什么樣的長租公寓更能解決居住問題

近一段時期，各地又有多家長租公寓“爆雷”，房東沒有從資金斷裂的長租公寓平臺上收到房租，不得不對房客下達逐客令，而房客已經(jīng)將租金交給平臺。以杭州一家剛剛爆雷的長租公寓為例，其運行一年半時間，居然收進了800多套房源，目前該公司已經(jīng)拖欠房東2000萬元。

據(jù)業(yè)內(nèi)不完全統(tǒng)計，從2017年12月至今，全國已有近40家長租公寓出現(xiàn)問題，今年“爆雷”已有20多家，房東和房客整體損失以億元計算。有的公司口頭上說會負(fù)責(zé)到底，實則跑路脫身，留下房東與房客調(diào)解，加之其房源集中，受損房東和房客往往集中在固定幾個小區(qū)，形成了社會隱患。

事實上，部分長租公寓為了在短期之內(nèi)吸納更多房源和租客，經(jīng)營模式居然是“高收低租”，即以超出周邊房租平均價的價格從業(yè)主手中獲取房源，再以低于平均價的價格租給房客，明顯違反正常的市場經(jīng)營規(guī)律。看似“賠本賺吆喝”，實則企業(yè)另有小九九，一來出租房屋有各類服務(wù)和傭金費用，二來可以利用現(xiàn)金流從事其它投資。另外，個別企業(yè)還試圖用“高收低租”的方式來擠跨其他競爭者，以實現(xiàn)對某一區(qū)域出租房源的相對壟斷地位，擠壓“一房東”，最終確保現(xiàn)金流無恙，把房屋租賃當(dāng)金融業(yè)務(wù)做。

但是，一旦企業(yè)在實際經(jīng)營過程中，服務(wù)費和傭金收入有限，其它投資又難以及時獲得充足的現(xiàn)金收益，資金流很容易斷裂，“爆雷”就不可避免了。目前，長租公寓并無任何業(yè)內(nèi)準(zhǔn)入門檻，資金監(jiān)管也處于空白狀態(tài)，這些監(jiān)管缺失都使得問題頻現(xiàn)，既包括資金流向問題，也包括服務(wù)質(zhì)量和合同履約問題，比如個別企業(yè)存在的劣質(zhì)裝修、合租擾民、押金違規(guī)扣押、破壞原有房屋結(jié)構(gòu)等問題。

不容忽視的是，其實當(dāng)下相當(dāng)一部分長租公寓，所經(jīng)營房源并非自持，而是依靠轉(zhuǎn)租，換言之只是個“二房東”的角色。“二房東”的大量出現(xiàn)并不能改變房屋租賃市場的供求關(guān)系，反而增加了交易成本，大量房屋無序托管帶來的社區(qū)治理問題，也令人堪憂。

的確，如果在住房租賃市場上，存在一種可以長期租賃，且居住條件和服務(wù)較好的房源，類似于單間宿舍一樣，那么確實可以對緩解年輕人住房困難和改善住房條件有所助益。但是，這樣的市場模式，不是“二房東”能夠提供的。這是因為，“二房東”不論獲得多少房源，其終歸不是“一房東”，也只是個租客，且房源分散于諸多小區(qū)之中，其合同的長期穩(wěn)定性、對房屋的管理和改造權(quán)限、對租客的服務(wù)能力，都有一定的局限性。另外，以家庭為目標(biāo)群體設(shè)計的居室房，并不符合年輕人的實際居住需求。

提供長期租賃的確是緩解住房需求的一種辦法，但這種長期租賃的提供方，應(yīng)當(dāng)是利用自持產(chǎn)權(quán)住房進行出租，這些房屋在建設(shè)初期，設(shè)計就可以盡可能滿足租賃需求，相應(yīng)管理和服務(wù)也可以集中進行。只不過，要實現(xiàn)自持住房，需要的不只是資金量。

對此，有關(guān)方面在規(guī)范現(xiàn)有長租公寓企業(yè)的同時，不妨考慮政府與社會資本合作的模式，在嚴(yán)格的準(zhǔn)入監(jiān)管之下，以有償公共服務(wù)的形式向新市民和住房困難人群提供安全、實惠和宜居的長期租賃房源，解決他們的居住問題。