一邊是持續(xù)高企的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存難以去化；一邊是海量商業(yè)地產(chǎn)苦尋出路，租賃企業(yè)普遍陷入虧損境地……近日《瞭望》新聞周刊記者采訪中了解到，三年來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存整體居高不下，去化緩慢、供過(guò)于求的矛盾不斷加劇，一直是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的全國(guó)性難題，而且近年來(lái)有愈演愈烈的趨勢(shì)。

為此，2016年6月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，鼓勵(lì)“將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”，以破解此難題。市場(chǎng)各方也普遍對(duì)此項(xiàng)舉措抱以較多期待，但三年來(lái)具體實(shí)施卻難如人意。

商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)高企

“自2016年以來(lái)，在新開(kāi)工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國(guó)新增商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存去化速度放緩。”采訪中，相關(guān)專家告訴本刊記者，去庫(kù)存是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要任務(wù)之一。受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊，近年來(lái)實(shí)體商業(yè)，尤其是百貨業(yè)態(tài)不景氣，商業(yè)地產(chǎn)等非住宅去庫(kù)存形勢(shì)比住宅更為嚴(yán)峻。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1～4月份，全國(guó)商品房銷售面積42085萬(wàn)平方米，同比下降0.3%。其中，辦公樓銷售面積下降12.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降8.8%。4月末，商品房待售面積5.1億平方米，比3月末減少266萬(wàn)平方米，但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積反而增加30萬(wàn)平方米。

商業(yè)地產(chǎn)連年銷售下滑，導(dǎo)致投資和開(kāi)工面積也在連續(xù)下滑。根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年1～11月，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額18489億元，同比下降10.2%。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重繼續(xù)下降，從2017年1～11月的20.5%，下降到2018年同期的16.8%。

記者了解到，即使近年來(lái)戶口放開(kāi)力度最大、人才吸引數(shù)量最多的二線城市，商業(yè)地產(chǎn)泡沫也未得到充分吸收。

據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年一季度，杭州市甲級(jí)寫字樓總存量為299.1萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比上升3.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到15.3%，濱江部分區(qū)域空置率甚至高達(dá)35.3%。一季度，杭州市場(chǎng)對(duì)辦公空間的需求顯示出緩和、租賃需求減弱，全市凈吸納量下降到-65177平方米。這是杭州自2016年四季度以來(lái)首次降至負(fù)值。

同樣根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2018年南京寫字樓也持續(xù)下滑，多數(shù)項(xiàng)目去化低迷，月均去化不足2000平方米。隨著供應(yīng)量加大，全市寫字樓庫(kù)存量超過(guò)130萬(wàn)平方米，庫(kù)存去化周期超過(guò)52個(gè)月。

記者發(fā)現(xiàn)，不僅是強(qiáng)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高企，中等二線城市的商業(yè)地產(chǎn)也同樣面臨這個(gè)問(wèn)題。昆明是中等二線城市中的典型，當(dāng)?shù)刈≌b修網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)3年處于500多萬(wàn)平方米的高位，明顯過(guò)大。按照最近三年的平均去化速度，需超過(guò)100個(gè)月才能消化掉。

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，南寧、海口、徐州、常州等二三線城市都存在CBD規(guī)劃過(guò)多、商業(yè)地產(chǎn)空置嚴(yán)重等現(xiàn)象。

商業(yè)地產(chǎn)銷售雪上加霜

采訪中，亞?wèn)|建設(shè)集團(tuán)總裁劉成剛介紹說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)有四個(gè)產(chǎn)品形態(tài)，即寫字樓、商鋪、公寓以及車位，其中公寓類住宅是四類產(chǎn)品中去化周期最短的，預(yù)計(jì)兩三年時(shí)間就能消化。

相反，商鋪和寫字樓的去化周期很長(zhǎng)，主要受兩大因素影響：一是開(kāi)發(fā)商普遍飽和式供給商鋪，幾乎每個(gè)居民小區(qū)周圍都要修一圈；二是受電商的沖擊很大。電商搶奪了傳統(tǒng)商業(yè)的空間，零售額翻了很多倍。而商鋪價(jià)格高又缺乏人氣，很多地段不佳的商鋪都淪為倉(cāng)庫(kù)。

“目前，商業(yè)地產(chǎn)與住宅的金融政策、稅收政策也有很大不同。”北京銀行南京分行某負(fù)責(zé)人告訴本刊記者，現(xiàn)在銀行的政策是，購(gòu)買住宅可以正常貸款，購(gòu)買商住房只能貸款一次，而購(gòu)買寫字樓基本不放貸。缺乏銀行信貸支持，商業(yè)地產(chǎn)去化更難。

