環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)地處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，區(qū)位條件優(yōu)越、自然資源豐富、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，是我國(guó)最具綜合優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之一，在對(duì)外開放和現(xiàn)代化建設(shè)全局中具有重要戰(zhàn)略地位。近日，58同城、安居客發(fā)布的《環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)樓市報(bào)告》中提到，環(huán)渤海地區(qū)港口眾多、航空業(yè)發(fā)達(dá)、具有多條高速鐵路，占據(jù)渤海周邊的地理位置優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)形成以北京為核心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。同時(shí)，報(bào)告分析指出環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)存在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均、交通、教育等公共資源有待升級(jí)，熱點(diǎn)城市吸引力不足等問題。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，作為沿海經(jīng)濟(jì)帶環(huán)渤海區(qū)域優(yōu)勢(shì)非常明顯,但相比于粵港澳和長(zhǎng)三角,環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)域之間的聯(lián)動(dòng)性相對(duì)較弱,核心城市與二三線城市間協(xié)同發(fā)展有待加強(qiáng)，同時(shí)需加快落實(shí)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)區(qū)域均衡發(fā)展，提升經(jīng)濟(jì)聚集水平。

經(jīng)濟(jì)實(shí)力：七成城市GDP增速高于7% 北京一枝獨(dú)秀

根據(jù)《環(huán)渤海地區(qū)合作發(fā)展綱要》，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心是北京、天津、河北、遼寧、山東，是北方大區(qū)域?qū)ν忾_放的戰(zhàn)略前沿。其中：京津冀是環(huán)渤海地區(qū)合作發(fā)展的中心區(qū)，遼中南地區(qū)建設(shè)成為我國(guó)東北對(duì)外開放重要門戶，山東半島地區(qū)成為我國(guó)北方重要開放門戶。

《環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)樓市報(bào)告》顯示，北京GDP總量穩(wěn)居首位，天津第二，青島第三，煙臺(tái)、大連、濟(jì)南、唐山、沈陽(yáng)、濰坊、石家莊位于5000-10000億區(qū)間。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)GDP增長(zhǎng)速度普遍在6%以上，其中GDP增速大于6%的城市有21座，占全部城市的70%；7座城市增速大于7%，占全部城市的23%。

人口方面，京津兩地以天然的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)聚集起大量資源，北京常住人口超2000萬(wàn)，天津超1500萬(wàn)。同時(shí)高校資源的聚集也吸引眾多年輕人留在當(dāng)?shù)?，為?dāng)?shù)匕l(fā)展注入新鮮血液。

值得關(guān)注的是，臨海城市中，除青島、大連、煙臺(tái)外，秦皇島、葫蘆島、東營(yíng)、威海、丹東等市人口規(guī)模都不大，在環(huán)渤海城市群對(duì)外開放的戰(zhàn)略規(guī)劃下，沿海小城的發(fā)展?jié)摿ξ磥?lái)可期。

行業(yè)引力：山東住宅投資總量居首位 房企多集中二線城市購(gòu)地

報(bào)告顯示，環(huán)渤海地區(qū)中山東的房地產(chǎn)住宅投資總量最高，截至2019年7月，山東房地產(chǎn)住宅投資累計(jì)值已達(dá)3700億元。但從投資增速來(lái)看，進(jìn)入2019年后北京住宅投資增量最高，其次為天津，山東位居第三。

商品住宅施工面積方面，山東與其他省市相比大幅領(lǐng)先，2019年7月累計(jì)值接近50000萬(wàn)平方米，但天津增速最快，2019年7月住宅施工面積累計(jì)增長(zhǎng)22.9%。從商品住宅新開工面積來(lái)看，山東也處于領(lǐng)先狀態(tài)。58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2019年7月山東新開工面積累計(jì)值超過10000萬(wàn)平方米，同比增速相對(duì)保持穩(wěn)定。北京在2-4月同比出現(xiàn)大幅上漲，到6、7月份回落。

報(bào)告指出，盡管北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯優(yōu)勢(shì)，但較為嚴(yán)苛的調(diào)控政策對(duì)房企投資有一定影響，更多房企選擇集中天津、濰坊、青島等二線城市購(gòu)地。2019年上半年，天津以800萬(wàn)平方米的住宅用地成交面積位居首位，濰坊、青島住宅用地成交面積均超過550萬(wàn)平方米。

新房市場(chǎng)：沈陽(yáng)新房熱度第一 在津購(gòu)房人群中北京人占比12.6%

報(bào)告顯示，2019年1-7月，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)整體新房找房熱度呈現(xiàn)“先升后降”趨勢(shì)，3、4月份找房熱度達(dá)到頂點(diǎn)，5月份后趨于平穩(wěn)。區(qū)域內(nèi)熱點(diǎn)城市也呈現(xiàn)相同趨勢(shì)。

從城市排名來(lái)看，京津及三省省會(huì)城市購(gòu)房熱度更為集中，沈陽(yáng)2019年1-7月新房找房熱度同比漲幅超三成，青島4-6月份的找房熱度一度超過天津位居第三位。

58同城、安居客平臺(tái)大數(shù)據(jù)信息顯示，環(huán)渤海地區(qū)的購(gòu)房人群多以本地購(gòu)房者為主?；诒本┹^為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，天津成為承接北京購(gòu)房需求的第二門戶，京津雙城生活人群眾多。天津外地購(gòu)房人群中，來(lái)自北京的購(gòu)房人群占整體購(gòu)房人群12.6%。

