“開盤即罄”、“火熱加推”、“連夜排隊(duì)”……在眾多房企降價(jià)搶跑的市場(chǎng)環(huán)境里，這樣久違的日光盤熱詞在一座四線城市——衢州身上再現(xiàn)。  

一組對(duì)比數(shù)據(jù)映射著這個(gè)城市房地產(chǎn)的“高溫”，在2018年全國(guó)城市GDP排名中，衢州市以1470億元排在第174位，而在安居客的2018年全國(guó)房?jī)r(jià)排行榜中，衢州市以13189元/平方米的均價(jià)排在第32位，超越了成都、昆明、西安、重慶、太原、蘭州等大批二線城市。  

剝開日光盤的火熱外衣，內(nèi)里卻是這座四線城市窘境的縮影：不夠健康的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、遲來(lái)一步的城鎮(zhèn)化、對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，種種因素交織下步步推高的房?jī)r(jià)最終又能走多遠(yuǎn)？  

全城熱賣  

10月27日凌晨12點(diǎn)，衢州望潮府門前已經(jīng)排起長(zhǎng)隊(duì)，150元可以換來(lái)不必熬夜等待——周邊小區(qū)的大爺大媽在旁邊兜售“黃牛服務(wù)”，他們樂(lè)于用一晚上的排隊(duì)閑聊來(lái)賺這筆外快。  

開盤時(shí)間是27日早上八點(diǎn)半，一些沒(méi)有預(yù)料到購(gòu)房盛況的購(gòu)房者提前在七點(diǎn)半來(lái)到了現(xiàn)場(chǎng)，見(jiàn)到的是冒著雨仍排到了國(guó)道上的長(zhǎng)隊(duì)，而一些晚到的購(gòu)房者在周邊連車位都找不到，只好抱憾離去，等待即將到來(lái)的衢州碧桂園江灣半島開盤。  

一小撮“關(guān)系戶”在工作人員的帶領(lǐng)下悄悄繞開大隊(duì)進(jìn)入了項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)，他們對(duì)這個(gè)新盤勢(shì)在必得。王志發(fā)(化名)是“關(guān)系戶”中的一員，簽完合同、交完定金，他頓時(shí)感到身體一松，這是他人生的第一套房，意義非凡，“不找關(guān)系哪里買得到?。颗抨?duì)根本沒(méi)戲，進(jìn)來(lái)只有別人挑剩下的。”  

望潮府開發(fā)商之一的融創(chuàng)，在開售的當(dāng)天下午，用“片刻即已售罄”形容開盤后的熱賣景象，并宣布大戶型的加推時(shí)間提前。而據(jù)王志發(fā)等購(gòu)房者稱，大戶型加推的當(dāng)天，除了幾個(gè)一樓配電房旁邊的戶型留到了最后，加推房源均被快速搶購(gòu)一空。  

望潮府并不處于傳統(tǒng)意義上的衢州市中心，其位于衢州市的新城市中心區(qū)——西區(qū)的邊緣位置，王志發(fā)表示：“從望潮府再過(guò)去一點(diǎn)，就是一大片一大片的農(nóng)田，我買這里就是為了實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)，江灣半島的位置比望潮府好一點(diǎn)，到時(shí)候可能比望潮府賣得還快。”  

學(xué)區(qū)疊加融創(chuàng)府系的溢價(jià)，讓這個(gè)位于城市邊緣的項(xiàng)目以21500元/平方米的高價(jià)迅速清空，數(shù)位衢州當(dāng)?shù)厝耸繉?duì)記者表示，這對(duì)衢州市老城區(qū)、中心城區(qū)的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)就像興奮劑——郊區(qū)都兩萬(wàn)一了，主城區(qū)該賣多少？  

火熱的氛圍就像把這個(gè)城市包裹在了房?jī)r(jià)的蜜糖中，衢州房產(chǎn)超市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2019年上半年，二手房市場(chǎng)始終處于量?jī)r(jià)齊升狀態(tài)，成交量增長(zhǎng)至8730套，一個(gè)可對(duì)比數(shù)據(jù)為，2016年全年，衢州市二手房交易量為8848套。  

各種各樣的房產(chǎn)中介門店林立在大街小巷，數(shù)量甚至超過(guò)便利店。即使是一家門店逼仄的小中介，你不僅能通過(guò)他找到衢州本地的一二手房源、省內(nèi)省外不限購(gòu)的公寓，還有機(jī)會(huì)了解到限購(gòu)城市的“內(nèi)幕”和“操作手法”。  

