去年12月中旬廣州發(fā)布新政，使得公寓在一定程度上實現了松綁。新政指出，2017年3月30日前（含當日）成交土地上的商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人可購買商服類產品。“漲價”一時成為銷售和中介推銷的熱點噱頭。
距離新政發(fā)布已經一個月，《華夏時報》記者以購房者的身份走訪了廣州多處樓盤發(fā)現，政策松綁使得公寓成交量有所回升，而實際價格并沒有上漲，反而針對部分房源，開發(fā)商都拿出了較低的“內部價”。
一片看漲
廣州公寓松綁之前，《華夏時報》記者在安居客APP上詢問了多處公寓的銷售人員，皆表示，個人不可以購買公寓，但是他們可通過替購房者注冊公司的方法，讓個人以公司的名義購買公寓。通過該方法，購房者每年要繳納2000-6000元不等的稅費。
而新政出來之后，多位銷售向記者表示，馬上要漲價了。其中位于廣州城投保利金沙大都匯的銷售王先生在12月底向記者說道，新政前均價大概2.3萬元/平米，新政后均價會上漲至2.6萬元/平米。
“新政出臺后，我們這漲了2000-3000元/平米。”王先生告訴記者，想買的話趁早入伙，要不然還得漲。
記者走訪也發(fā)現，“可個人購買”“不限購”“商服解限”“把握低門檻”等字眼擺在樓盤顯眼處。然而，不到一周的時間，王先生又向記者推薦了一批元旦特價房源，均價約2.3萬元/平米，實際上房價又恢復到新政之前。
廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，目前樓市的這些動作都是屬于微調，沒有大的動作。房地產的表現不會被根本扭轉，仍是比較嚴峻的形勢，價格不會怎么上漲。
促銷換量
位于廣州白云區(qū)的君立國際公寓2016年開盤，所以該樓盤并沒有受到2017年“3·30新政”的影響，個人仍可以購買其公寓。從2016年至今，在售的1000多套公寓現剩下少部分在售。作為少數的個人可購買的商服類產品，去年年底出臺的新政似乎對其并沒有促進作用，反而降低了自身的優(yōu)勢。
再加上本身距離地鐵口近1.5千米，并不占優(yōu)勢的地理位置使其不得不在價格上下大功夫。其現場銷售李先生向《華夏時報》記者介紹道，現在剩下的房子我們可以給到內部價，一套比正常售價便宜了二三十萬元。
在與李先生交流及計算價格的過程中，記者發(fā)現，這套在營銷中心的“年終鉅惠”展板上“珍藏一口價”143萬的40平米左右的平層公寓，李先生的“內部價”僅112萬左右，足足便宜了30萬。
同時，記者進一步了解到，首付五成還可根據自身情況做分期。李先生表示，具體分期多久，首付給多少，我們可以根據購房者的實際情況和公司協(xié)商。
同時，位于廣州荔灣區(qū)的某項目，距離地鐵口不到200米的距離，通過這次新政，銷售范圍得到了擴大。其銷售吳女士向記者表示，有幾套的性價比很高，現在還沒漲價，現在購房還有額外的97折優(yōu)惠，以后就可能漲價了。記者在其營銷中心的展板上也可清晰地看到“特價房”“一口價”等字眼。
同樣位于荔灣區(qū)中?；骋继柕匿N售和記者介紹道，價格和開盤時差不多，沒有漲價，但是買的人明顯增多了。
深圳中原董事總經理鄭叔倫向《華夏時報》記者表示，限購松綁并不會真正導致房價的反轉，因為目前是整個房地產行業(yè)的調整，在一線標桿城市繼續(xù)調控加碼，房價持續(xù)調整的壓力下，松綁的城市更多的是成交量的上升，而價格依然將進入調整。
黃韜也表示，對于個別區(qū)域的項目可能有一波小行情，帶來成交量的回升，但是價格不會怎么上漲。在房屋供應量大、經濟環(huán)境并沒有特別大改善的前提下，投資客的投資熱情也不會大漲。
庫存量巨大
據中原地產的跟蹤數據顯示，在銷售行情還不錯的2016年，廣州公寓的周均成交量為685套；2017年暴跌至369套；2018年是310套。而在2018年12月17日至2019年1月6日這三周時間，廣州一手公寓的成交量就達到2768套，周均923套，是2018年的近3倍。
在2017年“3·30新政”出臺前，公寓因為總價低、不限購等優(yōu)勢，很是受剛需客和投資者歡迎；但在2017年3月30日后，受限購政策影響，一手公寓只有法人才能購買，算上法人身份需繳納的運營公司費用、稅費及未來轉手成本，公寓的優(yōu)勢不復存在，成交量隨之跌入谷底。
廣州克而瑞統(tǒng)計數據顯示，2016年全市一手公寓成交量為33919套，執(zhí)行新政后的2017年，成交量僅為19447套，暴跌43%；2018年1月-12月15日，成交量是15177套，同樣行情慘淡。
不僅成交量暴跌，“3·30新政”后，公寓的庫存量也累積到一個驚人的數字。截至2018年11月底，廣州一手公寓庫存量達160.04萬平米、余貨28136套，去化周期拉長至23.1個月，即將近兩年才能把庫存清完。
據統(tǒng)計，這些庫存量主要集中在南沙、黃埔等區(qū)，兩區(qū)存量均超30萬平米，占比43.68%，這些項目均是在2017年“3·30新政”前拍下的地塊，屬此次新政的“受惠”范圍。
58安居客房產研究院首席分析師張波向記者表示，年底較大程度上對樓市調控的由緊變?yōu)槁运墒歉鶕陨矸康禺a市場實際情況做出的及時性反應，目的在于維護市場秩序和民眾利益，讓本地區(qū)人民住有所居，讓本地區(qū)的房地產維持平衡健康發(fā)展的良好局面。
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