許召元 國務院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究部研究員

2018年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢出現(xiàn)了明顯變化，出現(xiàn)兩種風險的可能都很大：一是房地產(chǎn)價格過快回落的風險，二是房地產(chǎn)投資大幅度下滑的風險。2016年4月以來，我國房地產(chǎn)銷售面積增速持續(xù)回落，從歷史經(jīng)驗看，商品房銷售面積增速變化會直接影響土地購置面積和購置費用的變化，兩者大約有一年的時滯，預計2019年土地購置面積很可能進入負增長。而土地購置面積增長放緩還將直接影響商品房新開工面積的增長。根據(jù)經(jīng)驗估計，在房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有大的變化的情況下，2019年的房地產(chǎn)投資可能降至零增長附近的水平，這將給2019年的穩(wěn)投資帶來較大壓力。

考慮到我國城市化進程仍然處于快速發(fā)展階段，特別是城市群的發(fā)展近年來有加快的趨勢，我國人口仍然處于向城市群和大城市集中的進程中，大城市和一二線城市以至部分三四線城市仍然有很大的住房需求潛力，2019年我國房地產(chǎn)市場仍有投資穩(wěn)定增長的空間。雖然不少地區(qū)仍有較大的房地產(chǎn)需求潛力，但是也要防止出現(xiàn)住房大量過剩的可能。因此，2019年的房地產(chǎn)調(diào)控應該兼顧促進房價適度有序下跌化解房價泡沫、促進房地產(chǎn)投資適度增長和防止住房過剩三個目標。要同時實現(xiàn)三方面目標，需要采取合理的政策組合。首先要通過限售、大幅度提高交易稅收，或者征收房產(chǎn)稅等政策。其次，要顯著增加商品房土地供應，尤其是落實好集體經(jīng)營性建設用地入市的政策。最后，還需要搭配擴大和支持自住性需求的政策。