地王“沉睡”，高價地成“燙手山芋”
近來，國內(nèi)不少城市頻頻出現(xiàn)土地流拍，被外界視為“樓市降溫”的重要信號。半月談記者在成都、貴陽、南昌等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房價下行，利潤空間不斷壓縮的情況下，曾經(jīng)的“地王”最穩(wěn)妥的生存方式變成“睡覺”，如何處置高價競拍地漸成難題。
流拍重回歷史高位，部分呈斷崖跌落
今年10月10日，江西省南昌市推出4宗經(jīng)營性地塊，均以底價及低溢價成交，成交金額約6.51億元，較起始總價僅溢價1150萬元。
而在一個多月前，經(jīng)歷了掛牌、終止拍賣、重新掛牌之后，當?shù)責衢T區(qū)域九龍湖6宗地塊對外競拍，盡管地理位置優(yōu)越，最終由于無人報名導致交易失敗。
南昌的情況不是個案。今年以來，許多中西部城市土地流拍愈演愈烈。8月，貴州省貴陽市也有12宗地超過64萬方土地流拍。其中11宗流拍土地用途為商業(yè)、住宅、商住，流拍占比達到了90%，其中包括云巖區(qū)三馬片區(qū)的G(18)064-066號商住用地。
“三馬片區(qū)是貴陽的傳統(tǒng)老工礦聚集區(qū)，盡管地理位置很好，但開發(fā)難度較大。”云巖區(qū)棚改辦主任楊益表示。半月談記者注意到，相比之下，發(fā)展成熟的觀山湖片區(qū)土地依然受到了追捧。
在成都，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年流拍或因故終止出讓的土地已經(jīng)達到22宗，零溢價成交的土地在40宗以上，整體溢價率大幅下降，房企拿地趨穩(wěn)。此外，成都土地出讓價格也在下降，今年前三季度土地出讓金合計508.6億元，同比去年下降28%。
半月談記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，全國土地市場成交價格及溢價率持續(xù)下行，呈整體降溫趨勢。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國300個城市住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價率為18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。
“地價高企、房價受限”加劇觀望情緒
半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當前中西部土地市場出現(xiàn)疲態(tài)，一方面是由于地價相比于前兩年已經(jīng)處于高位，受土地出讓條件嚴苛、政策趨緊等影響，品牌房企拿地更趨謹慎；另一方面，部分開發(fā)企業(yè)前期瘋狂拿地搶占市場、資金壓力上升，如今正處于回歸理性的調(diào)適階段。
“2015年左右，很多中西部縣市1000元每平方米的樓面價就可以拿地。2017年以后，2000元每平方米都拿不到地，有些縣市的樓面價已經(jīng)到了3000多元每平方米，現(xiàn)在已經(jīng)過了拿地的最好時機。”一位國內(nèi)知名房企區(qū)域負責人坦言。
以成都為例，2017年土拍市場競爭激烈，成都開發(fā)商瘋狂拿地。全年土地的溢價率極高，許多地塊的樓面價甚至追趕上房價。2017年成都二圈層區(qū)域的土拍市場，樓面價全面進入“萬元時代”。整體的土地價格在近10年來達到高峰。
為遏制房價過快上漲，多地都出臺了限房價措施，樓盤銷售超過限價無法備案，同時土地出讓的條件更加嚴格，項目開盤周期延長。如南昌市近期拍賣的土地出讓須知明確，宗地成交后，在《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》中明確競得人接受宗地商品住宅銷售均價上限。宗地的商品住宅自《商品房買賣合同》簽訂之日起，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時，交付土地后9個月開工建設，自開工之日起兩年內(nèi)整體竣工。
“相當于各個可能有利潤的口子現(xiàn)在都扎緊了，在企業(yè)成本控制總體穩(wěn)定的情況下，利潤空間已經(jīng)大幅壓縮了，不會無原則地去拿地。”一位房企負責人說。
高價競拍地漸成企業(yè)“燙手山芋”
“地價趨穩(wěn)，未來遏制房價不再遙遠！”采訪中，不少受訪人士表示在當前嚴厲調(diào)控，以及庫存較為充足、商品結(jié)構(gòu)較為豐富等因素影響下，地價下跌對房價回調(diào)是一個有利條件。與此同時，也有一些“連鎖反應”值得關注。
首先，高價競拍的土地選擇“沉睡”的情況日益增多，并可能由此衍生出系列金融和社會問題。2017年5月，首進南昌的名城地產(chǎn)(福建)有限公司在南昌朝陽新城拿下一宗純居住用地，樓面價為13820元每平方米，刷新了此前東湖區(qū)11147元每平方米的樓面價記錄，但至今沒有開盤。
半月談記者觀察發(fā)現(xiàn)，在中西部一些城市，不少地塊的樓面價與政府限價十分接近。“高成本壓力下，過去一些企業(yè)可以通過另外加價、捆綁銷售車位、抬高裝修價格、提高首付比例等形式，來規(guī)避政府限價，現(xiàn)在這種渠道也被堵死了。”一位房企負責人說，土地出讓價格最終還是要體現(xiàn)在房價上，在利潤空間不斷壓縮的情況下，“地王”最穩(wěn)妥的方式是“睡覺”。
“房企的資金都是滾動使用的，一旦被困住了，就沒辦法進行周轉(zhuǎn)。”在這種情況下，一些房企負責人預測，今后一段時間可能會有一批中小房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而破產(chǎn)，導致金融系統(tǒng)的呆賬壞賬和“爛尾樓盤”，宜加強監(jiān)控。
其次，有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著土地流拍增多，越來越多的地方城投公司將介入接盤儲備土地，可能存在國有資產(chǎn)流失風險。一些房企負責人指出，城投的核心業(yè)務和責任是開發(fā)政府指定的項目，但也有一條不成文的規(guī)定，如果商業(yè)項目沒有主體接盤，城投也要去接盤。由于城投公司有一部分權(quán)力決定如何買賣土地，當其儲備過量土地之后，存在低價甩賣的風險，可能帶來國有資產(chǎn)流失，并存在腐敗風險。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
