上周(5月27日-6月2日)房地產(chǎn)類信托成立規(guī)模大縮水。據(jù)用益信托統(tǒng)計，上周房地產(chǎn)類集合信托的成立規(guī)模為36.12億元，環(huán)比減少60.63%。整個5月，房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模為470.95億元，環(huán)比下降17.73%。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管可能趨嚴，預(yù)計房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將由前端融資向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型。

短期影響有限

用益信托的數(shù)據(jù)顯示，5月份，共有1236個集合信托產(chǎn)品成立，環(huán)比下降27.68%；成立規(guī)模為1144.04億元，環(huán)比下降28.55%。從投向領(lǐng)域來看，金融類集合信托成立規(guī)模為284.97億元，環(huán)比下降22.77%；房地產(chǎn)類成立規(guī)模為470.95億元，環(huán)比下降17.73%；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類成立規(guī)模為229.48億元，環(huán)比下降38.97%；工商企業(yè)類成立規(guī)模為120.95億元，環(huán)比下降35.76%。房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模雖有下降趨勢，但在各類產(chǎn)品中的占比達41.17%，依然位于首位。

分析人士認為，當前資金面略顯寬松，房企融資成本有所下降，對房地產(chǎn)信托的選擇有所減少。不過，房地產(chǎn)類集合信托募集規(guī)模的下滑，并不會減少其重要性。

5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資等。

資深信托研究員袁吉偉認為，23號文對5月房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模有一定沖擊，但是政策的影響還沒有完全顯現(xiàn)。此外，需要關(guān)注近期房地產(chǎn)信托違約的情況有所增加，會影響投資者情緒。再加上開年以來發(fā)行節(jié)奏加快，市場可能需要消化和調(diào)節(jié)一下。

用益研究表示，23號文對于房地產(chǎn)類信托的影響短時間的作用不會特別明顯。從信托公司的近期應(yīng)對來看，與大型房企進行戰(zhàn)略合作成為較好的選擇。一方面，大型房企在合規(guī)方面優(yōu)勢明顯，戰(zhàn)略合作能獲得較為穩(wěn)定的融資支持；另一方面，信托公司與房企的合作，有利于其展業(yè)。

嘗試新模式

中誠信托韓鳴飛認為，長期來看，23號文可能對信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的展業(yè)環(huán)境造成一定影響。具體看，可能存在三方面影響：

一是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管可能趨嚴。23號文提出了具體詳盡的監(jiān)管內(nèi)容，而且制定了非常翔實的組織實施措施，且對工作不到位的要進行嚴肅查處。

二是預(yù)計房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由前端融資向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型。信托公司開展“四三二”房地產(chǎn)項目貸款業(yè)務(wù)，具有先天的劣勢，即資金成本高，需要在房地產(chǎn)項目前融階段布局業(yè)務(wù)。在23號文影響下，目前只有股權(quán)投資模式在前融階段是完全合規(guī)的。因此，信托公司必須加快向股權(quán)投資模式的轉(zhuǎn)型，以適應(yīng)新的監(jiān)管背景和市場形勢。

三是推動房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式向多元化方向發(fā)展。目前市場上已出現(xiàn)大量房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)，如項目公司下游的購房尾款融資業(yè)務(wù)、上游的真實應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)。同時，隨著國內(nèi)小微金融的發(fā)展，市場上也涌現(xiàn)出一定規(guī)模的房抵貸業(yè)務(wù)。

百瑞信托博士后工作站研究員谷曉明表示，信托公司除拓展“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，除了傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓等方面或是業(yè)務(wù)機會。