從“全員銷(xiāo)售月”到十一黃金周“折上折”賣(mài)房，短短半個(gè)月，部分龍頭房企可攬入數(shù)百億元銷(xiāo)售額。10月初，各大龍頭房企都針對(duì)黃金周進(jìn)行了額外優(yōu)惠促銷(xiāo)。得到的結(jié)果是，盡管樓市整體平淡，但是只要價(jià)格足夠吸引，依然能夠快速“出貨”。

值得關(guān)注的是，龍頭房企忙于打折賣(mài)房的背后，是快速回籠資金的目的，要么還債，要么買(mǎi)地，尤其要有足夠的新增投資，土地儲(chǔ)備充足，才能維持“明天”銷(xiāo)售額排行榜上的席位不掉隊(duì)。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月末，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值達(dá)7.2萬(wàn)億元，已有24家房企年內(nèi)新增貨值突破1000億元，中駿、奧園9月份也邁入新增貨值千億元陣營(yíng)。

克而瑞研究中心表示，三季度土地市場(chǎng)形勢(shì)較二季度更加嚴(yán)峻，成交量同比和環(huán)比均下跌，溢價(jià)率持續(xù)回落。整體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企拿地同樣保持謹(jǐn)慎，四成企業(yè)拿地銷(xiāo)售比低于行業(yè)平均水平。此外，三季度以來(lái)，房企在二線(xiàn)城市拿地步伐有所放緩。

房企拿地貨值集中度上升

從開(kāi)年至今來(lái)看，300城土地市場(chǎng)延續(xù)低位運(yùn)行狀態(tài)，溢價(jià)率已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下調(diào)，9月份300城土地出讓平均溢價(jià)率下滑至7.7%，接近去年市場(chǎng)最冷期間水平。

土地市場(chǎng)冷清的背后，是房企拿地投資趨于謹(jǐn)慎和理性。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在百?gòu)?qiáng)房企9個(gè)月完成的7.2萬(wàn)億元新增土地貨值中，龍頭房企的獲取貨值能力優(yōu)勢(shì)仍然顯著。銷(xiāo)售TOP10房企新增貨值占45%，較上月上漲3個(gè)百分點(diǎn)；20強(qiáng)房企的新增貨值占比則達(dá)到63%；對(duì)比銷(xiāo)售集中度來(lái)看，前30強(qiáng)房企的新增貨值集中度均高于銷(xiāo)售集中度，意味著未來(lái)TOP30房企市場(chǎng)份額仍有增大的空間。

從拿地布局來(lái)看，在百?gòu)?qiáng)房企新增土地儲(chǔ)備中，一、二線(xiàn)城市和三、四線(xiàn)城市的占比幾乎旗鼓相當(dāng)，較去年全年而言，二線(xiàn)城市占比提升近6個(gè)百分點(diǎn)，可以看出，在行業(yè)調(diào)整過(guò)程中企業(yè)投資更聚焦于高能級(jí)城市。

但從各季度的走勢(shì)來(lái)看，回歸二線(xiàn)雖然帶動(dòng)上半年部分二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)快速升溫，二季度百?gòu)?qiáng)房企二線(xiàn)投資占比一度高達(dá)48%，較三、四線(xiàn)城市高出2個(gè)百分點(diǎn)。但三季度以來(lái)，在二線(xiàn)城市地價(jià)短暫攀升后之后，企業(yè)投資也趨于理性，二線(xiàn)城市拿地步伐也有所放緩。

總體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企拿地態(tài)度保持理性，拿地銷(xiāo)售比下降至0.38。分梯隊(duì)來(lái)看，最為理性的是10強(qiáng)房企和31名-50名的房企，雖然均較一季度有所提升，但兩個(gè)梯隊(duì)前9個(gè)月拿地銷(xiāo)售比分別為0.36和0.33，低于行業(yè)平均線(xiàn)。

而銷(xiāo)售額排行在11名-20名與50名-100名這兩個(gè)梯隊(duì)的拿地銷(xiāo)售比為各梯隊(duì)中最高，且一直都保持高位穩(wěn)定。對(duì)此，克而瑞研究中心表示，一方面是房企擴(kuò)大規(guī)模、提升行業(yè)地位的需要；另一方面體現(xiàn)出中小房企發(fā)展壓力比較大。

值得警惕的是，前三個(gè)季度中仍有少部分土儲(chǔ)較少的房企拿地力度與去年大幅下滑，未來(lái)或?qū)⒚媾R銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)后勁不足、拿地策略被迫調(diào)整的問(wèn)題。總體來(lái)看，大部分規(guī)模房企的土儲(chǔ)去化保持在行業(yè)平均水平，因此行業(yè)周期下行之際謹(jǐn)慎投資并不會(huì)對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊憽?

龍頭房企拿地更為謹(jǐn)慎

“從企業(yè)本身來(lái)講，其實(shí)是非常愿意拿地的，但一般企業(yè)拿地投資要根據(jù)回籠的現(xiàn)金流定，因此資金鏈狀況決定了房企的補(bǔ)倉(cāng)力度，尤其對(duì)中型房企來(lái)說(shuō)，主觀上拿地意愿很強(qiáng)烈，擴(kuò)大規(guī)模和提升業(yè)績(jī)的目標(biāo)明確，哪怕錢(qián)貴一點(diǎn)，如果融資到位就會(huì)去土地市場(chǎng)找機(jī)會(huì)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前來(lái)看，全國(guó)土地市場(chǎng)底價(jià)成交地塊增加，可謂拿地的窗口期，但房企仍要根據(jù)自身戰(zhàn)略和資金鏈狀況布局。

事實(shí)上，龍頭房企投資更為謹(jǐn)慎。從拿地單價(jià)上就可見(jiàn)一斑。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企前9個(gè)月新增土儲(chǔ)平均成本為4646元/平方米，低于百?gòu)?qiáng)平均值近300元/平方米；相比之下11名-20名的房企新增土儲(chǔ)平均成本為5838元/平方米，對(duì)于這部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿地同時(shí)還應(yīng)該注意控制成本，保證盈利空間。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，拿地投資力度多取決于銷(xiāo)售情況和融資情況，即是企業(yè)現(xiàn)金流水平。保持好的投資節(jié)奏的企業(yè)，都是根據(jù)現(xiàn)金流“量入為出”式拿地，才能保證企業(yè)安全。

“現(xiàn)金流是房企發(fā)展至關(guān)重要的一部分，可以視作房企的‘血液’，現(xiàn)金流管理的好壞，直接關(guān)系到房企的生死存亡。”第一太平戴維斯估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部華北區(qū)高級(jí)董事胡建明向記者表示。

不過(guò)，仍有一部分房企拿地相對(duì)積極，既有華潤(rùn)、龍湖、招商蛇口等老牌企業(yè)，拿地銷(xiāo)售比在0.6左右，顯著高于行業(yè)平均水平，也有一些千億元房企如中梁、融信等，拿地相對(duì)積極主動(dòng)。土地儲(chǔ)備底氣稍有不足，是這些房企在尋求規(guī)模進(jìn)階和擴(kuò)張拿地積極的因素之一。

接下來(lái)，克而瑞研究中心認(rèn)為，結(jié)合房企自身銷(xiāo)售和市場(chǎng)環(huán)境兩方面因素來(lái)看，四季度大多房企任務(wù)重心會(huì)在銷(xiāo)售上，投資力度還會(huì)進(jìn)一步下滑；對(duì)于確實(shí)有較大納儲(chǔ)需求的房企而言，建議通過(guò)多元化的拿地方式增加土地儲(chǔ)備，降低拿地成本及風(fēng)險(xiǎn)。