深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的一則暫停辦理房地產(chǎn)交易涉稅業(yè)務(wù)的通知，引發(fā)了市場(chǎng)廣泛猜測(cè)和議論，尤其是中介和準(zhǔn)備入手買房的人們，更是從自身需要出發(fā)將之解讀為上調(diào)豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)的信號(hào)。

所謂豪宅稅，其實(shí)是市場(chǎng)相對(duì)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的一種提法，即超過普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)將享受不到相關(guān)的稅收優(yōu)惠，在交易過程中會(huì)被要求繳納高于普通住房標(biāo)準(zhǔn)的稅費(fèi)。

那么，深圳市目前的所謂豪宅稅繳納標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否確實(shí)有調(diào)整的必要呢？

我們可以看到目前正在執(zhí)行的深圳豪宅稅繳納標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)政策依據(jù)源于2015年10月1日起施行的《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》。根據(jù)《通告》，將按十個(gè)區(qū)來劃分：羅湖區(qū)每套總價(jià)390萬元及以下；福田區(qū)每套總價(jià)470萬元及以下；南山區(qū)每套總價(jià)490萬元及以下；鹽田區(qū)每套總價(jià)330萬元及以下；寶安區(qū)每套總價(jià)360萬元及以下；龍華新區(qū)每套總價(jià)320萬元及以下；龍崗區(qū)每套總價(jià)280萬元及以下；光明新區(qū)每套總價(jià)250萬元及以下；坪山新區(qū)每套總價(jià)200萬元及以下；大 鵬新區(qū)每套總價(jià)230萬元及以下。

只要購(gòu)房者的房屋總價(jià)符合以上標(biāo)準(zhǔn)，而且面積在144平方米以下或者套內(nèi)建筑面積120平方米以下，小區(qū)建筑容積率1.0以上，均可視為普通住房，可享受營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅收優(yōu)惠政策。

事實(shí)上，這并不是深圳首次調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，在這之前的2013年，就因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲已經(jīng)進(jìn)行過調(diào)整，而在更早前的2007年深圳也調(diào)整過一次普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，彼時(shí)還不是以總價(jià)認(rèn)定，而是以單位平方米的價(jià)格認(rèn)定，各區(qū)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分別如下：羅湖區(qū)每平方米17160元；福田區(qū)每平方米17940元；南山區(qū)每平方米17160元；鹽田區(qū)每平方米16380元；寶安區(qū)每平方米11700元；龍崗區(qū)10920元。各區(qū)住房交易單價(jià)在此以下的將享受普通住房的相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

由此可見，所謂豪宅稅并非沒有調(diào)整的先例可循，縱觀之前的幾次調(diào)整，均是在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生較大變化后，政府部門結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行了調(diào)整，不論是從單價(jià)到總價(jià)的變化，還是總價(jià)額度的上調(diào)，都體現(xiàn)了相關(guān)部門擴(kuò)大享受普通住房稅收優(yōu)惠的政策范圍，降低剛需、改善性需求購(gòu)房者的購(gòu)房成本，更好地滿足合理住房需求和擴(kuò)大住房消費(fèi)的政策初衷。

本次不動(dòng)產(chǎn)登記中心的一則公告，牽動(dòng)了市場(chǎng)各方神經(jīng)，截至目前還沒有官方的正式消息，也不排除是中介公司為了交易目的有組織地“炒作”，但的確也存在探討空間和必要。

一是隨著這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化，原本2015年制定的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)存在著一定調(diào)整的空間，個(gè)別核心片區(qū)更是有較大空間。經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的大漲，目前深圳各區(qū)普通住宅成交價(jià)大部分都超過豪宅線，交易時(shí)要繳納5.6%的增值稅和附加稅。以南山為例，一套成交價(jià)500萬的住宅就需要繳納該項(xiàng)稅費(fèi)十來萬。對(duì)比現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，2015版的豪宅線劃定顯然已經(jīng)過時(shí)。

二是從降低老百姓(45.510, -0.67, -1.45%)尤其是剛需的購(gòu)房成本考慮，調(diào)整豪宅稅符合這一方面。因?yàn)槟壳昂芏嘈粜偷目們r(jià)就超過了豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)，讓很多幾十平方米的蝸居被豪宅，從而承擔(dān)一筆不小的豪宅稅，顯然不利于滿足剛需的購(gòu)房需求。輿論界也有聲可循，去年12月22日深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒在“首屆百?gòu)?qiáng)房企法務(wù)總論壇”演講中透露：“深圳下一步調(diào)整是要考慮對(duì)真正的剛需，要通過確定普通房的標(biāo)準(zhǔn)，給老百姓事實(shí)上的減稅，讓老百姓真正地能夠減輕購(gòu)房成本。”

三是享受優(yōu)惠政策的普通住房需同時(shí)滿足三個(gè)條件，一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含本數(shù)）以上；二、單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；三、實(shí)際成交價(jià)低于新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的所在區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。除了總價(jià)外，容積率和單套面積的標(biāo)準(zhǔn)是否可以調(diào)整，比如將享受普通住宅稅收優(yōu)惠的單套面積調(diào)整到100平米、90平米甚至更小面積以下，不要讓滿足剛需的小戶型購(gòu)房者“被豪宅”。