蒙眼狂奔十八年，房地產(chǎn)業(yè)終于再次迎來了歷史性的轉(zhuǎn)折點。
1998年開始推出的按揭和分房貨幣化和土地招拍掛，這是一個轉(zhuǎn)折點，此后就開始了整個行業(yè)轟轟烈烈的造富運動。
2017年，“房子是用來住的、不是用來炒的”首次寫入十九大報告，又是一個轉(zhuǎn)折點，房子的投資屬性、金融屬性被弱化，新一輪“房改”大幕拉開。
政府對房地產(chǎn)的決心體現(xiàn)在調(diào)控上。以往人們期待的經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)就放松的現(xiàn)象，這一次卻沒有發(fā)生。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年是歷年發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)最多的一年，且政策執(zhí)行嚴格。截止目前，國內(nèi)樓市調(diào)控政策合計發(fā)布高達410次，商品房成交量創(chuàng)下近6年來同期最差成績。
我們?nèi)绻蜒酃饩劢拐麄€房地產(chǎn)行業(yè)，更是發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)折真的來了。
地產(chǎn)白銀時代？快成廢鐵了
郁亮在2012年提出房地產(chǎn)的 “白銀時代”，沒想到短短六年的時間，白銀已經(jīng)成為青銅，而對很多房企來說，甚至成為“廢鐵”。
對于房企來講，現(xiàn)在不是賺錢的問題，是怎么生存的問題。
房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)，好的年景高杠桿可以讓房企迅速做大規(guī)模，甚至可以麻雀變鳳凰，但是如今高杠桿卻成為懸在頭頂?shù)囊话训?，并且對于很多企業(yè)來講，這把刀最終會掉下來。
據(jù)2017的房企排名，前十名的房企平均凈負債率達到90.3%，前10名到30名凈負債率則達到131.67%的高位，而前30名到200名負債率均在100%以上，50名到100名的凈負債率甚至高于140%。
也就是說排名越往后，情況越危險。怎么辦？房企兩大戰(zhàn)役打響，一是頭是回款，加速賣房，一頭是找錢，還債續(xù)命，但是這兩頭都舉步維艱。
先來看賣房回款，10月份，全國30大中城市中，商品房成交面積為1396.91萬平方米，環(huán)比減少了85.68萬平方米。就連TOP100房企銷售規(guī)模業(yè)較9月下降了921億元，降幅10.5%。
而從居民戶中長期貸款看。2018年前三季度出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，從4.2萬億下調(diào)了8.8%，這也是最近多年的首次明顯房地產(chǎn)貸款收緊。也就是說，房企就是打折甩賣，大家也沒錢來買，這就尷尬了。
再來看找錢，一種是股權(quán)融資，一種是債權(quán)融資。
2018年尚未結(jié)束，已經(jīng)有11家與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的內(nèi)資公司赴港上市，IPO數(shù)量創(chuàng)下近年來的新高。上一次港股單年上市房企家數(shù)超過10家還要追溯到1997年亞洲金融危機期間。
上市能解決問題？看A股公司就知道了。10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，環(huán)比減少11.39%，這也是2018年以來，首次跌破400億元大關(guān)，更創(chuàng)下2017年1月以來融資金額的最低值。
融不到錢罷了，關(guān)鍵還得還錢。A股市值規(guī)模4萬多億，而從各行業(yè)的股票質(zhì)押規(guī)模占A股整體股票質(zhì)押規(guī)模的比來看，房地產(chǎn)板塊（9.58%）占據(jù)第一名。所以現(xiàn)在股市一跌，房企心里最慌！
從股市里撈錢難，那我借債怎么樣？Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來，僅A股上市房企就有超過30家發(fā)布了美元債券融資方案，不少公司融資成本超過10%，有的公司甚至達到13.25%。
13.25%的利率還是好的龍頭企業(yè)，試想一下中小型房企借錢利息得有多高？
實際上，在過去一年多時間里，央行、銀監(jiān)會等各部門發(fā)布了近20項調(diào)控政策，以收緊和規(guī)范房地產(chǎn)市場融資行為。房企常用的銀行貸款、債券、股權(quán)質(zhì)押等融資渠道都被嚴格限制，而在《資管新規(guī)》等系列政策出臺后，信托、私募資管計劃等非標融資渠道更是直接被“堵死”。
關(guān)鍵的是還債的時刻也來了。
2015年-2016年信貸寬松的融資環(huán)境中，房企迎來發(fā)債熱潮，因此這部分規(guī)模巨大的債務(wù)將在2018年-2019年集中到期。
億翰統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月-2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。
債務(wù)壓頂，實際上很多房企已經(jīng)扛不住了，開始賣股權(quán)。
北京產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)掛牌的多達42個項目，轉(zhuǎn)讓額度約為105億元。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)正式掛牌項目約為19個，轉(zhuǎn)讓總額為83.86億元。
