，打造城市生活半徑內(nèi)的精品商區(qū)，以獨特的體驗式場景為人們的生活注入活力。

“富力廣場”系列是城市級綜合體，位于城市核心商區(qū)或城市新興區(qū)域核心地段。而現(xiàn)代城市最需要解決的問題之一，就是要滿足核心商區(qū)和城市次中心商業(yè)配套的需求。“富力廣場”系列的落點正是這樣的核心位置和潛力地段，面向周邊商務(wù)與家庭的中高端消費群體，滿足他們對體驗式消費及精品商圈的娛樂、餐飲、休憩等多元化需求。

而 “富力星光”系列社區(qū)型商業(yè)綜合體作為住宅密集區(qū)域最需要的精品商業(yè)空間，豐富了周邊居民和上班族的日常生活，為他們在居住空間和工作空間之外，創(chuàng)造充滿活力的“第三空間”。

觀點地產(chǎn)新媒體：富力商業(yè)領(lǐng)域涉及現(xiàn)代購物中心、城市綜合體、復(fù)合型社區(qū)商業(yè)、物流園等，接下來富力商業(yè)在創(chuàng)新業(yè)態(tài)方面還會有哪些動作？

李思源：自從富力集團商業(yè)板塊第一個項目——北京富力廣場開始，富力集團進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已超過十年。而富力集團商業(yè)運營管理公司從去年成立以來，就實施集團統(tǒng)籌管理策略，穩(wěn)健推動商業(yè)品牌戰(zhàn)略升級，通過產(chǎn)品線的細分規(guī)劃、商場的體驗式業(yè)態(tài)創(chuàng)新等方式，來謀求實體商業(yè)的突破路徑。

比如，我們正在對富力商業(yè)旗下兩大產(chǎn)品線中的“富力星光”系列商業(yè)體進行細分的規(guī)劃，衍生出“鄰、里、街、坊”等不同的細分產(chǎn)品。這一細分是綜合考量整體項目構(gòu)成、建筑體量、和商業(yè)定位等多重因素，并針對商業(yè)體不同建筑形態(tài)，譬如單體“盒子”型購物中心、多街式街區(qū)商業(yè)、單街式商業(yè)大道、或圍合、半圍合式商業(yè)體等進行的規(guī)劃。富力商業(yè)將各地實際情況進行有機結(jié)合，系統(tǒng)性地推動精細化的策劃、開發(fā)、招商和運營維護，為商業(yè)模式的長遠發(fā)展鋪平道路。

其次實體商業(yè)想在市場上占據(jù)一席之地，延長消費者的停留時間，必須進行體驗式的業(yè)態(tài)創(chuàng)新，富力商業(yè)也在商業(yè)項目中引入更多的復(fù)合型體驗商業(yè)空間。在北京富力廣場，我們引入了華為授權(quán)體驗店P(guān)lus北京首店，是一個用戶交互、體驗為核心的前沿科技體驗空間；此外還有以消費場景的營造為重心的“北歐生活館”，通過聚合北歐風家居、健康餐飲、休閑與美的體驗，在商場內(nèi)部打造一個開放式的精品商業(yè)空間，讓在日常生活中奔忙的消費者無需耗費大量時間，即可感受身邊可觸達的品質(zhì)化體驗。此外，富力商業(yè)還將親子體驗業(yè)態(tài)引入廣州富力海珠城、天津富力廣場、太原富力廣場等多個項目，不斷優(yōu)化項目的業(yè)態(tài)組合。

觀點地產(chǎn)新媒體：據(jù)悉至2023年，富力商業(yè)將拓展至國內(nèi)十余座城市，著重發(fā)展的城市會是哪些？對此您是如何看待一二線之外，三四線城市商業(yè)運營的機會？

李思源：作為多個一線城市的建設(shè)者和參與者，富力一直以來看好一線城市的核心價值，不放過與城市共成長的機會，這也是富力商業(yè)在踐行的商業(yè)價值觀。未來富力商業(yè)將繼續(xù)重點布局一線、新一線及二線重點城市核心商圈，如杭州、武漢、沈陽、寧波、溫州等城市。未來1-3年內(nèi)，我們將在核心城市同步規(guī)劃和建造將多個商場項目。

