2018年，房地產(chǎn)依然處于輿論關(guān)注的焦點之上。一二線城市房價壓力依然，三四線城市則出現(xiàn)供給過剩;企業(yè)對市場判斷也出現(xiàn)了一些新變化，甚至有龍頭企業(yè)喊出“活下去”的口號。

在改革開放迎來40年的今天，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深化、國內(nèi)外經(jīng)濟形勢出現(xiàn)新變化的當下，如何準確看待房地產(chǎn)市場的今天與明天?可以通過哪些改革來解決發(fā)展中出現(xiàn)的問題?中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟學家李鐵給出了自己的看法和見解。

“中國房地產(chǎn)市場的波動和國外的泡沫有本質(zhì)不同”

問：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的城市分化愈發(fā)明顯。有人基于部分城市供給過剩，認為房地產(chǎn)市場存在泡沫。你如何看待這種“泡沫說”?

李鐵：我不贊同房地產(chǎn)市場泡沫說。當前市場的波動被一些經(jīng)濟學家歸結(jié)為泡沫。對比國外，日本的房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)在上世紀七八十年代，當時日本的城市化率已經(jīng)在70%以上;美國房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)在2008年前后，美國的城市化率也已經(jīng)在80%以上。

在城市化飽和基礎上的房地產(chǎn)過度供給，必然導致泡沫的出現(xiàn)，這是不可逆的。但中國房地產(chǎn)市場的波動和國外的房地產(chǎn)泡沫有本質(zhì)不同。

第一，中國城鎮(zhèn)化還沒有完成。2017年，我國城鎮(zhèn)常住人口占到58.53%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有42.35%。這16個百分點，意味著兩億多人口還沒有在城市定居，沒有市民化，這就存在著大量的購房需求。同時，還有超過7000萬的城市間流動人口，再加上預計可增長的新的進城人口，都蘊藏著不可忽視的市場潛力。

另一方面，中國住房質(zhì)量和歐美有差異。我們的住房壽命一般是30年，國外很多都在80年以上。城市改造、城中村改造，意味著房地產(chǎn)開發(fā)在質(zhì)量改造上還有巨大空間。

第二，城市消費結(jié)構(gòu)在不斷改善，戶籍人口還有很大的改善型需求。城市化發(fā)展到一定階段，特別是市民實現(xiàn)中高收入后，人均兩套房應該是剛需。城里一套小住房，郊區(qū)一套大房子，這是絕大部分發(fā)達國家的現(xiàn)實。

第三，綜合考慮貨幣、金融、投資渠道等問題，廣大城市人口和進城人口依然有購房保值增值的預期。

第四，新一代進城農(nóng)民工的心理預期在變化。上世紀八九十年代農(nóng)民工在城里掙錢是回到村里蓋房，現(xiàn)在80后的農(nóng)民工不是要回家蓋房，而是要在縣城、鎮(zhèn)里買房，解決教育和醫(yī)療保障等問題。這部分人口會使未來住房格局發(fā)生很大變化。

總體來說，我們要正確認識中國住房發(fā)展還有巨大潛力，只是出現(xiàn)了暫時性的供給波動。

問：這種波動的產(chǎn)生，主要是因為哪些因素?

李鐵：國外的供給波動就是企業(yè)行為。國內(nèi)市場則加入了地方政府的因素。因為有利益動機，地方政府和企業(yè)形成雙重推動，就會放大波動的幅度。

另外一個重要因素是，目前的房地產(chǎn)需求不是僅僅居住性需求，還有投資性需求。中國大概有70%的儲蓄通過房地產(chǎn)來實現(xiàn)保值增值，房產(chǎn)承擔了一定的金融功能。房產(chǎn)的安全性，最主要還是在于城鎮(zhèn)化處于高速增長期。土地是稀缺產(chǎn)品，不可再生。中國人口規(guī)模又在擴大，城市建設在迅速改善，各種服務資源質(zhì)量也在提升，所以房地產(chǎn)具有增值的功能。

準確認識市場波動，要注意空間波動的不均衡。在大城市都市圈、人口流入地區(qū)，房地產(chǎn)是供給不足、價格上漲;而在人口流出地區(qū)、三四線城市，由于對土地財政過度依賴，房地產(chǎn)供給過大，積壓過多。

“房價壓力可以通過空間調(diào)節(jié)來緩解”

問：近年來，高房價一直是輿論關(guān)注的焦點問題。你認為高房價的產(chǎn)生主要有哪些原因?