這座城市的居民或許也是房地產(chǎn)市場(chǎng)最堅(jiān)定的多頭陣營(yíng)，記者與十?dāng)?shù)位當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行了交流，即使是北京、上海等標(biāo)桿城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，全國(guó)各地的房企掀起降價(jià)潮，他們大部分都堅(jiān)定認(rèn)為，衢州的房?jī)r(jià)一定還會(huì)再漲，王志發(fā)認(rèn)為，“就算我現(xiàn)在是高位接盤，過(guò)十年再看肯定還是漲”。  

翻看衢州的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，似乎可以理解這樣信心的來(lái)源，安居客數(shù)據(jù)顯示，自2016年6月開始，衢州的平均房?jī)r(jià)由7827元/平方米一路上漲至今，已經(jīng)達(dá)到14062元/平方米，漲幅為79.66%，同期，浙江省省會(huì)城市、強(qiáng)二線城市杭州的平均房?jī)r(jià)漲幅為50.35%。  

誰(shuí)來(lái)“接盤”？  

整整一個(gè)下午的時(shí)間，中介門店老板伍州坐在自己辦公室的沙發(fā)上，臉上掛著機(jī)械式的微笑，他努力讓自己的思緒不要飄離太遠(yuǎn)，隨時(shí)準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)坐在他對(duì)面的一家三口，用他聽不懂的方言激烈討論時(shí)甩向他的問(wèn)題。  

這對(duì)父母從江西趕到兒子工作的衢州，為兒子買房做最終的決定。一套房子價(jià)格適中，剛好和預(yù)算吻合，但另一套房子位置更佳，還有學(xué)區(qū)，只是需要他們?cè)俳枰恍╁X才夠首付。  

近兩年的時(shí)間里，伍州接待了越來(lái)越多類似的家庭，他們大多來(lái)自安徽、江西、福建這三個(gè)與衢州市接壤的省份，“大部分是農(nóng)村、縣城里過(guò)來(lái)的，直線距離其實(shí)都很近，特別是江西那邊，有些地方過(guò)來(lái)比省內(nèi)的城市還要近。”  

與三省接壤的特殊地理位置讓衢州人在外時(shí)經(jīng)常用“四省通衢的‘衢’”來(lái)介紹自己的家鄉(xiāng)，這樣的地理位置也讓衢州吸引了周邊村鎮(zhèn)的人口流入。根據(jù)衢州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年衢州市常住人口為凈流入，增長(zhǎng)2.4萬(wàn)人。  

與人口增長(zhǎng)同步，衢州市原本落后的城鎮(zhèn)化水平也在近年有所提升。衢州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，衢州市的城鎮(zhèn)化率為58%，相比2017年增長(zhǎng)2.3%，相比2016年增長(zhǎng)4.3%，城鎮(zhèn)化增速為全省第一。但58%的城鎮(zhèn)化率不僅在全省城鎮(zhèn)化率68.9%的浙江排名最末，也低于全國(guó)60%的平均城鎮(zhèn)化率。  

人口小幅凈流入、城鎮(zhèn)化率向平均水平追趕，僅僅這兩個(gè)理由要為近乎翻倍的房?jī)r(jià)做注釋仍顯不足。  

伍州表示：“當(dāng)?shù)馗皇某擎?zhèn)居民，孩子接受良好的教育后，大批向外流出，而流入進(jìn)來(lái)的人口，有很大一部分來(lái)自農(nóng)村，這中間購(gòu)買力水平的差距是很大的。”  

衢州市衛(wèi)生和計(jì)劃生育委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，從2011年到2016年，衢州市向外流出的戶籍人口數(shù)量達(dá)到45萬(wàn)人，其中絕大多數(shù)都是大學(xué)畢業(yè)生、青壯年。  

伍州表示，流入人口的剛需只是需求的一部分，當(dāng)?shù)鼐用褡陨淼母纳菩枨笫袌?chǎng)空間更大，大量大型房企品牌的進(jìn)駐刺激了改善市場(chǎng)，“很多老城區(qū)的房子，已經(jīng)有三四十年了，像碧桂園、祥生、融創(chuàng)這些房企進(jìn)來(lái)拿地，項(xiàng)目周邊的房?jī)r(jià)也直接抬起來(lái)了，把原來(lái)的老房子賣了，加點(diǎn)錢去換一套新房子，很常見(jiàn)。”  

