經(jīng)過(guò)20余年的政策考量和發(fā)展積淀，粵港澳大灣區(qū)已經(jīng)成為中國(guó)開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一。粵港澳大灣區(qū)未來(lái)發(fā)展的潛力和格局如何？大灣區(qū)住房是否面臨可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題？破解之道又在哪里？10月18日，貝殼研究院發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書》（以下簡(jiǎn)稱《白皮書》），用海量數(shù)據(jù)和專業(yè)分析給出答案。

年均150萬(wàn)人遷入 市場(chǎng)潛力巨大

近幾年大灣區(qū)民企500強(qiáng)數(shù)量增長(zhǎng)快速，高度發(fā)達(dá)的民營(yíng)企業(yè)帶動(dòng)了大量就業(yè)和人口的增長(zhǎng)。《白皮書》數(shù)據(jù)顯示，近三年大灣區(qū)平均每年增加150萬(wàn)人口，核心城市深圳和廣州的人口吸引力最強(qiáng)，常住人口分別增長(zhǎng)165萬(wàn)和140萬(wàn)。大量人口涌入使得大灣區(qū)住房缺口擴(kuò)大，整體住房自有率遠(yuǎn)低于全國(guó)平均，11城中有8城住房自有率低于60%，近3500萬(wàn)人無(wú)自有住房。

另一方面，不同于過(guò)去的個(gè)人流動(dòng)，舉家流動(dòng)逐漸成為當(dāng)下人口流動(dòng)的主流方式，相對(duì)于單獨(dú)個(gè)體的對(duì)居住空間的高忍受度，家庭流動(dòng)人口對(duì)市場(chǎng)、對(duì)居住品質(zhì)都提出了更高的要求。

核心城市住房問(wèn)題凸顯 供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡

大灣區(qū)在擁有巨大市場(chǎng)潛力的同時(shí)，也面臨著大量挑戰(zhàn)。隨著流動(dòng)人口向頭部城市集中的趨勢(shì)愈發(fā)明顯，住房需求也愈發(fā)向大城市集中?！栋灼窋?shù)據(jù)顯示，香港、深圳、廣州三個(gè)核心城市人均居住面積分別為15平、19.7平、25平，遠(yuǎn)低于全國(guó)人均水平，居住品質(zhì)亟待提升。從灣區(qū)購(gòu)房者原籍分布來(lái)看，近三分之二的購(gòu)房者非粵籍，其中鄰近省份如湖南籍、湖北籍及江西籍購(gòu)房者占比相對(duì)較大。外來(lái)流動(dòng)人口涌入和年輕人口的住房困難導(dǎo)致的住房結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題逐漸成為大灣區(qū)的核心住房問(wèn)題。

除了人口問(wèn)題，房?jī)r(jià)收入比較高所帶來(lái)的的不可支付問(wèn)題也不容忽視。此外，過(guò)度市場(chǎng)化和金融化使高杠桿的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題突出。深圳月供收入比達(dá)90%，居民杠桿率高達(dá)82.3%，房者平均貸款成數(shù)59%，遠(yuǎn)高于其他一線城市。在房?jī)r(jià)和信貸相互促進(jìn)和循環(huán)的作用下，低收入群體被排除在購(gòu)房市場(chǎng)之外，購(gòu)房“難上加難”。

事實(shí)上，在居住服務(wù)市場(chǎng)視角下,居住品質(zhì)差、住房保障渠道不足仍是大灣區(qū)核心城市的主要現(xiàn)狀。以深圳為例，城中村住房體量約510萬(wàn)套，占到總存量的近一半份額，容納了約1500萬(wàn)人口，占實(shí)際總?cè)丝?5%，居住環(huán)境亟待改善；深圳市存量住房中保障房（經(jīng)濟(jì)適用房+公租房）占比僅4.1%，住房保障的渠道不足，供給結(jié)構(gòu)過(guò)于單一。

破界重構(gòu) 大灣區(qū)住房發(fā)展在于平衡

針對(duì)目前深圳等核心城市過(guò)度市場(chǎng)化、供應(yīng)主體和保障渠道不足的問(wèn)題，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，未來(lái)大灣區(qū)城市的破局之道在于突破城市行政邊界的束縛，尋找核心城市的“外部供應(yīng)”。

如何重構(gòu)平衡？《白皮書》指出，隨著深圳、廣州等核心城市已經(jīng)走入深度存量市場(chǎng)，首先便是要盤活和利用好存量資源； 其次，鼓勵(lì)支持市場(chǎng)化的開發(fā)商或者長(zhǎng)租公寓企業(yè)參與，為租賃市場(chǎng)提供更多的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，降低二手房交易的摩擦成本，提升二手房流通率，給買賣市場(chǎng)“降壓”；第三，對(duì)外要打破城市邊界，尋找大灣區(qū)核心城市的“外部供應(yīng)”。只有內(nèi)外部多管齊下，打造一個(gè)多層次、多產(chǎn)品線、有品質(zhì)、供求平衡的市場(chǎng)，大灣區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)才能為消費(fèi)者提供更多的選擇與保障。

據(jù)貝殼研究院測(cè)算，2025年粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易規(guī)模預(yù)計(jì)約為3.7萬(wàn)億，占全國(guó)總體GMV的15%。面對(duì)大灣區(qū)房地產(chǎn)廣闊的發(fā)展空間，許小樂表示，“充分發(fā)揮大灣區(qū)的市場(chǎng)潛力，需要灣區(qū)各城市通力協(xié)作，打破城市邊界，實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展。”