日前,中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.16(2019)》(以下簡稱“藍(lán)皮書”),對國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行分析。
這些問題值得關(guān)注
藍(lán)皮書指出,2019年商品住宅市場應(yīng)關(guān)注以下三個問題。
首先是住宅市場去庫存基本成功實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。去年住宅投資和住宅新開工面積較快增長,但現(xiàn)房銷售持續(xù)下降,這導(dǎo)致部分城市現(xiàn)房庫存偏低。今年銷售面積或?qū)⒚黠@大于竣工面積,可售面積將進(jìn)一步減少,可能對房價上升產(chǎn)生更大壓力。
第二是因城施策和分類調(diào)控實施效果開始顯現(xiàn)。去年各地出臺450余項調(diào)控政策,因城施策使住宅市場建設(shè)、投資和銷售指標(biāo)的趨勢和結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化,其中有很多新的態(tài)勢需要進(jìn)一步調(diào)研和跟蹤研究。未來因城施策和分類調(diào)控的成功實踐將有力推進(jìn)長效機(jī)制的形成。
第三是住宅價格趨勢未變。藍(lán)皮書指出,2018年商品住宅平均銷售價格12.2%,今年預(yù)測全國平均售價將達(dá)到9206元/平方米,預(yù)期價格增長7.6%。可以推測,部分重點城市價格將大幅超過這個預(yù)期水平。
藍(lán)皮書提醒,應(yīng)對部分重點城市加強(qiáng)多層面的預(yù)測、監(jiān)測和預(yù)警,將防止價格刺激市場引發(fā)大幅波動作為調(diào)控的重點目標(biāo)。
平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢不變
展望2019年,藍(lán)皮書認(rèn)為,貨幣政策進(jìn)一步放松的空間逐漸縮小,對樓市的刺激作用有限,加之“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變,預(yù)期2019年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢不會發(fā)生實質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。
國內(nèi)商品住房銷售增速可能會延續(xù)放緩趨勢,房價漲幅整體回落,土地交易市場將回歸理性,房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步回調(diào)。預(yù)計政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行,各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任,自下而上,實行局部試探性微調(diào)。
藍(lán)皮書指出,2018年,國內(nèi)城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.58%,比2017年末提升1.06個百分點。短期可以預(yù)見,2019年城鎮(zhèn)化率仍將比2018年提高1個百分點以上,房地產(chǎn)市場仍存在較大發(fā)展空間。不過,不同城市的市場運(yùn)行結(jié)果將明顯分化。
其中,一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點,適當(dāng)松動過緊的行政管制措施,在政策邊際改善之下,市場成交活躍度將有所提升,銷售面積同比可能實現(xiàn)小幅增長;三四線城市區(qū)別對待棚改安置,已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。
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