而藍(lán)光發(fā)展、新希望地產(chǎn)等成都“土著”卻在悄悄收縮成都市場。藍(lán)光發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示：“盡管減少了土拍，但公司并沒有減少其他的拿地方式，同時，2019年是我們?nèi)珖季值闹刂兄?，也需要抽出精力向外部擴張，推進(jìn)公司戰(zhàn)略。”

地價不斷創(chuàng)新高

2019年開年以來，“新面孔”的加入令成都土拍市場頗為熱鬧，這些“新面孔”不斷刷新地價在當(dāng)?shù)匾惨l(fā)了熱議。

7月31日，兩宗位于主城區(qū)的涉宅地塊走上拍賣席。其中，錦江地塊最終由成都市錦江統(tǒng)一建設(shè)有限公司（以下簡稱“錦江建設(shè)”）與另一家廣東房企聯(lián)合體競得，自持租賃住房比2%，成交樓面價1.98萬元/平方米，溢價41.43%，是目前成都樓面價最高的地塊。

記者了解到，此番競得該項目，是這家廣東房企首次進(jìn)入成都。錦江建設(shè)的相關(guān)工作人員向記者透露，這家廣東企業(yè)還沒有正式過來，也比較低調(diào)，目前項目具體規(guī)劃還在開會研討中。

事實上，上半年讓成都樓市首次沸騰的項目還要追溯至3月12日。彼時，斷供兩年的金牛區(qū)茶店子迎來49.9畝商住地拍賣，引來36家開發(fā)企業(yè)競爭。在56輪競價后，成都德商置業(yè)有限公司以樓面價1.72萬元/平方米，溢價76.41%的代價摘走該宗地。

5月16日，位于成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)華新村24.26畝、容積率為2.0的土地走上拍賣席，最終被首次入蓉的一家閩系開發(fā)商以1.84萬元/平方米的樓面價拿下，溢價率達(dá)134.39%。

6月27日，青羊區(qū)出讓地塊則由四川金雁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“金雁地產(chǎn)”）以2%的自持租賃住房面積比例、18512元/平方米的樓面價、溢價率48%拿下，刷新了上述閩系房企項目保持的紀(jì)錄。

盡管金雁地產(chǎn)為四川本土房企，但這次卻是其進(jìn)入成都市場的首秀之作。公開信息顯示，金雁地產(chǎn)隸屬于四川金宇鼎盛集團(tuán)，旗下?lián)碛谢?、塑膠、房地產(chǎn)、酒業(yè)、能源等多產(chǎn)業(yè)。此番拿地，也被外界視為“不惜代價”挺進(jìn)成都樓市的中小房企。

首進(jìn)成都的新面孔中，除了上述企業(yè)外，還有正榮與越秀。成都房管局信息顯示，今年5月，正榮以溢價58.33%、7600元/平方米的價格拿下成都市近郊新都區(qū)地塊；隨后，以樓面價3880元/平方米競得位于近郊青白江宗地，成都也成為其第17個進(jìn)駐的城市。據(jù)公開資料顯示，國內(nèi)前50強房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)逾40家將觸角伸向成都。對此，四川大成市場研究部負(fù)責(zé)人陳亞琪表示，成都的后發(fā)優(yōu)勢還在不斷顯現(xiàn)。“近年來優(yōu)質(zhì)地塊的相繼入市和較為寬松的融資環(huán)境共同刺激了房企的拿地需求，導(dǎo)致部分地塊競爭激烈。”

“老面孔”拿地放緩

與入蓉“新面孔”們形成對比的是，已在成都市場耕耘多年的開發(fā)商，其拿地步伐相對放緩。

記者梳理上半年成都土地出讓信息了解到，國企央企參與土拍較為頻繁，尤其是本地國資企業(yè)，如城投、軌交、交投等，居上半年新增土儲量的前三位。

“之前成都一直主推TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)項目），出讓地塊設(shè)置門檻很多，最終也只有軌交等國企符合條件。”陳亞琪指出，作為成都地產(chǎn)界民營“老大哥”的藍(lán)光發(fā)展、新希望地產(chǎn)等近期在土拍市場上鮮有足跡。

據(jù)悉，8月12日，藍(lán)光發(fā)展以底價3970萬元、樓面價4758元/平方米摘得廣東省惠州市一宗商住地塊。此前，又分別于紹興、常州、玉環(huán)三個城市，合計土地出讓價款為24.6億元，土地面積合計約330.73畝。

藍(lán)光發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者解釋，藍(lán)光發(fā)展并沒有放棄成都市場，而是在該區(qū)域土地儲備還比較充裕。“盡管減少了土拍，但公司并沒有減少其他的拿地方式，同時，2019年是我們?nèi)珖季值闹刂兄?，也需要抽出精力向外部擴張，推進(jìn)公司戰(zhàn)略。”

