8月的天氣已由溫?zé)徂D(zhuǎn)為酷暑，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“溫度”卻逐漸冷卻。上半年，限購(gòu)政策加碼、融資政策不斷收緊，盈利空間再次被壓縮，百?gòu)?qiáng)房企尚可穩(wěn)步前行，中小型企業(yè)實(shí)在壓力巨大。
中小房企艱難求存
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房企盈利空間再被壓縮，據(jù)2019年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告數(shù)據(jù)顯示，相比去年同期的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房企今年上半年盈利增速總體有所放緩。
“一方面，受限購(gòu)政策影響，各地房企銷(xiāo)售量下降，銷(xiāo)售收入低于預(yù)期；另一方面，上半年調(diào)控政策持續(xù)從緊，土地成本、融資成本上升，高周轉(zhuǎn)難度大、銷(xiāo)售價(jià)格下降，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)空間被蠶食。”克而瑞數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人朱一鳴稱(chēng)，在政策不斷沖擊下，房產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)持續(xù)放大，集中度提升的同時(shí)，盈利能力也在加劇分化。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年上半年預(yù)計(jì)盈利增長(zhǎng)的15家房企中，百?gòu)?qiáng)房企占到11家，而盈利虧損的企業(yè)大部分為200強(qiáng)之外的小規(guī)模房企。人民法院公告網(wǎng)長(zhǎng)達(dá)18頁(yè)的破產(chǎn)企業(yè)名單中，有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣布破產(chǎn)，其中也多為中小房企。
200強(qiáng)房企上市數(shù)量達(dá)118家
房企的規(guī)模越大，機(jī)會(huì)越多，市場(chǎng)占有率也就越大，因此，企業(yè)為尋求規(guī)模的進(jìn)一步上升，大部分都會(huì)選擇上市，上市也為其帶來(lái)更好的融資機(jī)會(huì)。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2019年7月200強(qiáng)房企的上市數(shù)量已有118家，占比達(dá)到了59%。從200強(qiáng)各規(guī)模房企的上市情況來(lái)看， 50強(qiáng)以?xún)?nèi)的上市房企數(shù)量占比最多，達(dá)到了90%，30強(qiáng)房企都已全部實(shí)現(xiàn)了上市，51-100強(qiáng)規(guī)模的房企上市數(shù)量占比為58%。
200強(qiáng)的房企未上市的企業(yè)主要集中在排名101-200名的企業(yè)，總共有56家，占未上市房企的68%，這些企業(yè)2019年上半年銷(xiāo)售規(guī)模不及100億元，規(guī)模較小，其市場(chǎng)估值一般較低，此外規(guī)模未達(dá)上市預(yù)期也是導(dǎo)致這些企業(yè)未實(shí)現(xiàn)上市的因素。
由此可見(jiàn)，房企的上市率與規(guī)模梯隊(duì)相輔相成，規(guī)模擴(kuò)張較快，成長(zhǎng)迅速的房地產(chǎn)企業(yè)更容易受到資本市場(chǎng)的青睞，從而能通過(guò)上市的方式拓寬融資渠道，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
加強(qiáng)合作 提高品質(zhì)為長(zhǎng)久之計(jì)
規(guī)模房企上市之后，拿“便宜”錢(qián)基本已成房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)，各中小房企也希望通過(guò)上市來(lái)拓寬融資渠道。但上市也不是一本萬(wàn)利，業(yè)績(jī)達(dá)不到要求，公司股票也會(huì)淪為仙股。由此看來(lái)，上市對(duì)一部分中小企業(yè)來(lái)說(shuō)能“解渴”，卻不“管飽”，上市只是為企業(yè)打開(kāi)融資的更多可能性，業(yè)績(jī)才是企業(yè)最大考驗(yàn)。
“中小房企想生存并發(fā)展得更好，就必須嚴(yán)格遵守生存法則。”市場(chǎng)相關(guān)人員告訴記者，面對(duì)種種不足，想要活下去，中小型房企必須做出調(diào)整。
選擇和大型房企合作，是當(dāng)下多數(shù)中小型房企求存的“稻草”。朱一鳴稱(chēng)，中小企業(yè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)可與規(guī)模房企管理優(yōu)勢(shì)形成良性互補(bǔ)，降低資金成本、提升管理能力的同時(shí)，還能擴(kuò)大品牌影響力，從而實(shí)現(xiàn)攀附式生長(zhǎng)。
“在債權(quán)融資受限的情況下，越來(lái)越多的房企不得不選擇股權(quán)融資，通過(guò)項(xiàng)目子公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資。” 業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，進(jìn)行多元組合融資籌錢(qián)，也是房企經(jīng)常采取的方法之一。
除此之外，在土地資源有限的情況下，中小房企還可打磨已開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)，提升在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，憑借值得依賴(lài)的質(zhì)量謀得市場(chǎng)的認(rèn)可。同時(shí)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理，促進(jìn)穩(wěn)健高效發(fā)展。
朱一鳴稱(chēng)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)融資政策持續(xù)收緊將是大概率事件，房企盈利空間或?qū)⒉粩辔s。盡管如此，中小房企仍可找到一條屬于自己的發(fā)展之路，新的技術(shù)、資源都是房企未來(lái)發(fā)展路途上的機(jī)遇。
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