一個時代即將落幕。
5月28日，91歲的恒基地產(chǎn)董事局主席李兆基宣布退休，告別了經(jīng)營43之年之久的商業(yè)帝國。
而在一年多前，時年90歲的李嘉誠已宣布正式退休，長子李澤鉅接掌了市值超萬億的長和帝國。
自此，香港四大家族第一代創(chuàng)始人全部謝幕。
在香港，李嘉誠的長江實業(yè)、李兆基家族的恒基地產(chǎn)，鄭裕彤的新世界、郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)，并稱為香港地產(chǎn)“四大天王”，四個家族由此獲得“四大家族”之名。
大家族中，郭得勝在1990年去世，接任的長子郭炳湘也在2018年病逝，鄭裕彤于2016年去世，如今李嘉誠、李兆基先后退休，自此，四大家族的交班全部完成。
鼎盛時期，“四大家族”連續(xù)多年霸榜亞洲富豪榜，旗下產(chǎn)業(yè)版圖橫跨地產(chǎn)、電訊、港口、百貨乃至水電燃?xì)獾缺姸囝I(lǐng)域。這“四大家族”一度富可敵國，成為香港房地產(chǎn)黃金時代的最深印記。
如今，斗轉(zhuǎn)星移，香港再無地產(chǎn)大佬。
01、悍匪與巨富
時鐘撥回到23年前。
1996年5月23日，黃昏時分，張子強(qiáng)埋伏于一條人煙稀少的單行道，夾停了李嘉誠長子李澤鉅的專車。隨后，張子強(qiáng)單槍匹馬前往李嘉誠宅邸，最后索得10.38億元的天價贖金。
如此直截了當(dāng)，如此驚人的贖金，讓張子強(qiáng)獲得了“世紀(jì)悍匪”的稱號。
2013年，在接受南方周末采訪時，李嘉誠透露了自己當(dāng)時與張子強(qiáng)的對話：
這次是我錯了，我們在香港知名度這么高，但是一點防備都沒有，比如我去打球，早上五點多自己開車去新界，在路上，幾部車就可以把我圍下來，而我竟然一點防備都沒有，我要仔細(xì)檢討一下。
僅僅一年過去，張子強(qiáng)再次動手，這次瞄準(zhǔn)的是四大家族里的第三富豪。
1997年9月29日，張子強(qiáng)故技重施，在半道劫走香港新鴻基地產(chǎn)主席郭炳湘，最后虜獲6億贖金。
不到兩年時間，悍匪張子強(qiáng)就從兩大家族手中勒索了16億元贖金，超過了之前多年許多悍匪搶劫金店和運(yùn)鈔車的財富總和。
▎1998年，張子強(qiáng)在內(nèi)地伏法。
這筆錢聽起來貌似驚人，但于四大家族而言，不過是九牛一毛。
彼時，正是香港房地產(chǎn)的黃金時代，四大家族財富之盛，無人能及。
在富豪榜上，香港地產(chǎn)大佬可謂數(shù)十年如一日的?？?。1997年，李兆基、郭炳湘家族雙雙躋身福布斯全球富豪榜前十，李嘉誠和鄭裕彤則分別位于第15名和24名，而內(nèi)地排名最靠前的劉永行家族，僅僅位列第249位。
至于未來的首富馬化騰、馬云、許家印、王健林，只是剛剛開始創(chuàng)業(yè)。
僅在1997年，四大家族的財富總和超過440億美元，按當(dāng)時匯率，折合人民幣超過3600億人民幣。當(dāng)年全國經(jīng)濟(jì)第一大省廣東一年的財政收入不過500多億人民幣，不及四大家族財富的1/7。
時隔20年后，其間歷經(jīng)亞洲金融危機(jī)和全球金融危機(jī)，四大家族財富有增無減。
2018年福布斯全球富豪榜上，李嘉誠和李兆基分別以349億美元、303億美元，位列全球第23位和24位，雖然略遜于馬化騰和馬云，但這個財富總量仍舊令人咋舌。（參閱《首富輪流做，誰能笑到最后？》）
這正是房地產(chǎn)的能量。
02、地產(chǎn)時代
香港是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的典型代表。