與藍(lán)光發(fā)展類似，本著走出四川大本營、瞄準(zhǔn)全國化思路的還有新希望地產(chǎn)。8月9日，新希望地產(chǎn)以總價6.45億元競得寧波市江北區(qū)讓1宗宅地，樓面價9760元/平方米，溢價率60%。在克而瑞發(fā)布的《2019年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》中，新希望地產(chǎn)以517.3億元的拿地金額位列第28名，而新增土地也多集中在成都以外區(qū)域。

與此同時，進(jìn)入成都多年的富力地產(chǎn)則發(fā)布了一份內(nèi)部文件《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》明確表示，2019年下半年的重點工作是“促銷售、抓回款”，原則上暫停拿地工作。而有著在建“西南第一高樓”之稱的成都綠地中心·蜀峰468項目也傳出即將被綠地整體出售的消息。

綠地控股西南區(qū)域事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者證實，綠地468項目確有出售計劃，但并非整體出售，“這是我們正常的商辦項目出售模式。”

熟悉成都房地產(chǎn)市場的成都錦達(dá)文旅總經(jīng)理馬永林表示，不管是外地房企爭相進(jìn)入拿地，還是本地開發(fā)商向外延伸，都與企業(yè)本身的既定戰(zhàn)略有關(guān)。“成都本身的吸附力較強，在產(chǎn)業(yè)、人口等多方面的聚集效應(yīng)突出，后發(fā)優(yōu)勢明顯，外地企業(yè)愿意用高地價換取進(jìn)入門票，多是看中了成都的潛在發(fā)展空間，進(jìn)而借進(jìn)駐品牌效應(yīng)來布局長線發(fā)展，項目利潤可以由時間換取或其他方面補充。”

土地調(diào)控持續(xù)升級

隨著高價地不斷涌現(xiàn)，當(dāng)?shù)卣恼{(diào)控手段也隨著不斷升溫的行情持續(xù)加碼。

6月27日，金雁地產(chǎn)拍出地王之際，成都“限價競買+續(xù)競自持租賃住房面積+抽簽競得”的拍賣方式，時隔一年半后回歸。

據(jù)悉，這類“熔斷”機制誕生于2016年12月。進(jìn)入2017年后，隨著成都土地市場持續(xù)升溫，相關(guān)部門先后出臺了限價、抽簽、競商業(yè)物業(yè)自持比例、競租賃住房比例等土拍規(guī)則以調(diào)控土地市場，甚至不再接受自然人報名參與競買，禁止同一法人的2家或2家以上的企業(yè)參加同一宗土地競買。當(dāng)時，房企利用多家“馬甲”公司報名參與土地競拍增加中簽率的方式不再可行。

但在2018年土地市場趨冷后，上述土地調(diào)控政策未再啟用，直至今年“6·27”土拍。

7月31日，在上述廣東房企參與的土地拍賣上，相關(guān)部門公布這一土拍不僅沿用“限價競買+續(xù)競自持租賃住房面積+抽簽競得”的競拍規(guī)則，還首次要求成品住宅比例100%，即現(xiàn)房銷售。

公開信息顯示，目前成都執(zhí)行的是商品房預(yù)售制度，要求必須主體結(jié)構(gòu)建造超過1/2才能領(lǐng)取預(yù)售證。而一旦要求現(xiàn)房銷售，開放商所承載的資金回款壓力將明顯加大。

據(jù)悉，現(xiàn)房銷售的方式一度在深圳、杭州、南京等地出現(xiàn)。2016年深圳曾推出首個現(xiàn)房銷售的地塊，由電建和金茂聯(lián)合以82.89億元的總價拿下深圳龍華地塊，樓面價約5.68萬元/平方米。但截至目前，現(xiàn)房銷售仍未成為房地產(chǎn)主流。

“現(xiàn)房銷售這個政策目的很簡單，就是通過增加成本促使開發(fā)商理性拿地。”在長期跟蹤研究房地產(chǎn)行業(yè)的西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐看來，進(jìn)入2019年后，成都土拍市場屢現(xiàn)地王，除了市場周期因素造成拿地高峰到來外，開出地塊容積率越來越低、限價政策開始與拿地價格聯(lián)動等因素也給開發(fā)商拋出了橄欖枝。

劉璐解釋，具體到成都房地產(chǎn)市場，“現(xiàn)房銷售”將和限購政策一樣，與整個房地產(chǎn)走向相匹配，如果未來土地市場越來越熱，土拍就會搭配更多比較苛刻的條件，包括現(xiàn)房銷售，甚至這一條件會綁定在土拍里面，但若市場趨冷，則可能就會被取消。