日前，在貝殼研究院2019全流通會議上，貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)發(fā)布并解析了由貝殼研究院出品的《2018年全國房地產(chǎn)市場報告》（簡稱《報告》）。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2018年中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)可以概括為“新房增勢終止，二手低溫運行”。
《報告》顯示，2018年房地產(chǎn)市場仍在高位，但基本結(jié)束增長勢頭，全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平。新房市場達巨量頂峰，且現(xiàn)回落趨勢，拐點將至。二手房市場保持低溫，2018年下半年以來重點城市均價已開啟下跌趨勢。全年市場買賣雙方預期同步走弱。
下半年跌勢明顯
《報告》統(tǒng)計，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅銷售達到巨量頂峰，2018年新房GMV達12萬億，同比增加10%，增速回落至20年以來低位。四季度以來全國商品住宅銷售面積逐月同比下滑，銷售疲態(tài)盡顯，市場拐點將至。
可以看出，下半年跌勢明顯，《報告》統(tǒng)計顯示，今年6月以來，重點城市二手房成交持續(xù)走低，11月交易量僅為5月的一半。新房成交同比持續(xù)下滑，一、二、三線城市土地成交宗數(shù)也明顯下滑。 成交價格方面，2018年上半年重點城市房價漲跌分化，而到下半年則轉(zhuǎn)為一致向下。四季度重點城市二手房成交均價全面下跌。
隨著房貸利率走高、首付比提升，緊信貸環(huán)境下全國居民交易杠桿走低。2018年購房交易杠桿率回落到20.1%，購房杠桿快速上升的勢頭得到初步遏制。
2019年一線城市或有小幅回升
結(jié)合2018年的市場趨勢判斷，楊現(xiàn)領(lǐng)認為，2019年市場走向，可以用“新房放量，二手觸底”來概括。
結(jié)合《報告》分析，2017年以來全國土地交易增多，新房新開工、在建和待售面積都達到較高的位置。北京、上海、成都、南京、武漢等城市新房供應數(shù)量都比較充裕，導致2018年新房、二手房交易結(jié)構(gòu)向新房偏移。2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會對二手房市場造成分流影響。
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，隨著市場的回溫、限售政策的松綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，明年二手房市場下行的態(tài)勢有望得到轉(zhuǎn)變。作為房地產(chǎn)底火的一線城市明年市場則有望小幅回升。房價下跌、貸款環(huán)境改善會使更多首次置業(yè)需求進入市場，帶動換房改善鏈條活躍。
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