經(jīng)歷了上個月的土拍盛宴，進(jìn)入12月之后，北京土地市場熱度不減。短短一個多星期，北京市場又有兩次土地出讓。12月4日，迎來北京土地市場12月首拍，攬金32.15億元；12月11日，北京順義出讓兩宗土地，收金29.6億元。從上述動作可以看出，年底的北京土地市場供應(yīng)呈現(xiàn)火熱之勢。
中國房地產(chǎn)報記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，單11月以來，北京土地出讓金達(dá)494.65億元。截至目前，北京全年土地出讓金為1700億元。
對此，一位土地研究人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，“之所以出現(xiàn)年底供應(yīng)突增的現(xiàn)象，一是因為北京市今年供地計劃完成壓力大，到了年末急于完成任務(wù)指標(biāo)；二是與年初相比地價變低，房企拿地成本減少，拿地意愿增加，雙向供需的變化促成了年底的土地盛宴。”
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，今年北京供應(yīng)完成率還不足3成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到2018年的供應(yīng)計劃（1200公傾）。
央企國企成北京土地市場主力
北京供地突增的勢頭開始于上個月那場土拍盛宴。11月26日，北京集中釋放12宗土地，超過30家房企參與競價，最終成交總價超過316.46億元。記者發(fā)現(xiàn)，這一天的土地出讓金超過了北京10月份土地出讓金3倍之多，刷新了北京乃至全國土地成交單日歷史紀(jì)錄。
中國房地產(chǎn)報記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，北京全年土地出讓金為1700億元。
具體分析可以發(fā)現(xiàn)，北京土地市場斬獲主要以央企與國企為主。11月26日的土拍，似乎沒有看到大型民營龍頭企業(yè)有所收獲。來自億翰智庫的數(shù)據(jù)，2018年1-11月在北京的拿地情況來看，前十房企中民營企業(yè)只有金地，前二十企業(yè)中，碧桂園、旭輝、當(dāng)代、世茂的權(quán)益拿地金額均不超過20億元。
對此，億翰智庫研究人士表示，對于民營龍頭企業(yè)而言，土儲相對充裕，補倉相對克制謹(jǐn)慎；而對于部分中小房企而言，融資端與銷售端雙重壓力下，北京的門檻依然較高。央企以及地方國企的資金優(yōu)勢、總部優(yōu)勢再次凸顯。
“與民企相比，央企、國企的融資成本非常低，大概3%、4%，而民企融資成本有的都達(dá)到了13%。北京土地市場央企、國企拿地占多數(shù)一點也不意外。”一位上市房企人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。
高漲背后的供地壓力
盡管近兩個月來北京土地成交趨熱，但截至目前，供應(yīng)和成交情況并不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2018年前10個月，北京市共成功出讓土地50宗，成交建設(shè)用地面積358.59萬平方米；成交總金額1093.53億元。從供地計劃完成情況上看，供應(yīng)完成率還不足3成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到2018年的供應(yīng)計劃?！侗本┦?018年建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，2018年北京計劃供應(yīng)住宅用地1200公頃。
與此同時，今年以來，北京土地市場流拍現(xiàn)象明顯增多。截至目前，今年已經(jīng)有7宗土地流拍，這一數(shù)據(jù)是2017年的3倍多。不過，記者發(fā)現(xiàn)流拍項目主要集中在上半年。
到了今年年底土地市場環(huán)境已經(jīng)改變。上半年還是無人問津、土地流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)，年底房企拿地變得熱情高漲，兩者形成鮮明的對比。對此，億翰智庫研究人士分析房企拿地意愿變強主要原因總結(jié)為以下兩點：一是大環(huán)境上地價下調(diào)、銷售條件放松。2018年上半年流拍的7宗土地總價較高，或條件苛刻，部分地塊調(diào)整成交條件，而下半年降低總價與條件重新推出市場，皆被房企斬獲。
1700億元的土地出讓金是一筆大數(shù)字，但放在北京歷年的維度看并不算多。例如，與2017年北京的土地出讓金突破2600億元相比，可以看出2018年北京土地市場依舊處于低溫狀態(tài)。
另外，財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康對媒體表示，“年底全國各地瘋狂‘賣地’現(xiàn)象，或許有政府增加財政收入的考慮。”
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