從2019年1-7月新房商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，環(huán)渤海熱點(diǎn)城市中北京的成交價(jià)格領(lǐng)先，平均在4萬(wàn)元/平方米上下波動(dòng)；其他城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)。

二手房市場(chǎng)：京津及省會(huì)城市需求占比超七成

報(bào)告顯示，環(huán)渤海地區(qū)二手房掛牌房源量從1-2月份開始走高，5-7月份達(dá)到高位；2月份后天津二手房掛牌房源量大幅下行。二手房城市分布來(lái)看，北京、天津的二手房掛牌房源量明顯高于其他城市，其他省份中，省會(huì)城市的二手房掛牌房源量并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)安居客線上二手房掛牌價(jià)格來(lái)看，北京依舊以其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先全經(jīng)濟(jì)區(qū)。2019年1-7月，北京二手房掛牌價(jià)格超過6萬(wàn)元/㎡，第二名天津二手房掛牌價(jià)僅2.2萬(wàn)元/㎡。其他城市的價(jià)格均在2萬(wàn)元/㎡以下。

二手房需求方面，京津及三個(gè)省會(huì)城市占據(jù)整個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)71.3%的需求。沈陽(yáng)的二手房訪問量自3月份以后超過北京，成為區(qū)域內(nèi)二手房需求量最高的城市，同比去年漲幅13.2%。

租賃市場(chǎng)：北京租賃房源供應(yīng)過半 中小戶型仍為主流

報(bào)告顯示，環(huán)渤海地區(qū)中，北京的租房供應(yīng)占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，2019年1-7月租賃房源占整個(gè)地區(qū)的比值為55.1%，天津?yàn)?3.5%，其余地區(qū)租賃房源占比較低，除沈陽(yáng)、大連外占比均在5%以下。

從租賃房源供應(yīng)面積段看，環(huán)渤海重點(diǎn)城市中50㎡以下房源供應(yīng)占比30.4%；50-70㎡租賃房源占比25.2%。其中，天津50 ㎡以下租賃房源占比超七成，北京50-70 ㎡房源供應(yīng)量相對(duì)占優(yōu)。

戶型方面，58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，環(huán)渤海重點(diǎn)城市中一居室的租賃房源供應(yīng)占比42.2%，二居室占比38.7%，中小戶型仍為主流。天津一居室占比65.8%；沈陽(yáng)、大連一居室供應(yīng)占比近五成，而北京一居室占比36.2%，與二居室占比相差無(wú)幾。

從租金來(lái)看，因北京租賃房源數(shù)量領(lǐng)先，環(huán)渤海地區(qū)租金價(jià)格受北京影響較大，6000元/月以上房源占比28.3%。具體城市價(jià)格段分布各有不同：北京6000元/月以上房源占比47.1%，天津1500-2000元/月租賃房源占比47.7 %。石家莊、唐山1000元/月以下房源占比較高。

報(bào)告指出，整體租房需求方面，北京超2000萬(wàn)的常住人口帶來(lái)大量租房需求，占整體需求的20.3%，需求量大也推動(dòng)租金上漲，北京月度平均租金97.7元/㎡·月遠(yuǎn)高于其他城市。青島、沈陽(yáng)、天津等城市需求占比均不足10%。20個(gè)城市的閱讀平均租金在20元/㎡·月以下。

就業(yè)熱度：求職及招聘熱度集中于北京 難以形成聚集效應(yīng)

環(huán)渤海地區(qū)人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不均衡，就業(yè)形勢(shì)也出現(xiàn)差異化，僅北京具有較強(qiáng)的就業(yè)引力。

報(bào)告顯示，二季度一線城市招聘需求大，廣州企業(yè)招聘最活躍，北京僅排名第四，環(huán)渤海僅一城上榜；而長(zhǎng)三角、粵港澳地區(qū)均有多個(gè)城市上榜。

在求職熱度方面，北上廣深四大一線城市依然是求職者的首選就業(yè)城市，北京求職熱度排名第二。環(huán)渤海也僅有北京進(jìn)入求職熱度TOP10，難以形成聚集效應(yīng)。

從企業(yè)支付平均薪資來(lái)看，環(huán)渤海地區(qū)也僅有北京一座城市上榜。2019年二季度，上海的企業(yè)支付平均月薪為9506元/月，排名第一，北京的企業(yè)支付均薪為7350元/月，排名第八。

報(bào)告指出，盡管二季度一線城市的招聘活躍度、求職熱度和薪資水平普遍高于新一線城市，但新一線城市在這幾項(xiàng)指標(biāo)的增幅上均有更突出的表現(xiàn)。環(huán)渤海地區(qū)除了北京之外，還需要帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)其他城市共同發(fā)展。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，房企對(duì)環(huán)渤海區(qū)域偏愛有加, 2019年上半年，以新城控股、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、萬(wàn)科等為首的頭部房企在環(huán)渤海地區(qū)拿地金額同比增長(zhǎng)15.6%，對(duì)周邊熱點(diǎn)二線及三四線城市投資大幅增長(zhǎng)。未來(lái)隨著大連煙臺(tái)海底隧道的建成，山東半島主動(dòng)承接一批高端經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移，以及京津冀協(xié)同發(fā)展下唐山與天津?yàn)I海新區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)合作的陸續(xù)對(duì)接，，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)核心城市間的聯(lián)動(dòng)將會(huì)大大增強(qiáng)，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)不斷打破城市邊界，實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展。