李鐵：首先應該說明，土地出讓金不是推高房價的根本原因。無論是公有制經(jīng)濟下的地方政府，還是私有土地所有者，在談判上的利益主張都是一樣的，不會降低地價去出讓，私有土地者利益訴求更大。

高房價肯定是有區(qū)域特征的，和供求關(guān)系有關(guān)，和優(yōu)質(zhì)的公共服務資源有關(guān)，和級差地租有關(guān)。

問：針對高房價，地方政府出臺了限價等調(diào)控措施。你對調(diào)控房價有怎樣的建議?

李鐵：高房價背后有供求關(guān)系等多重因素，但大家只把矛盾焦點聚焦到房價上，就導致了限價政策。但價值是壓不下去的，最后反而導致企業(yè)降低成本投入，降低房屋建造質(zhì)量等一系列問題。

我認為，房價壓力可以通過空間調(diào)節(jié)來緩解，換句話說，就是要在區(qū)域統(tǒng)籌中疏解核心城區(qū)房價壓力?，F(xiàn)在很多人理解上還比較狹隘，沒有從大格局理解空間和房價的關(guān)系。例如在北京區(qū)域，如果交通軌道通到燕郊、香河，當?shù)氐姆績r預計會出現(xiàn)上漲，但同時緩解了北京市場的需求，減輕了北京的房價壓力，有利于北京市場的平穩(wěn)。再如在廣(州)佛(山)經(jīng)濟圈，廣州地鐵通到佛山，很多廣州人就可以以相對較低的價格在佛山購房，雖然佛山的房價會有所上升，但從廣佛同城化的角度來看，積極意義更大。

所以，對于個別區(qū)域的房價不應過于敏感，談漲色變，而應該從更高更廣的視角去看待房價，避免“一刀切”。

“通過改革進一步釋放市場活力”

問：今年是改革開放40年。不少專家學者也在探討房地產(chǎn)行業(yè)改革，特別是類似房產(chǎn)稅等。你對房地產(chǎn)行業(yè)下一步改革有怎樣的建議?

李鐵：結(jié)合當前的國內(nèi)外形勢，我認為需要通過改革進一步釋放市場活力。

首先，政策制訂的出發(fā)點要堅持的一個根本原則是要從系統(tǒng)、全局的高度，準確把握。

具體到相關(guān)領(lǐng)域改革，例如房產(chǎn)稅，征稅可以讓地方財政收入多一塊，一定程度緩解地方政府對土地財政的依賴，減輕房地產(chǎn)市場波動的壓力。但征收房地產(chǎn)稅，如何避免觸碰廣大人民群眾已經(jīng)形成的利益格局，這是需要思考的問題。

通過改革釋放市場活力，可以首先推進戶籍管理制度改革，加快城市人口市民化。這可以帶來可觀的消費需求和投資需求;可以推進土地制度改革，允許集體建設用地進入城鄉(xiāng)建設用地一級市場，緩解房價上行壓力;可以推進都市圈中小城市和城鎮(zhèn)發(fā)展，承接核心城市轉(zhuǎn)移功能。居住空間放到小城鎮(zhèn)上，降低產(chǎn)業(yè)聚集成本和購房成本。另外，結(jié)合財稅改革，土地出讓制度是不是可以調(diào)整，土地出讓金不要一次性支付而是變成長期征收?考慮到地方政府債務風險，降低發(fā)展成本，是不是不要對城市發(fā)展水平提出過高要求?

應該看到，我國正在推進的城鎮(zhèn)化、在巨大人口規(guī)?；A上的城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)化進程中一系列制度改革，都會帶來更多的經(jīng)濟活力釋放、要素空間的變遷，同時帶來房地產(chǎn)的發(fā)展和內(nèi)需空間的擴大。