用一句話形容龍湖集團(tuán)(00960)2018年的業(yè)績(jī)：高盈利水平之下仍有規(guī)模，更難能可貴的其融資成本持續(xù)站穩(wěn)行業(yè)低位。
智通財(cái)經(jīng)APP了解到，龍湖2018年合同銷售額同比增長(zhǎng)28.5%至2006.4億元人民幣(單位下同)，規(guī)模穩(wěn)住前十;營(yíng)業(yè)額1158.0億元，同比增長(zhǎng)60.7%;核心凈利潤(rùn)128.5億元，同比增長(zhǎng)31.5%。毛利同比增長(zhǎng)61.8%至395.3億元，毛利率為34.1%;核心稅后利潤(rùn)率為14.7%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為11.1%。
正如其執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上所言，多年來(lái)龍湖堅(jiān)持達(dá)成穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，未來(lái)兩三年，公司也將保持核心盈利20%以上的增幅。
追本溯源，長(zhǎng)期以來(lái)龍湖驕人業(yè)績(jī)的取得除了來(lái)自于穩(wěn)健精準(zhǔn)的拿地策略，更重要的一點(diǎn)則是超低的融資成本。
未來(lái)資金成本是核心
數(shù)據(jù)顯示，在整個(gè)行業(yè)增速放緩、融資成本高企的2018年，龍湖融資成本仍保持了4.55%的超低水平，較2017年的4.5%僅僅微增0.05個(gè)百分點(diǎn)，平均貸款年限為5.88年，凈負(fù)債率52.9%，在手現(xiàn)金更是高達(dá)452.6億元，一系列指標(biāo)均維持高水準(zhǔn)。
其實(shí)，將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，即使在融資寬松的2015、2016年，其融資成本分別為5.7%、4.9%，也較目前高出不少。
可見(jiàn)對(duì)于龍湖而言，融資成本優(yōu)勢(shì)也是其核心競(jìng)爭(zhēng)力。
畢竟，目前業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)不再會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，且從目前披露的行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，主要大中型房企的銷售目標(biāo)都稍現(xiàn)謹(jǐn)慎，增長(zhǎng)目標(biāo)普遍定在10%-20%。
因此，當(dāng)房企要持續(xù)保持高質(zhì)量發(fā)展，其資金成本就是最重要的考慮指標(biāo)。
值得一提的是，龍湖目前已形成了以住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓及智慧服務(wù)四大主航道發(fā)展，除了住宅，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)已成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要一極。如2018年龍湖投資性物業(yè)租金收入增57.7%至40.9億，商場(chǎng)、冠寓、其他收入的占比分別為87.8%、10.4%和1.8%。
據(jù)悉，若扣除冠寓，其商業(yè)物業(yè)部分的毛利率高達(dá)75%，因此龍湖目前高達(dá)40.9億的租金收入，對(duì)比其期內(nèi)財(cái)務(wù)成本約49億元(不包括資本化利息48.23億)，其持有性物業(yè)收入覆蓋利息比率高83.5%。
基于管理層對(duì)投資性物業(yè)前景發(fā)展的信心，其租金收入將持續(xù)帶來(lái)業(yè)績(jī)的釋放，償債能力將持續(xù)增強(qiáng)。
融資成本可媲美同規(guī)模國(guó)企
眾所周知，對(duì)于房企而言，低融資成本的，首要要有較高的評(píng)級(jí)，而優(yōu)質(zhì)的評(píng)級(jí)來(lái)源于業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)、優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)、高效的經(jīng)營(yíng)管理以及負(fù)債管理水平。
據(jù)悉，目前國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、以及惠譽(yù)給與龍湖的最新評(píng)級(jí)分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”;此外，大公國(guó)際、中誠(chéng)信證評(píng)、新世紀(jì)均給予龍湖“AAA”評(píng)級(jí)。
值得一提的是，除了實(shí)力獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可，龍湖在負(fù)債管理方面的內(nèi)功也不容小覷。如龍湖財(cái)務(wù)紀(jì)律嚴(yán)明，主要以境內(nèi)外發(fā)債為主，不碰非標(biāo)以及影子銀行，不碰地王，全年凈負(fù)債更是嚴(yán)格要求守住60%的紅線。
2018年，龍湖在境外成功發(fā)行8億美元優(yōu)先票據(jù)，票息介于3.9%-4.5%之間，期限為5.25-10年;同時(shí)，公司也在境內(nèi)成功發(fā)行50億元住房租賃專項(xiàng)公司債券及50億元公司債券，票面利率介于4.8%-5.6%之間，期限均為5年。
而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從85家典型房企債券類融資監(jiān)測(cè)的情況來(lái)看，2018年房企新增融資成本為6.4%。
對(duì)標(biāo)同規(guī)模國(guó)企，華潤(rùn)置地(01109)于2018年4月份完成的40億元境內(nèi)中期票據(jù)，其中5億元3年期票面利率為每年4.98%，35億元5年期票面利率為每年5.23%。
據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP統(tǒng)計(jì)，目前龍湖的融資成本完全跟國(guó)企地產(chǎn)商中的華潤(rùn)及中海處于同一水平，此外其ROE更是明顯勝出。雖然其毛利率及凈利率水平稍顯落后，隨著龍湖投資性物業(yè)對(duì)業(yè)績(jī)的持續(xù)釋放，未來(lái)毛利率及凈利率仍有上漲空間。
2019年持續(xù)卡準(zhǔn)融資窗口期
2019年以來(lái)，鑒于融資環(huán)境較去年有所寬松，房企發(fā)債總量與個(gè)數(shù)增速遠(yuǎn)超去年同期，可謂是境內(nèi)外融資的小陽(yáng)春，龍湖也積極把握行業(yè)調(diào)整期的戰(zhàn)略主動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了境內(nèi)外債券的最優(yōu)發(fā)行。
如2019年2月龍湖在境內(nèi)成功發(fā)行22億元公司債券，票面利率介于3.99%-4.7%之間，期限為5-7年。
業(yè)績(jī)公布后，近日大行、機(jī)構(gòu)頻發(fā)研報(bào)唱好龍湖。如大摩及瑞信均上調(diào)龍湖目標(biāo)價(jià)分別至32.39港元、32.1港元，主要基于其高達(dá)45%的派息率、財(cái)務(wù)穩(wěn)健以及核心盈利符合預(yù)期。
2019年為龍湖在港上市第10年，截至3月26日收盤(pán)，龍湖市值已高達(dá)1550億港元，下一個(gè)十年，龍湖能否持續(xù)以扎實(shí)的業(yè)績(jī)與分紅回饋投資者呢，就等時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)吧。
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