我們將進一步拓展“富力星光”系列的形態(tài)，在南京新興城區(qū)打造南京富力星光鄰，這個項目是該區(qū)域內(nèi)首個標準購物中心，以“盒子形”的商場外觀結(jié)合新穎的半開放式建筑形態(tài)，形成圍合式社區(qū)購物情境。項目定位年輕、社區(qū)、家庭、生活四大元素，打造家庭慢生活體驗館，解決區(qū)域生活消費需求，為周邊家庭提供品質(zhì)化商業(yè)空間。同時我們也在延伸“富力廣場”系列的版圖。舉個例子，通州是北京唯一的城市副中心，我們正籌備一個體量超過9萬平方米的通州富力廣場，正是著眼于北京最具潛力的商區(qū)。此外富力商業(yè)還將在哈爾濱松花江畔打造一個超大型的高端生活方式購物中心——哈爾濱富力廣場，項目將重點引進眾多精奢國際品牌，著力打造濱江購物休閑豪華新體驗，進一步擴大富力商業(yè)精品商區(qū)的陣容。

除了一二線城市，隨著城市化進程如火如荼地向三四線城市縱深推進，以及消費下沉和消費升級的并行，我們也非?？春萌木€城市的商業(yè)發(fā)展前景。尤其是與消費升級相對應(yīng)的消費下沉，消費向三四線城市下沉為商業(yè)地產(chǎn)帶來不少新機遇。麥肯錫曾預(yù)測，三四線城市的中產(chǎn)階層將成為未來占比增長最快的群體，預(yù)計2022 年達40%。同時，三四線城市慢節(jié)奏的生活環(huán)境和較低的生活壓力，讓他們擁有更多的閑暇時間以及不輸一二線城市人群的消費意愿，對生活、教育、文化的消費支出逐步提高，發(fā)展空間非常大。所以，在合適的時機下，有合適的項目，我們不排除在三四線城市布局的可能。

觀點地產(chǎn)新媒體：中國商業(yè)地產(chǎn)正面臨前所未有的機遇與挑戰(zhàn)，而富力商業(yè)是如何做到在激烈的市場競爭中脫穎而出？您對于商業(yè)運營有哪些獨到的見解？

李思源：富力商業(yè)脫穎而出的原因在于抓住了城市生活半徑內(nèi)的精品商區(qū)這一機會點，致力于成為城市“活力充電站”的提供者，踏實穩(wěn)健地做好每一個商業(yè)項目，打造一個個精致的商業(yè)體。

在項目的商業(yè)運營上，我們認為要做到對消費趨勢與商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境的精準掌控：項目定位必須足夠精準，且需要根據(jù)消費者的消費觀念和能力進行及時調(diào)整，才能讓消費者需要我們，而不是選擇我們，讓富力商業(yè)成為消費者生活中不可或缺的一部分。

此外，商業(yè)地產(chǎn)的成功打造離不開因地制宜的規(guī)劃和謀略。例如在城市人口密集、商業(yè)配套發(fā)展相對不充分的太原北部，太原富力廣場充分把握這一機會點，與山西吉隆斯商貿(mào)股份有限公司的強強聯(lián)合共同打造太原首家Home Mart大型綜合超市，并圍繞這一主力店疊加親子、美食、購物等多元化體驗，成功將項目打造為一站式大型家庭體驗商業(yè)中心，填補了區(qū)域性的商業(yè)空白，成為太原北城生活中心。 

我一直認為做商業(yè)地產(chǎn)就像培養(yǎng)孩子一樣，要穩(wěn)扎穩(wěn)打并有長遠而充足的規(guī)劃和成長的時間，需要充足而完備的前期規(guī)劃，穩(wěn)扎穩(wěn)打地進行運營、維護，才可能帶來長久而穩(wěn)定的成長。

觀點地產(chǎn)新媒體：公司在商業(yè)地產(chǎn)上的探索已久，您如何評價富力商業(yè)所處的發(fā)展階段和行業(yè)地位？您認為富力商業(yè)下一個增長點在哪？希望打造一個怎樣的富力商業(yè)？

李思源：目前，富力商業(yè)正處在快速發(fā)展階段，截至2019年年中，已擁有在營商場項目10個，覆蓋北京、廣州、天津、太原、成都、重慶、無錫等多個國內(nèi)核心城市及馬來西亞，同時我們還擁有在建及規(guī)劃中的商場項目近20個。隨著總建筑面積8.1萬平方米的馬來西亞新山富力廣場商城實現(xiàn)開業(yè)，以及廣州花都物流園新增倉儲面積6.6萬平方米，目前富力商業(yè)運營中的商業(yè)資產(chǎn)已超過200萬平方米。

富力具有系統(tǒng)化和整體化運作的強大基因。系統(tǒng)化模式優(yōu)勢在于，可以微量疊加、長遠布局，同時還能對抗政策變化風險和經(jīng)濟周期風險。未來富力商業(yè)也將繼續(xù)秉承這一優(yōu)秀基因，在行業(yè)內(nèi)穩(wěn)扎穩(wěn)打，一步一個腳印，穩(wěn)步擴大商業(yè)版圖，持續(xù)打造城市居民生活半徑內(nèi)的精品商圈。