所以這樣看起來，形勢很明朗了，這場拉鋸戰(zhàn)，必然很多人要倒下，說白了這就是一場房地產(chǎn)企業(yè)的“供給側(cè)改革”。
房企“供給側(cè)改革” 國有房企撿漏
9月末時，萬科高喊“活下去”，貌似求生欲很強。
然而現(xiàn)實卻是，一邊高喊“活下去”一邊高歌猛進地并購拿地。2018年初以來，萬科實施的涉及項目、股權(quán)或資產(chǎn)的收購至少有14起，耗資超過230億元。
把回款作為首要任務(wù)的萬科，實際上卻在拼命花錢。
截至今年9月30日，萬科流動負債達到10441.36億元，首次突破萬億。而公司的現(xiàn)金流急劇減少，三季度經(jīng)營現(xiàn)金流銳減了254.02%，都成負的了。
萬科瘋狂擴張很多人感覺是撿便宜，為了下一輪房地產(chǎn)繁榮在鋪路。但實際上，這確實是為了活下去。
在“房住不炒”、行業(yè)“供給側(cè)改革”的時代，重資產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)利潤逐漸下滑，企業(yè)要么保住市場份額，要么就是被淘汰。
從行業(yè)本身來講，無論中外，未來剩下幾家巨頭都是大趨勢。
作為一個市場化較高的行業(yè)，房企一不小心就被“干掉了”。過去15年來房地產(chǎn)百強企業(yè)淘汰率是80%，15年以來百強企業(yè)中還有20家企業(yè)留在這個名單當中。
而５年前的百強中的63家企業(yè)繼續(xù)躋身2018開發(fā)企業(yè)百強，在過去15年當中一直在百強企業(yè)TOP10當中的是萬科、恒大、綠地。
最重要的是，百強企業(yè)市場占有率：2003年百強企業(yè)市場占有率加起來是14%，2009年22%，到現(xiàn)在是接近50%。
所以說這個行業(yè)集中度一直在加速，但是對比國外還差很多。2017年美國前十房企10共銷售16.81萬套房屋，而2017年全美新建房屋銷售了61.3萬套，也就是說市場占比達27.41%。而日本、香港的前十強房企的市場份額更是已經(jīng)達到40%和80%以上。
房地產(chǎn)集中度提高，萬科作為龍頭有什么可怕的？
前面說到，房企淘汰率是很高的，例如，2016年地產(chǎn)企業(yè)百強榜，3000億規(guī)模陣營的三家房企無一家受控于國資。銷售業(yè)績最好的國企綠地排名第四，然而就在 2014年，綠地曾以2408億元的銷售業(yè)績碾壓萬科坐上投把交椅。
現(xiàn)在來看，掉隊的國企有卷土重來之勢，萬科也很慌?。?/div>
房地產(chǎn)這個行業(yè)，誰的融資成本低，誰有錢拿地誰才能掌握話語權(quán)，現(xiàn)在誰手里有錢，很明顯國企嘛。
11月26日，北京土地出讓316.46億元，創(chuàng)下歷史單日成交紀錄！
而在拍賣的12宗成交地塊中，有8宗地塊被央企、國企或其聯(lián)合體拿下。其中，首開、住總、中鐵置業(yè)、中鐵諾德、中建一局等均在此次土地拍賣中出手。
而萬科、保利等以往積極參與北京土地出讓市場的龍頭房企此次土拍中并未獲得土地，也未在拍賣階段參與競價。
不只是北京，在廈門、長沙、太原、環(huán)京等地，都有大型的央企或國企進場拿地。也就是說，土拍轉(zhuǎn)涼，房企錢緊，但是融資成本較低的國企反而占得先機。
房住不炒真不是說說而已
樓市的下半場，“供給側(cè)改革”開始，同樣是集中度提高，不同之處在于，中國房企的未來集中到國資手中，這是出于什么考慮呢？
這時候再想想“房住不炒”、“租購并舉”的樓市調(diào)控背景，大家就明白了。
從土拍市場來看，雖然地方政府推地積極，但限地價、限房價、競自持、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點城市推地的重要要求。最大的變化就是配套租賃租房、保障性住房等不可售面積比例越來越高。
據(jù)“諸葛找房”統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月底，全國共累計出讓了純租賃宅地71塊，共出讓土地面積超過440萬方，平均樓板價為5104元/平方米。
這種情況下，限制條件對項目盈利和周轉(zhuǎn)帶來壓力，且對企業(yè)資金實力提出了更高要求，說白了就是拿這些地對于民企來說運營難度大，它們也不愿意參與這些費力不賺錢的買賣。
但是，作為一個房企，連地都沒了，怎么發(fā)展？也就說這是在變相的進行“供給側(cè)改革”。
這又是一盤大旗，房企國企化，可以改變?nèi)藗兊淖》坑^念，發(fā)展“租購并舉”的住房制度。
與日本相比，中國的租賃市場發(fā)育不足。我們看到，日本2016年新開工住宅97.4萬間，其中56%為自有住房，44%為租賃住房。
與日本相反，中國“只購不租”，中國的房屋交易額在20萬億，其中57%是新房，37%是二手房，租賃占比只有6%。所以說，中國世界第一的房屋總市值，與中國人的住房觀念也是分不開的。
而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的變化就是要改變這個觀念，可能會進入到租賃與銷售各占一半的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。所以有些奔著賺快錢去的房企，好日子到頭了，有些比較激進的中小房企，甚至日子也到頭了。
巨變正在發(fā)生，房地產(chǎn)暴富的時代已經(jīng)過去。
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