沒有一個行業(yè)能像房地產(chǎn)一樣，能在短短的幾十年時間，創(chuàng)造如此之多的世界巨富。也沒有一個行業(yè)能像房地產(chǎn)一樣，歷經(jīng)幾輪金融危機(jī)的摧殘，仍舊屹立不倒。
從1950年代開始，到2019年，前后七十年時間，香港房地產(chǎn)長盛不衰。
雖然其間經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī)每隔十多年就上演一番，股市房市遭遇了一輪又一輪的崩盤，僅樓市就五上五下，但到了最后，房地產(chǎn)仍舊屹立不倒，地產(chǎn)商人仍舊笑傲于富豪榜。
香港房地產(chǎn)的第一波大繁榮，始于1950年代。
當(dāng)時香港百廢待興，外來人口蜂擁而入，1947年香港只有180萬人，而到了1959年就已突破300萬人，人口涌入，帶來龐大的居住需求。與此同時，相對穩(wěn)定的政局和經(jīng)濟(jì)，吸引了來自內(nèi)地和東南亞的富商們，為香港帶來了龐大的外來資金。
資金炒作加上居住需求井噴，帶動香港房地產(chǎn)的第一波大繁榮。
正是在這個時候，四大家族開始正式涉足房地產(chǎn)業(yè)。1958年，李兆基與郭得勝等8人合股組成永業(yè)公司，開始涉足地產(chǎn)生意。同年，李嘉誠的長江實業(yè)從塑料花產(chǎn)業(yè)開始向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，而鄭裕彤在正式接手周大福之前就已涉足了房地產(chǎn)開發(fā)。
香港房地產(chǎn)的第二波大繁榮，則是在1960年代末和1970年代初。
當(dāng)時發(fā)達(dá)國家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，香港制造業(yè)順勢騰飛，在經(jīng)濟(jì)中占比一度超過1/4，加上出口轉(zhuǎn)運(yùn)貿(mào)易和金融自由化帶來的機(jī)遇，香港經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，與臺灣、新加坡和韓國一并獲得“四小龍”之稱。
借助經(jīng)濟(jì)騰飛，香港房地產(chǎn)一路上揚(yáng)，培育出一眾世界富豪。
正是在這個時代，香港房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市。1972年，同一年，李嘉誠的長江實業(yè)、李兆基與郭得勝合伙的新鴻基地產(chǎn)、鄭裕彤的新世界地產(chǎn)集體上市，“四大家族”的地位正式確立。
香港房地產(chǎn)的第三波大繁榮，從1980年代一直持續(xù)到1997年。
這一波香港樓市的繁榮，得益于香港金融中心地位的建立，加上長期的低利率乃至負(fù)利率，香港房價一飛沖天，到1997年香港私人住宅價格指數(shù)暴增七倍。
然而，1998年亞洲金融危機(jī)到來，香港房價一落千丈，到2003年，房價最高下跌了70%以上，堪稱腰斬式崩盤。那幾年，“燒炭自殺”成了時常見諸于媒體的熱詞。
2003年，房價跌到谷底，絕望也到了谷底。部分香港“剛需們”走上街頭，抗議房價下跌。
隨后，香港取消旨在徹底解決居住問題“八萬五建房計劃”（每年建設(shè)85000套公屋），大幅縮減供地計劃，供求失衡之下，香港樓市再回主升浪。（參閱《一降價就退房維權(quán)，誰慣壞了中國購房者？》）
隨后，香港第五波房地產(chǎn)大繁榮開啟，房價重啟上漲之路，一漲就是16年，至今未消。
03、抄底暴富
這五輪房地產(chǎn)大繁榮，為香港培育出一批世界級的超級富豪。但從頭到尾真正屹立不倒的，則是李嘉誠、李兆基、郭氏家族和鄭裕彤這四大家族。
讓這四大家族脫穎而出的，除了地產(chǎn)時代賦予的機(jī)遇之外，更重要是的另外兩個因素：一是“賣樓花”，二是趁亂抄底。
