投資和自住分別有不同的邏輯。
1、自住
自住要的是什么？這個(gè)是很多購房者真正把房子買到手之后才搞清楚的問題。
一個(gè)好的自住產(chǎn)品，最大的特點(diǎn)是不僅符合當(dāng)下自己生活需求，還符合自己的生活的隱性需求。
注意，我們這里一直提到的都是生活需求，無論明面的或是隱性的。
明面的需求比較容易理解，比如說什么樓層，采光，花園，裝修，超市，公車等等。
那何為隱性需求？
長線對于交通配套的需求，對于縮短通勤時(shí)間的需求，對于子女父母生活配套的需求，這些看起來像明性需求的東西，其實(shí)是隱形需求。
比如說，買了郊區(qū)地鐵口的房子，買的時(shí)候覺得有地鐵就行，而實(shí)際上入住后發(fā)現(xiàn)地鐵通勤時(shí)間長，擁擠，停運(yùn)時(shí)間早，給自己的生活帶來非常大的不便。購車后公路交通因?yàn)榫嚯x原因同樣非常耗時(shí)。
又或者說，購房時(shí)開發(fā)商承諾配套的學(xué)校，并不能滿足自己孩子所需，但因?yàn)槲恢玫膯栴}，周圍短距離內(nèi)又沒有可以借讀的學(xué)校等等。
而你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這樣的房子，升值不見得會(huì)差。因?yàn)楦鞣N各樣的獨(dú)特的賣點(diǎn)利好，二手房甚至要比很多房子漲幅更為明顯。所以，自住房的邏輯應(yīng)該遵循的第一點(diǎn)一定是便利度，這個(gè)便利度指的不僅僅是交通，還指的是自己未來子女和父母所需。歸納總結(jié)來說就是：
在拋開地鐵之類的限時(shí)公關(guān)交通之外，依然可以以比較低的成本比較短的時(shí)間通勤你的常用生活半徑。
有足夠優(yōu)秀的對位學(xué)校，或者在學(xué)校水平未知的情況下，可以以比較低的成本比較短的時(shí)間到達(dá)周邊可替代的學(xué)校。以及父母所需的醫(yī)療和交際配套。
同時(shí)，房子要滿足短期內(nèi)自身所需的面積和房間數(shù)。
而對于年輕人自住，特別是需要奮斗的年輕兩口之家，自住的邏輯更需要清晰：
不要把時(shí)間花費(fèi)到通勤的路上，哪怕房子再新再好；特別是不要把因?yàn)槌L線的需求放在當(dāng)下，在有限的資本下盡可能的滿足當(dāng)下的需求。
2、投資的邏輯
投資要什么？顯然，大部分人都會(huì)回答，投資回報(bào)率。
對，沒錯(cuò)，雖然房住不炒依然是主基調(diào)，但把閑置資金投入房地產(chǎn)，依然是很多人的選擇。既然是投資，回報(bào)率一定是最終投資成功與否的呈現(xiàn)。
所以掌握好的投資標(biāo)的和邏輯，相對于自住選房來說，就更加重要了，我們簡單歸納以下幾條，僅供參考：
1.城市動(dòng)能強(qiáng)，比如一線城市、強(qiáng)二線城市，而非三四線城市。
2.片區(qū)內(nèi)有足夠的賣點(diǎn)，比如未來CBD，地鐵線，政務(wù)區(qū)，自貿(mào)區(qū)等等。
3.片區(qū)內(nèi)有足夠可炒作的地，如果沒有地，沒辦法拍地王，未來只會(huì)平和上漲。
4.片區(qū)內(nèi)有足夠好的學(xué)校，并且里的足夠近。
5.標(biāo)的開發(fā)商比周圍的開發(fā)商都要優(yōu)秀。
6.標(biāo)的明顯因?yàn)闅v史原因低于同級(jí)別城市或同級(jí)別區(qū)域，形成所謂的洼地。
以上，即使?jié)M足一半，都可以稱之為優(yōu)秀的投資品，同時(shí)，做出優(yōu)秀的投資判斷，還要注意這幾個(gè)問題：
