中國證券報(bào)記者近日在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，深圳有新樓盤正在開展“首付分期”促銷活動(dòng)，部分樓盤的實(shí)際首付比例不足一成，并且“首付分期”正從公寓市場(chǎng)逐漸蔓延到普通住宅市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士指出，伴隨房企銷售增速放緩，年底開發(fā)商沖業(yè)績(jī)壓力加大，不少房企希望獲取現(xiàn)金流“活下去”。至于“首付分期”的行為，如果資金來自銀行，則屬違規(guī)操作，應(yīng)該予以打擊；如果是開發(fā)商墊資，雖然在違法界定方面比較模糊，但仍會(huì)影響房地產(chǎn)交易秩序。

“首付分期”活躍

日前，某房產(chǎn)中介人士在朋友圈發(fā)布新樓盤廣告稱：深圳某公寓首付僅兩成，不限購不限貸。中國證券報(bào)記者走訪深圳多個(gè)樓盤的營銷中心發(fā)現(xiàn)，確有新樓盤推出“首付分期”促銷活動(dòng)，甚至有樓盤首付比例不足一成，開發(fā)商以此吸引購房者。

深圳某新開盤的公寓營銷中心人員介紹，其在售的精裝公寓現(xiàn)有九折優(yōu)惠，且首付僅需兩成。“正常情況下，首付是5.5成。如果手頭緊，可以嘗試我們推出的‘首付分期’業(yè)務(wù)。第一次付20%的首付，12月20日之前再付15%，明年2月中旬前再付15%，最遲明年4月10日付清首付尾款即可，中間不收取利息。”

業(yè)內(nèi)人士表示，深圳公寓首付比例大多在五成到七成之間，較住宅類樓盤的三成首付高出不少，公寓購房者壓力較大，因此公寓類新盤更有動(dòng)力推出“首付分期”。不過，中國證券報(bào)記者了解到，年末在回款和達(dá)成全年銷售目標(biāo)雙重壓力下，“首付分期”業(yè)務(wù)開始從公寓市場(chǎng)逐漸蔓延到普通住宅市場(chǎng)。

某知名開發(fā)商在深圳的住宅項(xiàng)目推出“一成首付”活動(dòng)。該樓盤營銷人員表示，開發(fā)商規(guī)定可先繳納16萬元至20萬元首付，明年3月前繳納剩余所有首付款，期間可選擇分期付款或者在最后期限一次性繳納。該房源總價(jià)最低為326萬元，即便按首期首付上限20萬元計(jì)算，實(shí)際首付比例仍不足一成。

小貸公司首付貸降溫

目前，首付貸款的資金來源主要有兩種，一是小貸公司提供的首付貸，利息較高，主要存在于二手房交易；二是由開發(fā)商墊資的“首付分期”，是一種促銷新盤的手段。上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，此前深圳樓市盛行的首付貸以第一類模式為主，但目前小貸公司提供的首付貸已大大減少。

“一般小貸公司幫忙墊資買房后，會(huì)盡快幫客戶向銀行申請(qǐng)信用貸償還借款?，F(xiàn)在最大問題是銀行信用貸用途審核非常嚴(yán)格，僅限于個(gè)人消費(fèi)，嚴(yán)查資金流入股市和樓市。貸款公司做起來很謹(jǐn)慎，擔(dān)心客戶最終無法從銀行貸出資金。”該業(yè)內(nèi)人士說。

中國證券報(bào)記者走訪多家中介機(jī)構(gòu)，詢問可否搭線做首付貸。中介機(jī)構(gòu)均表示，目前仍與外部公司合作該業(yè)務(wù)，但不建議這樣操作。“現(xiàn)在資金成本很高，首付貸利息特別高。上月有客戶因資金投資理財(cái)產(chǎn)品暫時(shí)無法退出，首付差80萬元左右，找小貸公司墊資一個(gè)月，付了6萬多元利息。”一位中介說。

小貸公司首付貸的降溫伴隨著開發(fā)商促銷新盤力度的不斷加大，“首付分期”悄然蔓延。深圳樓市“7·31新政”以后，深圳樓市開啟下行通道。10月深圳新房成交繼續(xù)萎靡，當(dāng)月住宅成交1835套，在9月弱勢(shì)基礎(chǔ)上繼續(xù)環(huán)比下降18.4%。“上半年新盤銷售去化率70%左右，新盤去化率開始走低，三季度去化率僅46%。”深圳房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高級(jí)研究員李宇嘉告訴記者。臨近年底，開發(fā)商不斷推出優(yōu)惠折扣、分期付款等促銷手段吸引置業(yè)者，通過以價(jià)換量，加速項(xiàng)目入市，盡早搶收業(yè)績(jī)。在開發(fā)商大力促銷下，年底深圳新房成交量有所回暖。

深圳貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告稱，11月第四周（19日-25日）深圳住宅成交512套，環(huán)比增長(zhǎng)45.5%。一些項(xiàng)目推出優(yōu)惠單位、首付分期付、打折銷售等優(yōu)惠活動(dòng)，直接帶動(dòng)成交。

開發(fā)商資金壓力大

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年百強(qiáng)房企中有近半數(shù)房企曾公開披露年度銷售目標(biāo)，大部分集中在TOP50房企中。在房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩的背景下，截至10月末，在這些提出了年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中，有超六成房企目標(biāo)的完成率達(dá)到80%，但仍有部分房企的銷售不及預(yù)期。華夏幸福、綠地控股、泰禾集團(tuán)等公司前10月銷售額僅占全年銷售目標(biāo)六成左右。

“開發(fā)商業(yè)績(jī)壓力大，年底要沖一下。現(xiàn)在很多房企的策略是趕快出貨，獲取現(xiàn)金流‘活下去’，然后才能低價(jià)收購那些‘活不下去’的公司。”李宇嘉說。今年前三季度，多家上市房企的現(xiàn)金流表現(xiàn)不甚理想。例如，綠地控股、新城控股前三季度現(xiàn)金流量?jī)纛~同比分別下降8%、21%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有壓力，開發(fā)商紛紛創(chuàng)新思路。“首付分期”從嚴(yán)格定義上看是違規(guī)的，但在市場(chǎng)下行階段，此類做法受到查處的情況相對(duì)較少，部分開發(fā)商打起了“擦邊球”。

“類似‘首付分期’實(shí)際上有多種形式，如果是銀行幫忙貸款，與監(jiān)管部門關(guān)于銀行貸款的政策相違背，屬于違規(guī)操作，應(yīng)該予以打擊。如果是開發(fā)商自己墊資，那么相當(dāng)于通過墊資加快購房流程的辦理，在是否違法的界定方面比較模糊，但會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)交易秩序。”嚴(yán)躍進(jìn)說。