“賣樓花”模式，就是內(nèi)地所熟悉的商品房預(yù)售制，今天可謂無人不知，但在當(dāng)時可謂天才般的創(chuàng)舉。
在香港，港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”，“賣樓花”由此而來。賣樓花的發(fā)明者是霍英東，而將“賣樓花”模式發(fā)揚(yáng)光大的，正是這四大家族。
賣樓花的好處顯而易見，房子還沒開建，開發(fā)商就能收到一筆資金，不必等到落成之后才能回籠資金，而且依靠樓花可以空手套白狼，不斷滾動開發(fā)，資金滾滾而來。
這正是后來碧桂園等房企所依賴的高周轉(zhuǎn)模式，在60年前香港開發(fā)商就已駕輕就熟。
隨著賣樓花到來的，則是炒樓花，這讓炒房變成了一本萬利的生意。每一次房地產(chǎn)狂潮中，都少不了炒樓花的身影。
不過，相比于賣樓花炒樓花制造的房地產(chǎn)狂潮，趁亂抄底則是四大家族真正崛起的關(guān)鍵因素。
過去幾十年，香港發(fā)展蒸蒸日上，但受到境內(nèi)外政經(jīng)形勢的影響，市場波動頻仍，而每一次波動，都成了四大家族抄底壯大的契機(jī)。
▎香港恒生指數(shù)走勢，歷史上的幾次股災(zāi)。
1967年，香港政治和經(jīng)濟(jì)危機(jī)同時出現(xiàn)，動蕩之下，富商紛紛移民，房市一落千丈。李嘉誠趁機(jī)低價收購地皮和舊樓，等到政局穩(wěn)定之后，李嘉誠一躍而起，旗下的長江實業(yè)于1972年上市。
李兆基同樣是抄底的高手。1973年，香港股市牛市沖天，李兆基將新成立的永泰公司推向市場，隨后套現(xiàn)走人，獲得大筆現(xiàn)金。到了1975年，在石油危機(jī)影響下，香港股災(zāi)爆發(fā)，地產(chǎn)一落千丈，手握現(xiàn)金的李兆基大肆抄底，并成立新公司恒基兆業(yè)，地產(chǎn)帝國由此崛起。
隨后在1987年、1997年和2008年，這幾次危機(jī)中，四大家族一直都是抄底的急先鋒。
不過，與這些抄底相比，四大家族完成最大的抄底，當(dāng)屬進(jìn)軍內(nèi)地。
改革開放之初，香港資本蜂擁進(jìn)入內(nèi)地，利用前店后廠的模式，帶動珠三角制造業(yè)的崛起。
深耕房地產(chǎn)的四大開發(fā)商自然不會錯過。早在1980年代，從酒店到基建，從商業(yè)地產(chǎn)再到住宅地產(chǎn)，這些開發(fā)商在幫助內(nèi)地提升基礎(chǔ)設(shè)施的同時，財富也獲得了前所未有的爆發(fā)式增長。
借助香港對于房地產(chǎn)的剛性擔(dān)保，一次次危機(jī)，一次次抄底，四大開發(fā)商的財富與日俱增，成為名副其實的“四大家族”。
04、高房價之困
2013年，一篇名為《李家的城》的小學(xué)生作文不脛而走，成為香港四大家族權(quán)勢之盛的注腳。
在四大家族財富與日俱增的同時，香港房價早已冠絕于世界，連續(xù)九年位居全球房價最難負(fù)擔(dān)城市之首，一個普通家庭在香港不吃不喝要30年時間，方能供得上一套房。
每一個初到香港的人，都會學(xué)到兩個詞：寸土寸金，千尺豪宅。所謂千尺，折算過來，其實還不到100平方米。
2019年的最新數(shù)據(jù)顯示，以70-100平方的房屋為例，港島每平方房價高達(dá)20萬港幣，九龍為19萬港幣，而與深圳一河之隔的新界也高達(dá)13.4萬港幣。至于大面積的“千尺豪宅”，港島的均價更是高達(dá)23.9萬港幣。
如此之高的房價，顯然不是普通家庭所能負(fù)擔(dān)。
香港的高房價，與國際資本的涌入息息相關(guān)，但最根本的還在于土地供給制度。
土地供給長期不足，并非因為香港缺乏足夠多的土地。