1.不要去糾結(jié)自住是否舒服，更不要去考慮一些比如醫(yī)療之類自住才需要考慮的屬性。
2.利好足夠的情況下，忽略戶型之類的屬性。
3.近地鐵比商業(yè)后期更能賣得上價(jià)格。
4.剛需小區(qū)買小套，改善小區(qū)買大套，更容易出手和溢價(jià)。
5.不要有人在哪就必須買哪的心態(tài)。
3、投資和自住不能同時(shí)么？
我們一直講自住和投資不一樣，總是有人問投資的房子最終不也是要賣給別人住么？
其實(shí)，我們講的可投資那些較遠(yuǎn)的項(xiàng)目，甚至是跨城市的房子最后仍然還是自住，或者給下一波投資客，這其中最關(guān)鍵其實(shí)就是時(shí)機(jī)的問題。
距離遠(yuǎn)但有前景的地方投資，不是說他不具備住的條件，而是當(dāng)下不具備，更不具備一家?guī)卓谛枰谑兄行耐ㄇ谏习嗌蠈W(xué)的條件。
而這些房子，幾年之后，隨著利好的發(fā)展落地，會(huì)具備一定的居住條件，會(huì)滿足很多在那個(gè)片區(qū)或者那個(gè)處境下適合自住的人，或者下一波更看好的投資客戶。
這就回歸投資邏輯問題了，那些暫時(shí)不具備住的條件特別是不具備自己住條件的房子，一定要滿足我們前邊講到的升值條件。
我舉幾個(gè)例子：
同樣的價(jià)格同樣的面積，相鄰的兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)好口碑物業(yè)的兩房，一個(gè)是差口碑物業(yè)的三房，你會(huì)選哪個(gè)？
這個(gè)案例就非常典型，如果你是自住需要三房，那一定是優(yōu)先選擇滿足近居住需求的三房，至于物業(yè)的好壞，顯然來的沒有房間夠用來的實(shí)在。
而相反，在實(shí)際后期升值上，好口碑的物業(yè)在長線的二手房交易上一定會(huì)更高一籌。而未來接手的人也一定會(huì)有不需要那么多房間的客戶，這個(gè)就是比較優(yōu)質(zhì)的投資品。
再比說說，西安的“長安特別行政區(qū)”，雖然區(qū)域口碑很差，很多東西與市區(qū)接壤卻不接軌，但是擋不住他離高新區(qū)足夠近，房價(jià)一路高歌，讓很多人的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于買城東城北。
昨天，我們?nèi)チ颂松钲趯毎沧畋钡膮^(qū)域沙井，距離市中心近40公里，這個(gè)片區(qū)內(nèi)幾乎都是工廠、農(nóng)民房，城市界面混亂，但商品房已經(jīng)賣到了4.5w，與市中心不少舊一些的二手房相差不大。
大量的工廠、農(nóng)民房
這樣的區(qū)域顯然是不適合主城區(qū)內(nèi)的人自住，但由于旁邊三四公里便是在建的深圳新會(huì)展，所以從投資的角度來看，其實(shí)也是個(gè)還不錯(cuò)的投資標(biāo)的。
再舉個(gè)柬埔寨的例子，過去這兩年柬埔寨的漲幅秒殺中國，基本沖頂世界第一，而雖然它很明顯不具備任何自住屬性，但依然是非常優(yōu)秀的投資標(biāo)的。
4、結(jié)語
誠然，這個(gè)世界上一定有符合你既投資又自住的產(chǎn)品，但真正全方面符合的產(chǎn)品一定是鳳毛麟角。
全能型物業(yè)，大多都是開發(fā)商口中的宣傳語。
所以，居住是居住，投資是投資，如果硬要中和在一起去考慮，大概率折中后的結(jié)果，既不會(huì)太舒適，也不會(huì)回報(bào)率特別高，因此，我們依然還是強(qiáng)調(diào)，投資和自住還是要分離。
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