“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易” 你以為是取消公攤面積了嗎？

計價方式改變 對樓價影響不大

近日，住房和城鄉(xiāng)建設部官方網(wǎng)站發(fā)布《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》。其中《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》里面的“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”引發(fā)了廣泛的討論。

大部分業(yè)內(nèi)人士認為，這個主要是從技術規(guī)范角度出發(fā)的提議，對于房價本身應該基本沒有影響，不管是按建筑面積計價，還是按套內(nèi)使用面積計價，最終還是要看一套房的總價。

記者也留意到，現(xiàn)在大部分樓盤現(xiàn)場掛出的價目表，都是按不同面積、樓層、朝向列出建筑面積和總價，若按建筑面積計算出來的單價，則各不一樣。對于購房者來說，最關心的依然是總價。

專題文：廣州日報全媒體記者 陳白帆

現(xiàn)有購房合同

是怎樣標注的？

前年購買了一套增城房產(chǎn)的趙小姐給記者出示了她購房時簽訂的《廣州市商品房買賣合同(預售)》。該合同內(nèi)標明了該套商品房的用途以及建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分攤面積。

以趙小姐這套單位為例，合同約定建筑面積為142.09平方米，套內(nèi)建筑面積為115.73平方米，共有分攤面積約26.36平方米。而在合同中第七條：“計價方式和價款”中，則約定按“套”出售，按套內(nèi)建筑面積計算房價，每平方米單價和總價隨后列出。記者還在另一份《廣東省商品房買賣合同》內(nèi)看到，一套位于清遠的住宅同樣在合同內(nèi)標明了建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分攤建筑面積的具體數(shù)字。而計價條款同樣顯示按“套”出售，按“套內(nèi)建筑面積”計算單價。

趙小姐表示，看房時都是按套總價來計算價格和衡量自己是否能夠承受的。當然，在簽訂合同時，最好還是了解清楚當合同約定面積和產(chǎn)權登記實測面積有差異時，按照什么方式解決。從趙小姐簽訂的合同來看，如果實測面積有差異，將會按套內(nèi)建筑面積來處理。

套內(nèi)建筑面積≠套內(nèi)使用面積

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。有業(yè)內(nèi)人士介紹，目前廣州以及廣東其他地區(qū)，在購房合同中大都是按“套內(nèi)建筑面積”計算單價。

從《廣州市商品房買賣合同(預售)》內(nèi)第六條“基本術語的含義”可以了解到，套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積與套內(nèi)陽臺建筑面積之和。那么也意味著，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》里面的“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”中的套內(nèi)使用面積，很可能只是構(gòu)成現(xiàn)在所稱的“套內(nèi)建筑面積”的一部分，未來套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積都不再被列入計價范圍內(nèi)。正在到處看房的廖先生擔心，未來如果只按“套內(nèi)使用面積”計價，會不會影響開發(fā)商提供的陽臺面積，比如陽臺會做得很小，“因為如果陽臺面積不算入計價范圍，說不定就不再有舒適的大陽臺了。”

獨立地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志認為，房子的交易從來是以套為單位的，而不是按“平方米”進行買賣的。所以現(xiàn)在的不動產(chǎn)登記證建筑面積、套內(nèi)建筑面積都有登記。

公攤面積并非開發(fā)商想說多少就是多少

有專家認為，此次規(guī)范的征求意見稿征求的是對一項工程建設標準規(guī)范的意見，具有“技術法規(guī)”性質(zhì)，約束的對象很可能只是住宅項目的建設單位，和很多購房者關心的是不是取消公攤、是不是不按建筑面積算價，估計沒有直接關系。

鄧浩志認為，公攤面積并不是開發(fā)商說多少就是多少的，最終會由相關部門進行測繪后確定。在華南地區(qū)，住宅的使用率大概在80%~85%左右，華北地區(qū)的使用率因為受墻體厚度、設備空間的大小等影響，會低于華南地區(qū)。如果是商業(yè)、辦公類型的物業(yè)，使用率會再低一點。廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，一些高端住宅分攤的面積更大，因為花園面積、甚至設備房的面積會更大，分攤面積也會更多。不管按照什么方式計價，最終房子的總價是不變的。