2018年8月，衢州市拍出了第一塊“限價(jià)地”，限住宅高層及多層最高銷售單價(jià)為1.45萬(wàn)元/平方米，據(jù)介紹，該地塊成交后，周邊樓盤價(jià)格迅速?gòu)?.2萬(wàn)元/平方米左右的均價(jià)增長(zhǎng)至1.4萬(wàn)元/平方米，目前，周邊均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.7萬(wàn)元/平方米。  

與高昂的房?jī)r(jià)相比，衢州市人力資源和社會(huì)保障局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，衢州市民的平均薪資水平約為5.67萬(wàn)元/年，房?jī)r(jià)收入比約為10.4，當(dāng)記者問(wèn)及此，伍州露出了自信的笑容：“衢州有的是有錢老板，幾百萬(wàn)算啥。”  

產(chǎn)業(yè)求變  

從金華過(guò)后，劉師傅的大貨車就可以開始加速，因?yàn)橥ㄍ橹莸母咚俾飞?，大貨車的?shù)量急劇減少。  

為衢州當(dāng)?shù)匾患一S做物流運(yùn)輸?shù)膭煾登逦惺苤鼉赡赀\(yùn)貨量的變化，他所熟知的幾位外地大貨車司機(jī)從2017年開始就已經(jīng)不再來(lái)衢州，從化工廠向外去的大貨車數(shù)量從原來(lái)的十多輛減少到了七八輛，“下高架的時(shí)候，以前能聞到很濃的化工廠味道，現(xiàn)在也聞不到了。”  

第二產(chǎn)業(yè)是衢州的支柱產(chǎn)業(yè)，衢州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，第二產(chǎn)業(yè)占全市GDP的比例為45%，而在第二產(chǎn)業(yè)中，化工、水泥和鋼鐵三大行業(yè)利潤(rùn)總額占比為57.3%，對(duì)規(guī)模以上工業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為112.3%，衢州市對(duì)重工業(yè)的依賴極高。  

與伍州的想象不同的是，第二產(chǎn)業(yè)的“有錢老板”們，日子也并不好過(guò)。  

衢州市統(tǒng)計(jì)局提供的信息顯示，今年以來(lái)，在主導(dǎo)產(chǎn)品價(jià)格下跌、成本壓力增加、同期數(shù)較高等多重因素影響下，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)空間持續(xù)收窄，上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)利潤(rùn)總額50.50億元，同比下降21.7%，低于全省27.1個(gè)百分點(diǎn)，居全省第10位。  

依賴度最高的重工業(yè)迎來(lái)了沉重的壓力，去年同期對(duì)利潤(rùn)增速拉動(dòng)作用較大的化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)出廠價(jià)格指數(shù)同比下跌11%，利潤(rùn)總額同比下降21.9%，較同期回落139.7個(gè)百分點(diǎn)；非金屬礦物制品業(yè)出廠價(jià)格指數(shù)同比下跌1.7%，利潤(rùn)總額同比增長(zhǎng)8.4%，較同期回落331.4個(gè)百分點(diǎn)；黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)出廠價(jià)格指數(shù)下跌3.3%，利潤(rùn)總額同比下降54.2%，較同期回落982.4個(gè)百分點(diǎn)。  

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)也同步回落，但部分新興產(chǎn)業(yè)新興業(yè)態(tài)發(fā)展良好、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新持續(xù)活躍，文化制造業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)、節(jié)能環(huán)保制造業(yè)、時(shí)尚制造業(yè)增加值分別增長(zhǎng)23.2%、13.4%、12.3%、8.4%，均大幅高于規(guī)上工業(yè)增加值增速。  

記者查閱歷年的衢州市政府工作報(bào)告發(fā)現(xiàn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理性，地方政府有著充分的認(rèn)知，2018年開始，部分重工業(yè)企業(yè)的停產(chǎn)和轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，2018年底停產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到55家，鼓勵(lì)數(shù)字經(jīng)濟(jì)智慧產(chǎn)業(yè)制造業(yè)發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)多元化也在近年的政府工作報(bào)告中被單列為重點(diǎn)工作。  

土地財(cái)政收入在衢州市支柱產(chǎn)業(yè)下行、新興產(chǎn)業(yè)方興未艾的時(shí)期，成為了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的財(cái)政支柱。  

根據(jù)衢州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年，衢州市土地出讓金收入約為135億元，一般公共預(yù)算收入為128億元，土地依賴度為1.05，超過(guò)中國(guó)指數(shù)研究院根據(jù)國(guó)家財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出的全國(guó)地方政府平均土地依賴度0.55近一倍。