不過(guò)，雖然歷經(jīng)多年，但到目前為止，從真正意義上完全實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型的內(nèi)地房企，卻少之又少。且從盈利狀況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，多元化產(chǎn)業(yè)雖勁頭十足，卻與主業(yè)差之甚遠(yuǎn)。

因此，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了不少質(zhì)疑聲音：所謂的多元化轉(zhuǎn)型，會(huì)不會(huì)變成“雷聲大，雨點(diǎn)小”？

《國(guó)際金融報(bào)》記者查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，TOP35房企營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依然是主要貢獻(xiàn)者，多元化業(yè)務(wù)收入占比普遍未超過(guò)10%，尤其是收入超千億的龍頭房企，多元化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比更低。例如，轉(zhuǎn)型已多年，“多元化”口號(hào)喊得最為響亮的萬(wàn)科，在2976.8億元的營(yíng)業(yè)收入中，租金收入、物業(yè)服務(wù)和其他業(yè)務(wù)收入總和為130.59億元，占比4.4%。

出乎意料的是，就在其他眾多房企紛紛響應(yīng)號(hào)召，積極探索多元化布局時(shí)，萬(wàn)科于今年的業(yè)績(jī)會(huì)上突然提出“回歸基本盤”的策略。“我們的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)這么賺錢了，大家不要指望還能找到更賺錢的業(yè)務(wù)。” 萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《國(guó)際金融報(bào)》記者分析稱，房地產(chǎn)行業(yè)周期性特別明顯，如今雖進(jìn)入下行周期，但行業(yè)大趨勢(shì)仍然向好。基于此種情況，房企為了在一定程度上規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、處置閑余資金，通常會(huì)選擇將資金向房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)靠攏，如物業(yè)、文旅、商管等，但為了防止過(guò)度消耗資金，初期的轉(zhuǎn)型力度并不會(huì)太大，一旦樓市利好，還是要將重點(diǎn)放到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上來(lái)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企之所以謹(jǐn)慎對(duì)待多元化發(fā)展，一方面因?yàn)槎鄶?shù)行業(yè)的收益并不如房地產(chǎn)業(yè)，多元化反而不劃算；另一方面，專業(yè)度不匹配，房企要轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)以外的行業(yè)勢(shì)必阻力重重。

同策研究院總監(jiān)張宏偉也向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，目前來(lái)看多數(shù)房企的多元化業(yè)務(wù)收益并不高，甚至有不少處于虧損狀態(tài)，這其實(shí)也是無(wú)奈之舉。因?yàn)榉科蟮母具€是在拿地開(kāi)發(fā)上，而諸如商管、物管等眾多周邊產(chǎn)業(yè)的完善，恰恰可以在一定程度上幫助企業(yè)獲取拿地優(yōu)勢(shì)、降低開(kāi)發(fā)成本。

不過(guò)，肖春和對(duì)此并不認(rèn)同。對(duì)于收入占比較低的原因，他表示，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是重資產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)出雖高，但投入也多、風(fēng)險(xiǎn)更大。相比之下，眾多房企所涉足的文旅、教育、管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，看似收入占比低，事實(shí)上其投入產(chǎn)出比不見(jiàn)得比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)低，并且一旦發(fā)展成熟，能為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)性收益，因此才會(huì)受到一眾房企的追捧。

物業(yè)成主陣地

隔行如隔山，即便是明確表示要進(jìn)行多元化的房企，對(duì)待轉(zhuǎn)型也始終慎之又慎。作為房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理成為大多數(shù)房企多元化布局的第一站。

2014年6月，彩生活登陸港股，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)分拆上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，敲開(kāi)資本市場(chǎng)的大門。公司掛牌首日頗受追捧，開(kāi)盤以4港元成交，募集資金約10億港元，首日估值達(dá)到46億港元。

旭輝早在2017年地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模沖破千億之時(shí)，便將觸角伸向商業(yè)、物業(yè)、長(zhǎng)租、教育等多個(gè)方向，以積極尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，并多次宣稱將旗下五大房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)分拆上市的計(jì)劃。2018年12月，物業(yè)公司——永升生活服務(wù)便成為集團(tuán)旗下第一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外的上市公司。

至此，內(nèi)地房企中已有11家在港交所主板上市的物業(yè)公司。此前不久，繼碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等上市之后，新城旗下新城悅與佳兆業(yè)旗下物業(yè)公司也先后赴港上市。

相較人們對(duì)于房企“悶聲發(fā)大財(cái)”的賺錢印象，物業(yè)賺“辛苦錢”的方式并不輕松，“但如果這個(gè)時(shí)期企業(yè)能夠上市，未來(lái)活下來(lái)的概率就能大大提升，進(jìn)而才有后期瓜分市場(chǎng)的資格。”58安居客首席分析師張波分析指出。

事實(shí)證明，這些物業(yè)公司上市之后的表現(xiàn)，也大都不負(fù)集團(tuán)“重望”。

更有甚者，如綠城服務(wù)，股價(jià)在分拆上市之后一路飄紅，不覺(jué)間，其市值竟已遠(yuǎn)超“母體”綠城中國(guó)。截至4月11日收盤，綠城中國(guó)總市值為175億港元，而綠城服務(wù)總市值已達(dá)197億港元，比前者高出12.6%。

對(duì)于物業(yè)作為房企多元化第一站的原因，一位房地產(chǎn)企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人分析稱，物業(yè)管理除了做外拓、拿新的管理面積，更重要的是可以衍生和孵化出其他多元化的方向，而且是未來(lái)發(fā)展的主流產(chǎn)業(yè)，例如人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等方面，都可能給企業(yè)帶來(lái)很大的想象空間。