在“房住不炒”的定位下，限購、限貸、限價、限售、土拍新規(guī)等房地產(chǎn)相關(guān)政策密集發(fā)布，市場不斷分化，行業(yè)集中度逐漸提升，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新的時代。如今，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)逐漸不能適應(yīng)新的市場環(huán)境，多元化升級發(fā)展迫在眉睫。與此同時，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起，布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)數(shù)量劇增，各類主體在摸索實(shí)踐中找尋自己的業(yè)務(wù)開拓模式。

房企多元化升級發(fā)展迫在眉睫

近幾年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的增長邏輯發(fā)生劇變，全面進(jìn)入“限價、限購、限售和競自持”的多限時代。房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)目標(biāo)導(dǎo)向的銷售難度增加，利潤不斷降低。同時，我國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)集中度進(jìn)一步提升，市場競爭更激烈，面對制度環(huán)境的調(diào)控和市場環(huán)境的壓迫，房地產(chǎn)企業(yè)多元化升級發(fā)展迫在眉睫。

賽迪顧問發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展與創(chuàng)新實(shí)踐白皮書》顯示，2018年全國堅(jiān)持“房住不炒”定位不動搖，因城施策，差別化調(diào)控，堅(jiān)持住房居住屬性。在此宏觀背景下，2018年商品房及其細(xì)分領(lǐng)域的銷售面積累計(jì)值持續(xù)增加，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積累計(jì)增長逐漸回暖，其中商業(yè)用房轉(zhuǎn)正為負(fù)并呈持續(xù)上升趨勢。

從融資情況、經(jīng)營情況和拿地情況三個方面來看，2018年房地產(chǎn)行業(yè)競爭更加激烈，行業(yè)利潤空間被進(jìn)一步壓縮，部分房企開始轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式和探索多元化業(yè)務(wù)方向。2018年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤持續(xù)增長，但是盈利能力出現(xiàn)明顯分化，其中龍頭企業(yè)由于規(guī)模較大，憑借品牌優(yōu)勢，管理效率提升和良好的周轉(zhuǎn)能力，盈利能力明顯領(lǐng)先。

據(jù)賽迪顧問不完全統(tǒng)計(jì)，2017-2019年有21家房企（中駿置業(yè)、龍湖、萬達(dá)、力高、萬科、保利等）改名，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展新的拐點(diǎn)到來，房地產(chǎn)開發(fā)商正在從“單一開發(fā)”模式，逐漸向多元化業(yè)務(wù)發(fā)展方向升級。賽迪顧問發(fā)現(xiàn)，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展主要舉措有搭建新的產(chǎn)品體系、物業(yè)拆分上市和加速數(shù)字化等。

其中，在搭建新產(chǎn)品體系過程中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上不斷衍生發(fā)展一系列相關(guān)業(yè)務(wù)，主要圍繞地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行多領(lǐng)域布局，例如發(fā)展長租公寓、養(yǎng)老公寓和特色小鎮(zhèn)等。

在房企多元化發(fā)展過程中，萬科多元化地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局范圍最廣，基本上各個地產(chǎn)領(lǐng)域分支都有涉及。萬科圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”新型戰(zhàn)略定位，發(fā)展商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、物流倉儲服務(wù)、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等拓展業(yè)務(wù)，萬科旗下各個業(yè)務(wù)板塊的演進(jìn)、變化都是為轉(zhuǎn)變城市服務(wù)運(yùn)營商而服務(wù)。

長租公寓是萬科“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略的一個重要環(huán)節(jié)。2007年，萬科布局國內(nèi)第一個中低收入家庭宜居租賃住宅示范項(xiàng)目萬匯樓，是中國最早進(jìn)入租賃住房市場的開發(fā)商；2014年，萬科布局長租公寓市場；2018年，萬科將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)。

賽迪分析師表示，傳統(tǒng)地產(chǎn)的黃金二十年雖然已結(jié)束，但資本紅利、人才紅利和城鎮(zhèn)化進(jìn)程催生的廣闊市場，居住品質(zhì)提升帶來的客觀需求，政策推動引發(fā)的周期變化及土地紅利帶來的歷史性機(jī)遇，都意味著房地產(chǎn)進(jìn)入了高質(zhì)量新階段。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成行業(yè)發(fā)展新風(fēng)向

