全球共享辦公標(biāo)桿企業(yè)WeWork原定本周上市，最近把上市時(shí)間推遲到10月或以后，原來估值470億美元，現(xiàn)在估值降至200億美元以下，公司債隨之大跌。對于WeWork在中國的前景，不少人士表示質(zhì)疑。而在國內(nèi)，共享辦公經(jīng)營情況如何呢？一起看看記者的調(diào)查。
記者來到深圳市的一家寫字樓，看到wework正在裝修，準(zhǔn)備入駐。在wework深圳另外一個(gè)辦公區(qū)，公司員工表示是七月份開張，現(xiàn)在預(yù)約可以有七折優(yōu)惠。
WeWork在中國市場的營收占到其總營收的5.5%，高于上年的3.4%，但是wework財(cái)務(wù)情況長期不樂觀。
2019年上半年收入約15億美元，同比翻了一番；凈虧損達(dá)9億美元，與去年同期的7.2億美元相比增長25%，虧損繼續(xù)擴(kuò)大。
深圳市尚瓏基金管理有限公創(chuàng)始合伙人沈俊紅：從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，整體的營收增長還是非常的可觀的，就說明它在快速的擴(kuò)張。但是在擴(kuò)張的同時(shí)，邊際收益并不能覆蓋邊際成本，所以就導(dǎo)致了整個(gè)虧損的敞口是越來越大的。虧損的原因可以歸結(jié)于日益增長的租金的成本，以及為了獲取更多的用戶去做資金的補(bǔ)貼。
國內(nèi)其他共享辦公經(jīng)營現(xiàn)狀如何呢？記者在深圳見到中介公司負(fù)責(zé)人王國成，他介紹說，目前深圳辦公樓空置率普遍呈現(xiàn)上升趨勢，共享辦公通過不同方式降價(jià)吸引客戶，給新的客戶較長的免租期，相當(dāng)于變相降價(jià)，部分區(qū)域出租價(jià)格最低出現(xiàn)五折。
深圳愛布丁夢想科技有限公司總經(jīng)理 王國成：福田的話，其實(shí)像有些共享辦公的話，（單人單工位）它的原始定價(jià)，比如說在四千五千甚至六千，現(xiàn)在有些折扣的話，就可能降到兩千到三千左右，其實(shí)下降的幅度還是蠻大的。
記者來到深圳一些辦公樓現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)大片空置的區(qū)域。中介人員告訴記者，這片地方原來是共享辦公企業(yè)租用的地方，但是現(xiàn)在已經(jīng)不再租用。
深圳某中介：（共享辦公）整層有幾十個(gè)單位，現(xiàn)在基本空了一大半出來，空置率有40%。
中介人員表示，共享辦公整體出租率從2017年到2019年連續(xù)三年呈現(xiàn)下滑趨勢，共享辦公整體運(yùn)營不佳。
深圳愛布丁夢想科技有限公司市場經(jīng)理 鐘志毅：因?yàn)樗鼈兊亩▋r(jià)都相對會(huì)比較高端，是處于市場的高端的服務(wù)，所以他們定價(jià)會(huì)高于市場大概30~50%。大概2017年的時(shí)候，整體的市場出租率是80%以上的，到目前為止的話，整體市場出租率可能下滑到70%左右。
業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年初創(chuàng)企業(yè)數(shù)量逐步減少，共享辦公一哄而上供大于求，不少共享辦公因?yàn)槿诓坏劫Y、盈利模式單一、入駐率低、服務(wù)專業(yè)度不足等原因經(jīng)營困難，逐漸被市場淘汰。
共享辦公營收單一風(fēng)險(xiǎn)大 用戶體驗(yàn)不佳
在國內(nèi)，共享辦公從2015年開始流行起來。目前，共享辦公企業(yè)在運(yùn)營過程中遇到什么困難，租用這些共享辦公的客戶體驗(yàn)感如何呢？
端木楊是深圳一家共享辦公企業(yè)的創(chuàng)始人，他告訴記者，他從2015年開始創(chuàng)業(yè)，辦公分點(diǎn)曾經(jīng)擴(kuò)張到九個(gè)，現(xiàn)在只留下能盈利的三個(gè)，其他都已經(jīng)關(guān)閉。關(guān)閉的項(xiàng)目都是和二房東簽合同，周期較短，無法保持長期的運(yùn)營。
思微共享辦公創(chuàng)始人 端木楊：最開始我們的好幾個(gè)項(xiàng)目都是本身就是跟二房東拿的。所以它本身其實(shí)就已經(jīng)利潤空間就很小了，臨近租期到約或者是中途的時(shí)候，房東不愿意降價(jià)，或者是不愿意調(diào)整，其實(shí)這個(gè)賬就算不過來。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，共享辦公容易虧損的原因在于，投資人所投資的現(xiàn)金大部分用來裝修，全行業(yè)租金普遍下滑，項(xiàng)目一落地便貶值，還產(chǎn)生了后期的負(fù)債，市場不確定因素多，后期運(yùn)營至少需要六七年的時(shí)間才能收回成本。
思微共享辦公創(chuàng)始人 端木楊：如果這個(gè)物業(yè)不是你自有的話，你是靠租來，然后再靠大筆的裝修，企圖靠溢價(jià)，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)非常大，除非市場非常旺盛，然后你可以保持長久的高入住。 不然的話其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。
共享辦公面臨的又一大難題是利潤來源單一。如果租金收入受到影響，勢必會(huì)重創(chuàng)營業(yè)收入。業(yè)內(nèi)人士披露，物業(yè)租金、折舊、人員工資是共享辦公的主要成本，其中物業(yè)租金占到50%-60%。
