又是一年的尾牙時(shí)間，對(duì)于下一年的樓市，政府、企業(yè)、機(jī)構(gòu)和百姓都會(huì)不例外地關(guān)注和關(guān)心。最近，多家券商發(fā)布了2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)研報(bào)。他們預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)行業(yè)政策大松較難，但小松可期，房地產(chǎn)政策從之前的“未松先緊”向“松緊對(duì)沖”過渡，總體行業(yè)環(huán)境邊際改善。

這個(gè)判斷也是11月20日央行公布5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）降為4.8%后，市場(chǎng)普遍的看法。從當(dāng)前貨幣信號(hào)觀測(cè)，“降息”周期的大幕已經(jīng)拉開。雖然此前的11月16日央行發(fā)布2019年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，提及“按照‘因城施策’的基本原則，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。從央行的說法理解，房地產(chǎn)不作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，但在貨幣端來看，也不等于在政策上繼續(xù)收緊，雖然沒有放開。對(duì)于貨幣部門而言，房地產(chǎn)不僅是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，還是一個(gè)牽動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)廣泛的行業(yè)，包括貨幣在內(nèi)的政策，既要防止房價(jià)的不斷攀升可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，也要顧及在防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上不引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，即做好房地產(chǎn)調(diào)控與穩(wěn)定發(fā)展的平衡關(guān)系，如果過度打壓房地產(chǎn)，由此所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，也是危險(xiǎn)的事情。在融資上，對(duì)于房企違規(guī)行為的打擊完全正確，但其正常、合理的融資需求，也要予以考慮，企業(yè)的融資不僅僅關(guān)系到自身流動(dòng)性，更關(guān)系到保證合適的行業(yè)投資水平。

從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)觀察，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)從投資開發(fā)、融資、拿地、開工及銷售整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條均表現(xiàn)出下行趨勢(shì)，在某種程度上可以說行業(yè)的“拐點(diǎn)”出現(xiàn)前所未有的局面，嚴(yán)厲的融資和限購等政策在市場(chǎng)上，已經(jīng)影響到了未來一段時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)供應(yīng)。

另外，單就房地產(chǎn)投資而言，結(jié)構(gòu)失衡的問題更是值得正視，區(qū)域房地產(chǎn)投資增速與人口情況是否匹配，不是一個(gè)可以忽視的問題。如從今年2月份一直持續(xù)到現(xiàn)在，西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東部區(qū)域，反而從人口結(jié)構(gòu)性來看，東部區(qū)域人口比例遠(yuǎn)高于西部區(qū)域人口。一個(gè)存在過度投資可能供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)存在投資放緩可能供應(yīng)不足形成房價(jià)上漲的壓力。

對(duì)于東部地區(qū)，尤其是一線城市和熱點(diǎn)城市，保持其房地產(chǎn)投資合理增長，才能緩解其房價(jià)上漲的壓力。對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，應(yīng)該清晰一個(gè)認(rèn)識(shí)，調(diào)控不是壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而是使市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)可控、與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)、供給和需求相協(xié)調(diào)。

這就要求，融資政策需要考慮這種協(xié)調(diào)性發(fā)展。市場(chǎng)層面“一城一策”避免了調(diào)控的“一刀切”，這對(duì)于房地產(chǎn)融資也有借鑒意義，現(xiàn)在要避免的是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資過度嚴(yán)厲以及走向一刀切，而導(dǎo)致房企大面積陷入困境和破產(chǎn)，雖然市場(chǎng)淘汰是正常和必然的趨勢(shì)，但強(qiáng)壓的融資手段對(duì)因城施策以及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，或許不是好消息，反而讓市場(chǎng)更加動(dòng)蕩，這需要金融政策上的三思：思危，思變，思退。