重要信號(hào)！“穩(wěn)”房地產(chǎn)升至新高度，樓市迎來三大變化，長效機(jī)制方案或?qū)?shí)施

1月21日上午，省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專題研討班開班，習(xí)近平在開班式上發(fā)表重要講話，對(duì)防范化解政治、經(jīng)濟(jì)、科技等領(lǐng)域的重大風(fēng)險(xiǎn)提出了明確要求，進(jìn)行了具體指導(dǎo)。

值得注意的是，在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，特別提到了房地產(chǎn)，并且提出“要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案”。盡管房地產(chǎn)長效機(jī)制近年來多次被提及，但是這次的措辭發(fā)生了明顯變化。

那么，在省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專題研討班上，特別提到房地產(chǎn)市場(chǎng)，有何信號(hào)意義？房地產(chǎn)長效機(jī)制實(shí)施方案可能包括哪些內(nèi)容？如何穩(wěn)妥實(shí)施？

對(duì)此，券商中國記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，帶來了最新解讀！

變化一：房地產(chǎn)成防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容之一

對(duì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，習(xí)近平強(qiáng)調(diào)，既要保持戰(zhàn)略定力，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展沿著正確方向前進(jìn)；又要增強(qiáng)憂患意識(shí)，未雨綢繆，精準(zhǔn)研判、妥善應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)。他用七個(gè)“要”作出了具體指導(dǎo)，其中之一就是“要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案”。

在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，特別提到房地產(chǎn)市場(chǎng)，有何信號(hào)意義呢？

一位十強(qiáng)房企高管接受券商中國記者采訪時(shí)認(rèn)為，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)主要針對(duì)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而金融風(fēng)險(xiǎn)中房地產(chǎn)又是舉足輕重的關(guān)鍵一環(huán)，房地產(chǎn)穩(wěn)住了，房地產(chǎn)上下游基本就穩(wěn)住了，系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)就穩(wěn)住一半。

“過去很多文件和會(huì)議中多次提及防范重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)都沒有提到房地產(chǎn)，這次提到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，我感覺應(yīng)該是樓市下行、房價(jià)下跌之后可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫^去提防范重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，房價(jià)還在漲，而現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)轉(zhuǎn)跌了，少數(shù)城市跌幅較大，所以目前強(qiáng)調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該是房價(jià)可能出現(xiàn)大跌的風(fēng)險(xiǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對(duì)券商中國記者說。

貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，2019年樓市的風(fēng)險(xiǎn)有三個(gè)，即三四線與部分二線再次去庫存的風(fēng)險(xiǎn)、高房價(jià)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)、與房地產(chǎn)相關(guān)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。

變化二：房地產(chǎn)長效機(jī)制措辭發(fā)生明顯變化

此次會(huì)議談到應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，特別提出“要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案”。

對(duì)于房地產(chǎn)長效機(jī)制，近年來多次被提及，只是表述略有不同，不過，此次會(huì)議的表述發(fā)生了明顯變化，去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的“構(gòu)建”，時(shí)隔一個(gè)月后變成了“穩(wěn)妥實(shí)施”，而且還增加了“方案”兩個(gè)字。

“這里說的是‘方案’，說明已經(jīng)形成了方案，就差公布與實(shí)施了。”楊紅旭對(duì)券商中國記者說。

來回顧以下房地產(chǎn)長效機(jī)制在歷次會(huì)議上的表述：2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制；

2017年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制；

2018年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制；

2018年12月24日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求，著力建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制；

2019年1月21日，習(xí)近平在“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”專題研討班上提出，要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案。

既然有了房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，那么內(nèi)容可能包括哪些呢？

楊紅旭認(rèn)為，房地產(chǎn)長效機(jī)制方案應(yīng)是包括土地、金融、財(cái)稅、監(jiān)管等諸多內(nèi)容的打包方案。總體看，至少不會(huì)利好房價(jià)，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)稅推進(jìn)的節(jié)奏。

在上述十強(qiáng)房企高管看來，目前長效機(jī)制主要包括供給端的土地供給人地掛鉤與農(nóng)村集體建設(shè)用地入市、房地產(chǎn)金融，需求端的城鎮(zhèn)化與農(nóng)村人口落戶、棚戶區(qū)改造、城市更新，市場(chǎng)端的成交量和房價(jià)監(jiān)測(cè)與調(diào)控、房地產(chǎn)稅收改革等，目標(biāo)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，長效機(jī)制不是憑空而出的，而是從過往調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)中不斷提煉出來的，它既是對(duì)歷史的延續(xù)，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會(huì)得以繼續(xù)實(shí)施，也有對(duì)未來新藍(lán)圖的重新設(shè)計(jì)，特別是“房住不炒、兩多一并”大方向下的新的機(jī)制和體制創(chuàng)新。因此，長效機(jī)制不是固有的一成不變的“既成問題”，而是在歷史調(diào)控基礎(chǔ)上不斷動(dòng)態(tài)調(diào)整，不斷進(jìn)化。

變化三：房地產(chǎn)長效機(jī)制或循序漸進(jìn)、小步試行

對(duì)于如何穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，楊紅旭對(duì)券商中國記者表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制的方案應(yīng)該是替代短期調(diào)控措施及各種行政干預(yù)，但目前是市場(chǎng)的低迷期，而且為了防范風(fēng)險(xiǎn)，政策不應(yīng)該進(jìn)一步傳遞出“加碼”的信號(hào)，而長效機(jī)制里面的措施有些是利空房價(jià)走勢(shì)的，尤其是房地產(chǎn)稅。

因此，楊紅旭建議，各地推出長效機(jī)制方案時(shí)必須做一種替換，比如各地可以公布自己的長效機(jī)制方案，同時(shí)，如果方案當(dāng)中有一些涉及到利空房價(jià)的，應(yīng)該有個(gè)相應(yīng)的對(duì)沖機(jī)制，這個(gè)對(duì)沖機(jī)制就是地方要取消或者松綁限價(jià)、限購、限售、限商住、限離婚等短期行政干預(yù)政策。

“長效機(jī)制總體利空房價(jià)，為防范房價(jià)下跌、跌幅加大的風(fēng)險(xiǎn)，要謹(jǐn)慎決定實(shí)施的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，同時(shí)考慮對(duì)沖方案，一邊實(shí)施一邊取消短期的行政干預(yù)措施，這樣才能穩(wěn)妥實(shí)施。”楊紅旭對(duì)券商中國記者說。

在上述房企高管看來，穩(wěn)妥實(shí)施意味著長效機(jī)制將循序漸進(jìn)、小步試行，既不會(huì)急功近利、大步快跑，也不想簡單粗暴、畢其功于一役。“事實(shí)上，長效機(jī)制已經(jīng)在擇機(jī)而行、逐步實(shí)施之中，因此不會(huì)再有明確的信號(hào)彈。”他說。

楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，穩(wěn)妥實(shí)施的核心在于落實(shí)“一城一策”，既要通過地方的長效機(jī)制試點(diǎn)，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，有序穩(wěn)步推廣，也要在中央的“房住不炒”的大邏輯下進(jìn)行，接受中央的指導(dǎo)和管理，同時(shí)地方也會(huì)承擔(dān)響應(yīng)的責(zé)任。只有這樣，“一城一策”才能實(shí)現(xiàn)它的兩個(gè)核心目標(biāo)：給予地方調(diào)控的靈活性，同時(shí)避免統(tǒng)一調(diào)控帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

券商中國記者了解到，1月18日召開的浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出，浙江將加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。