當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)行業(yè)的新風(fēng)向，從前幾年的冷門詞匯一躍成為眾多地產(chǎn)商、實(shí)業(yè)企業(yè)和資本追逐的熱門領(lǐng)域。布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)數(shù)量劇增，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花。眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，有誠心踏實(shí)打造產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿者，亦有借產(chǎn)業(yè)名義以圖拿地便利的投機(jī)者，各類主體在摸索實(shí)踐中找尋自己的業(yè)務(wù)開拓模式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以土地為基本要素，以企業(yè)為運(yùn)作主體，以區(qū)域“產(chǎn)、城、人”的有效聚合和持續(xù)發(fā)展為核心，所展開的一系列市場化經(jīng)濟(jì)活動的總稱。賽迪顧問發(fā)布的《2019年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)模式與創(chuàng)新實(shí)踐白皮書》顯示，從本質(zhì)上看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是園區(qū)經(jīng)濟(jì)活動分工日益細(xì)化和高度專業(yè)化的必然產(chǎn)物。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要功能包括滿足企業(yè)采購、研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、物流、營銷、售后等價值鏈各環(huán)節(jié)需求；滿足企業(yè)員工長期居住、工作與休閑等需求；支持政府提升本地產(chǎn)值及稅收、解決居民就業(yè)、完善公共服務(wù)等需求。目前主要項(xiàng)目類別有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城和其他創(chuàng)新形態(tài)。

從發(fā)展環(huán)境來看，上述報(bào)告顯示，目前一二線城市工業(yè)用地政策趨嚴(yán)，持有運(yùn)營成為必然趨勢。各地出臺的政策對工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓、出售等多有限制，要求拿地企業(yè)謹(jǐn)慎投資、精益經(jīng)營，單純依靠地塊本身的價值進(jìn)行投資已經(jīng)行不通。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)成為新增長點(diǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇。賽迪預(yù)測，到2020年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重可達(dá)15%，新一代信息技術(shù)、高端制造、生物、綠色地毯、數(shù)字創(chuàng)意等將成為第五個10萬億元級產(chǎn)業(yè)。

近年來，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)種類繁多，很多企業(yè)都處于試水階段。上述報(bào)告顯示，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商基本以“先房后產(chǎn)，以房養(yǎng)產(chǎn)”的模式為主，即房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售和租金仍為主要收入，占比超過80%。其中，部分介入較早且具有成熟運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，已經(jīng)獲得一部分物業(yè)管理服務(wù)收益、增值服務(wù)收益等運(yùn)營效益，與此同時，部分企業(yè)已經(jīng)依托自身運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、對外輸出經(jīng)驗(yàn)，開展輕資產(chǎn)服務(wù)，并獲得收益。此外，部分具有金融基因的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已獲得一部分股權(quán)投資收益。

例如，2017年6月，泰禾宣布與寧波科橋新航程投資合伙企業(yè)（有限合伙）、北科建集團(tuán)簽署了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以人民幣17.49億元受讓寧波科橋持有的北科建23.32%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓完成后泰禾將成為北科建的第二大股東，這是民營傳統(tǒng)地產(chǎn)商收購政府園區(qū)平臺公司股份的第一例。

當(dāng)前，地產(chǎn)企業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商隊(duì)伍的主力軍之一，地產(chǎn)商在判斷城市選擇、產(chǎn)品開發(fā)建造等方面具備天然優(yōu)勢，但往往缺乏必要的產(chǎn)業(yè)資源。且地產(chǎn)商容易重開發(fā)、輕運(yùn)營，陷入完全以傳統(tǒng)地產(chǎn)思維看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、忽略項(xiàng)目區(qū)位的局限性等困境。綜上，地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)設(shè)計(jì)的產(chǎn)城板塊，既繼承母公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)勢，又具備將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視為獨(dú)立業(yè)務(wù)的決心。例如，由房地產(chǎn)企業(yè)鑫苑集團(tuán)全資子公司鑫創(chuàng)科技以科技創(chuàng)新帶動城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并孵化出“基金+基地+產(chǎn)業(yè)”的綜合開發(fā)模式。

賽迪預(yù)測，未來受傳統(tǒng)地產(chǎn)商發(fā)展遇阻、產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)造新需求的影響，將有更多傳統(tǒng)地產(chǎn)商開拓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“以產(chǎn)業(yè)之名行產(chǎn)業(yè)之實(shí)”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)玩法將無獲利空間，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值源于產(chǎn)業(yè)而非地產(chǎn)，住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融合發(fā)展是大勢所趨，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將會有更多參與者通過跨界組合實(shí)現(xiàn)資源自給自足。