深圳愛布丁夢想科技有限公司總經(jīng)理 王國成：經(jīng)營當(dāng)中的話，比如說投入裝修成本，包括租賃成本，有一些他們本身租賃成本就會(huì)比較高的情況下，導(dǎo)致他們其實(shí)非常難達(dá)到盈虧平衡線。
溫瑩瑩是一名自媒體的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)合伙人，她告訴記者，剛開始創(chuàng)業(yè)前幾年是租用共享辦公的，但是隨著團(tuán)隊(duì)人數(shù)的增加，當(dāng)時(shí)租用的共享辦公已經(jīng)沒辦法容納更多人，而且在租金方面，成本也不斷增加，于是他們從共享辦公轉(zhuǎn)移到傳統(tǒng)辦公室。
租戶溫瑩瑩：在深圳租過了兩個(gè)價(jià)格分別是1650元和1900元。然后在這邊的話，我們整體20來個(gè)人，人均攤下來，它的工位大概在1000元左右，相對來說便宜了將近一半。
除了考慮成本因素，溫瑩瑩也表示，共享辦公的會(huì)議室是有限的，需要提前預(yù)約，如果預(yù)約不到，就不得不在辦公區(qū)開會(huì)，這樣會(huì)影響到會(huì)議的私密性，這也是團(tuán)隊(duì)想搬到傳統(tǒng)辦公室的原因。
租戶溫瑩瑩：平時(shí)的話因?yàn)槲覀兇蠹乙黄鸸彩?，我們進(jìn)行整體的開會(huì)也好，還有一些公司的一些比較私密的東西進(jìn)行講解也好，都會(huì)被其他公司影響到。
共享辦公創(chuàng)立之初，為了給初創(chuàng)企業(yè)帶來良好辦公環(huán)境，拎包入住成為共享辦公流行起來的原因之一，但由于租金提高、場所規(guī)模的限制等原因，導(dǎo)致共享辦公不再適合不同類型的客戶。共享辦公運(yùn)營商表示，共享辦公現(xiàn)在服務(wù)的群體逐漸以大客戶為主。
珠海市蜜蜂科技有限公司副總裁冷小天：目前來看的話，其實(shí)對于這種世界500強(qiáng)企業(yè)，包括一些相對體量比較大的知名公司，反而是占到了我們的營收的大頭。如果從工位租金的收入來看的話，應(yīng)該是超過50%。
從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn) 共享辦公探索業(yè)務(wù)新模式
在經(jīng)歷4年之后，租工位依然是共享辦公主要盈利手段。為了走出困境，共享辦公向入駐企業(yè)提供各種服務(wù)，比如資源對接、融資路演等配套服務(wù)。
記者來到深圳南山后海的一棟寫字樓，發(fā)現(xiàn)這家公司的裝修風(fēng)格和傳統(tǒng)辦公室不太一樣，具有強(qiáng)烈的個(gè)性色彩。負(fù)責(zé)這家公司前期設(shè)計(jì)的則是一家共享辦公運(yùn)營商，他跟記者介紹說，為企業(yè)提供定制化的辦公空間，這種新模式有利于增加收入。
珠海市蜜蜂科技有限公司副總裁 冷小天：因?yàn)樽饨鹨呀?jīng)是由客戶提供了，我們可以直接為客戶提供這種定制化的設(shè)計(jì)打造和運(yùn)營管理服務(wù)，這個(gè)都是直接的營收，所以它的這種營收會(huì)更可觀，利潤會(huì)更可觀一點(diǎn)。
冷小天告訴記者，當(dāng)初推出這種服務(wù)也是因?yàn)橛脩舻囊蠖偈剐碌臉I(yè)務(wù)誕生。這種個(gè)性化的定制以面向大企業(yè)為主。共享辦公運(yùn)營商擁有自己的設(shè)計(jì)院，并且裝修工期短。像這樣的項(xiàng)目，他們只用了45天的時(shí)間便完成。
珠海市蜜蜂科技有限公司副總裁 冷小天：它們的體量足夠大，比如說可能自身就有幾百人甚至幾千人的規(guī)模，他們其實(shí)是不需要去跟其他公司去共享一個(gè)辦公空間，反而會(huì)有很多個(gè)性化的需求。
共享辦公運(yùn)營商嘗試從重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)，除了為客戶整體裝修，他們探索輸出運(yùn)營管理。端木楊表示，過去租場地裝修，再租出去給新的租客這種模式風(fēng)險(xiǎn)過高，無法保證正?，F(xiàn)金流?，F(xiàn)在公司不再盲目地租用場地，而是和房地產(chǎn)商合作共同經(jīng)營。
思微共享辦公創(chuàng)始人 端木楊：（房地產(chǎn)商）他們之前比較善于做的是把城中村的樓改成博喻長租公寓，然后讓它品質(zhì)提升。對于辦公這塊可能他們就沒有太多的經(jīng)驗(yàn)，所以找到我們，我們完全是可以發(fā)揮我們對辦公空間運(yùn)營的這段時(shí)間的積累。
隨著辦公樓空置率的提高，為了吸引新客戶，房地產(chǎn)開發(fā)商在對外出租場地上進(jìn)行簡單裝修甚至是精裝修，聘請專業(yè)人士來做運(yùn)營管理，而共享辦公運(yùn)營商則可以彌補(bǔ)開發(fā)商這方面的不足，兩者合作相得益彰。
深圳愛布丁夢想科技有限公司總經(jīng)理 王國成：共享辦公跟開發(fā)商可能很大的可能性會(huì)往一條路去走，是在于說共享辦公輸出品牌管理輸出運(yùn)營，去降低開發(fā)商的這種控制的風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到雙贏的這種態(tài)勢。
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