此外，商業(yè)地產(chǎn)的稅收要遠(yuǎn)高于普通住宅。一位商鋪投資者介紹說(shuō)，“購(gòu)買商鋪起初幾年獲得了較好的現(xiàn)金流，但時(shí)間長(zhǎng)了就會(huì)發(fā)現(xiàn)，由于稅收高，出手轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，大部分商鋪增值收益都交了稅，商鋪的價(jià)格實(shí)際增幅很小，回報(bào)率并不理想。”現(xiàn)在，即便是大城市，“二手商鋪交易量都非常小，多數(shù)商鋪幾乎沒(méi)有人接盤。”

40年產(chǎn)權(quán)式公寓在紅火了幾年之后，也遭遇市場(chǎng)波動(dòng)。公寓“不限購(gòu)、不限貸、低總價(jià)、位置佳”，在住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求的一線城市以及部分二線城市曾經(jīng)快速增長(zhǎng)。

鏈家地產(chǎn)研究人士分析，由于北京、上海嚴(yán)格控制人口規(guī)模等原因，先后出臺(tái)嚴(yán)厲的商住房調(diào)控措施，如今這類房產(chǎn)也逐漸降溫。而二線城市住宅供應(yīng)逐年提高，缺乏學(xué)區(qū)保障的商住房也漸受冷落。

三大難題“冷凍”商改租

許多業(yè)內(nèi)人士向記者表示，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高、去化慢，在政策鼓勵(lì)商改租之后，缺乏配套政策，有的虧本運(yùn)營(yíng)難以為繼，多數(shù)項(xiàng)目仍然無(wú)人接手，造成巨大浪費(fèi)。

一是法律難題。

北京中聞律師事務(wù)所張勃、南京佳民律師事務(wù)所陳勇等法律人士表示，商改租目前缺乏改造標(biāo)準(zhǔn)。例如，如何申請(qǐng)、審批條件、改建驗(yàn)收等等，標(biāo)準(zhǔn)都沒(méi)有規(guī)定，實(shí)際操作難度大。

而且，我國(guó)法律規(guī)定租賃期限不得超過(guò)20年，而長(zhǎng)租公寓要求長(zhǎng)期持有才能盈利，法律和市場(chǎng)需求有矛盾。尤其是商改租土地使用權(quán)出讓年限屆滿后續(xù)期問(wèn)題。物權(quán)法第149條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”但對(duì)商改租項(xiàng)目尚無(wú)規(guī)定。

二是成本難以化解。

365地產(chǎn)家居網(wǎng)首席戰(zhàn)略官胡光輝說(shuō)，商改租目前最大的問(wèn)題是投資回報(bào)期太長(zhǎng)，成本過(guò)高。他給記者算了一筆賬：一個(gè)5萬(wàn)平方米的商業(yè)體改租賃房項(xiàng)目，目前總成本至少1萬(wàn)元/平方米，整個(gè)項(xiàng)目完成商改租需要5億元。改造成30平方米的房間約1600間，按照每間2500元/月租金計(jì)算，年租金不到5000萬(wàn)元。

租賃項(xiàng)目按照商業(yè)地產(chǎn)交稅，房產(chǎn)稅和增值稅相加為22%，扣除資金成本和人工成本，以及折舊費(fèi)，凈利潤(rùn)1000萬(wàn)元不到，需要50年才能收回投資。“現(xiàn)在除非一線城市有高房租支撐，二線及以下城市都沒(méi)有商改租的運(yùn)作空間。”他說(shuō)。

三是資產(chǎn)證券化遲遲未能推進(jìn)。

深圳乾運(yùn)公司董事長(zhǎng)張俊英表示，如果把酒店當(dāng)做高級(jí)租賃住房，目前全球市值最大的酒店集團(tuán)也只有250億美元，與國(guó)內(nèi)頭部開(kāi)發(fā)企業(yè)比小很多。而租賃項(xiàng)目主要針對(duì)新市民和中低收入者，租房實(shí)力弱，企業(yè)規(guī)模難以做大。再?gòu)娜蚍秶?，租賃市場(chǎng)主要是政府、機(jī)構(gòu)以及普通房東從事，從未出現(xiàn)過(guò)大企業(yè)收取住宅租金為主業(yè)的。

胡光輝表示，發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)，“應(yīng)以直接融資的條件，推進(jìn)資產(chǎn)證券化；應(yīng)有相應(yīng)的稅收減免，否則對(duì)于企業(yè)缺乏吸引力。目前條件下，只有國(guó)有機(jī)構(gòu)能夠從事商改租業(yè)務(wù)。”