香港規(guī)劃署資料顯示，1111平方公里的總土地面積中，已建設(shè)發(fā)展的用地為270平方公里，占比 24.4%，其中僅有6.9%用于建設(shè)房屋；剩余75.6% 的土地，為非建設(shè)或未建設(shè)地區(qū)，如郊野公園、濕地、魚塘等。
住宅用地如此之少，放在世界上任何地方都讓人震驚。人多而供地少，房價自然居高不下。而在房地產(chǎn)依賴之下，任何試圖大幅增加供給的行為都會遭到抵制。
不用說半路夭折的“八萬五計劃”，就在去年年底，劉德華就因支持香港填海而遭到人身攻擊。
事情緣由是，2018年10月，香港推出“明日大嶼愿景”，擬用20年-30年的時間，建造總面積達(dá)17平方公里的多個人工島，解決100萬人左右的居住問題。（參閱《這個城市強(qiáng)硬表態(tài)：不要幻想救市》）
這一舉措遭到工商界以及大多數(shù)有房一族的反對，更成為香港高房價的最大注腳。
05、落幕時刻
時轉(zhuǎn)勢移。
從2013年開始，李嘉誠陸續(xù)拋售內(nèi)地和香港的物業(yè)項目，累計套現(xiàn)超過1700億元。
與此同時，李嘉誠大肆抄底歐洲，加倉能源、基建等基礎(chǔ)設(shè)施項目，甚至買下了半個英國。如今，李嘉誠旗下的長和系，控制著英國天然氣近三成市場、四分之一的電力分銷市場以及約5%的供水市場。
這背后的原因眾所紛紜，但有一點共識是，這個世界的玩法已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化，地產(chǎn)造富、大玩政商關(guān)系、利用危機(jī)抄底暴富的時代已經(jīng)過去。
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大佬們或離世或退隱，香港的二代三代們未必還能玩得轉(zhuǎn)這場游戲，更不用說與內(nèi)地瘋狂擴(kuò)張的地產(chǎn)商同臺競技。
事實上，福布斯全球富豪榜已經(jīng)展現(xiàn)了這種趨勢。
在2018年福布斯全球富豪榜上，華人首富次富都不再是李嘉誠和李兆基，而變成了馬化騰和馬云；鄭氏家族和郭氏家族也不再是最耀眼的存在，許家印王健林楊國強(qiáng)們早已取而代之。
面對高房價，香港已經(jīng)開始反思樓市存在的種種問題。香港為遏制高房價，先后增加印花稅、開征新房空置稅、推出五折購房計劃，隨后還推出了引發(fā)熱議的大嶼填海計劃。
值得一提的是，去年港島樓市波動下跌，港府更是破天荒喊出了“不要妄想救市”，這在過去相當(dāng)罕見。
更關(guān)鍵的是，在前不久發(fā)布的粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃里，對香港的定位超乎預(yù)期：
鞏固和提升國際金融、航運(yùn)、貿(mào)易中心和國際航空樞紐地位，強(qiáng)化全球離岸人民幣業(yè)務(wù)樞紐地位、國際資產(chǎn)管理中心及風(fēng)險管理中心功能……大力發(fā)展創(chuàng)新及科技事業(yè)，培育新興產(chǎn)業(yè)，建設(shè)亞太區(qū)國際法律及爭議解決服務(wù)中心，打造更具競爭力的國際大都會。（參閱《粵港澳大灣區(qū)投資指南》）
這一規(guī)劃，不僅肯定了香港作為金融、航運(yùn)、貿(mào)易和航空中心的關(guān)鍵地位，而且還給出了“大力發(fā)展創(chuàng)新及科技事業(yè)”的再工業(yè)化的愿景。這些愿景里，絲毫沒有房地產(chǎn)的位置；想要真正發(fā)展科技，更不能讓房地產(chǎn)成為束縛。
顯然，香港，再無地產(chǎn)大佬，未來也不再需要地產(chǎn)大佬。
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