2019年政府工作報告提出“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，房地產(chǎn)稅再次引發(fā)熱議。為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革？改革方向、節(jié)奏、力度是什么？房地產(chǎn)稅能否替代土地出讓收入？

我國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有11個，但大多集中于開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅收包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，2017年僅占地方本級稅收收入的7.2%，遠(yuǎn)低于OECD國家50%的平均水平。

我國保有環(huán)節(jié)稅收規(guī)模相對較少，主要在于稅基小。從征稅范圍來看，現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅對居民自用住房免征，對居民出租住房未強(qiáng)制征稅。從計稅依據(jù)來看，房產(chǎn)稅采用房產(chǎn)原值扣除10-30%或租金、城鎮(zhèn)土地使用稅采用固定單位稅額。

當(dāng)前，我國地方財政高度依賴土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收。2016年，地方本級財政收入中，土地出讓收入占比28.6%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收占比17.1%。這些稅收集中在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，2016年房地產(chǎn)相關(guān)稅收中開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)規(guī)模占地方財政收入的比重分別為9.3%、4.4%和3.4%。隨著我國城市化推進(jìn)，新房成交占比不斷下降，土地出讓收入和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅收規(guī)模增速降低是趨勢，疊加減稅降費(fèi)，地方財政壓力將進(jìn)一步凸顯。

房地產(chǎn)稅改革，方向是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，這兩個涉房涉地的稅種二稅合一，并對個人住房開征房地產(chǎn)稅；目的是用房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入，完善地方稅制，使地方政府房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入適應(yīng)未來存量房時代新形勢。

我們建立了房地產(chǎn)稅規(guī)模測算模型，對未來全國和各省房地產(chǎn)稅增收規(guī)模進(jìn)行評估。設(shè)定“房地產(chǎn)稅規(guī)模=名義稅率*全國存量住房價值*征稅住房占比”，其中征稅住房占比由人均免征面積和城鎮(zhèn)家庭住房面積結(jié)構(gòu)決定。因此，稅收方案中的名義稅率和免征面積，是決定房地產(chǎn)稅規(guī)模的稅制因素。測算結(jié)果表明：

短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅規(guī)模無法比擬土地出讓收入。以2017年土地出讓收入5.2萬億為標(biāo)準(zhǔn)，要使房地產(chǎn)稅超過土地出讓收入；免征面積0平時，稅率需在2.5%以上；免征面積12平時，稅率需在4%以上。因此，如果免征面積超過12平，稅率在4%以內(nèi)，房地產(chǎn)稅無法替代土地出讓收入。

參考國際上0.6-6.7%的房地產(chǎn)稅收入比，我國合理的實際稅率為0.1-1%，對應(yīng)人均免征面積30平、綜合名義稅率0.3-3.5%。在目前的存量房規(guī)模和房價水平下，房地產(chǎn)稅1678-19579億，僅相當(dāng)于2017年土地出讓收入均值的3.2-37.6%。

短期內(nèi)，各省房地產(chǎn)稅均無法替代土地出讓收入。按免征面積30平，各省房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入的稅率臨界值位于4.8-23%，均遠(yuǎn)超當(dāng)前合理名義稅率上限3.5%。各省房地產(chǎn)稅對土地出讓收入替代度呈“東部沿海-中部-西部、東北和京滬”階梯式遞增，與地方財政對土地出讓收入依賴度負(fù)相關(guān)。京滬進(jìn)入存量房時代，土地出讓收入不再是政府重要收入來源，同時房地產(chǎn)稅稅源規(guī)模大，因此替代度高。其他省份處于增量房時代，土地出讓收入遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)稅規(guī)模。因此，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市值越大的省份，土地出讓收入占地方財政的比重更高，替代度反而更低。

長期看，在三大前提條件下，房地產(chǎn)稅可完全替代土地出讓收入成為地方重要財政收入。一是隨著城鎮(zhèn)人口和人均居住面積提高，稅源規(guī)模大幅增加。二是若房價增速低于人均可支配收入增長、房價收入比將下降，居民可承受更高的實際稅率。三是隨著存量房時代逐步到來，土地出讓收入規(guī)模降低，地方政府征稅動力提升。測算顯示，未來房地產(chǎn)稅上限可達(dá)7.2萬億、占地方財政收入47.7%，超過2017年24%的土地出讓收入占地方財政收入比例。

需要注意的是，雖然短期房地產(chǎn)稅不能替代土地出讓收入，房地產(chǎn)稅對預(yù)期有顯著影響。一旦開征房地產(chǎn)稅，地方土地出讓收入預(yù)期將有下滑，因此，房地產(chǎn)稅與土地出讓收入，在一定時期存在“蹺蹺板”關(guān)系，此消彼長，不能完全替代。

房地產(chǎn)稅改革影響深遠(yuǎn)、意義重大。在立法先行的總指引下，相信一定經(jīng)過認(rèn)真論證并做好相關(guān)準(zhǔn)備工作后，方會出臺。

夏磊 恒 大研究院副院長 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者