瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 房企轉(zhuǎn)型方向？

10月27日，專注于無人駕駛汽車領(lǐng)域的北京智尊保汽車科技有限公司正式進(jìn)駐順德新能源汽車小鎮(zhèn)。而在前一天，該公司達(dá)成了1000輛無人駕駛汽車的意向訂單，預(yù)計訂單產(chǎn)值近4億元。這筆訂單的介紹者是碧桂園。

入駐園區(qū)的企業(yè)，通過鏈接平臺背后的資源，擴(kuò)大了朋友圈，將生意越做越大。這也正是中深新產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、Auto Space汽車孵化器、北京智尊保汽車科技、深圳超算科技、順德電子信息商會等龍頭企業(yè)選擇落戶順德新能源汽車小鎮(zhèn)的重要原因。在由房企主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園里，股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)咨詢等正成為房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)園的盈利新模式。

房企一邊發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一邊發(fā)展優(yōu)質(zhì)樓盤。

碧桂園落子佛山四區(qū)

謀劃四大產(chǎn)業(yè)平臺

隨著順德新能源汽車小鎮(zhèn)的開園、三山廣佛上城展廳的開放，再加上此前已亮相的禪城世紀(jì)濱江、三水雙子星城，碧桂園在佛山重點(diǎn)打造的4大產(chǎn)業(yè)平臺已悉數(shù)入市。這也標(biāo)志著自2016年提出“產(chǎn)城融合”戰(zhàn)略、正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以來，碧桂園在佛山大本營的產(chǎn)業(yè)項目已經(jīng)進(jìn)入了實質(zhì)運(yùn)營階段。

與其他房企深耕文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)不同的是，碧桂園在佛山布局的產(chǎn)業(yè)項目全部瞄準(zhǔn)操作難度最大的科技小鎮(zhèn)。深耕當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)，助力當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，超前謀劃新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)是碧桂園在佛山布局產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的原則和依據(jù)。

因此，碧桂園在佛山謀劃的四大產(chǎn)業(yè)項目特點(diǎn)鮮明。順德新能源汽車小鎮(zhèn)是碧桂園在佛山布局的第一個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目，聚焦新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈，目前已引入了與新能源汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上下游公司、汽車眾創(chuàng)空間、無人駕駛汽車、大數(shù)據(jù)等產(chǎn)業(yè)項目，并將導(dǎo)入楊鳳田、孫逢春兩大院士工作站、5大新能源汽車研究院等機(jī)構(gòu)，而這一命題也符合“科技順德”的定位，滿足順德智能制造產(chǎn)業(yè)向高端發(fā)展的時代需求。

位于禪城的碧桂園世紀(jì)濱江，則依托禪城傳統(tǒng)陶瓷產(chǎn)業(yè)，瞄準(zhǔn)智能家居產(chǎn)業(yè)鏈條以及大數(shù)據(jù)平臺，幫助佛山傳統(tǒng)陶瓷業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，鏈接全球資源。位于三水的碧桂園佛山雙子星城，兩棟超過180米的超高層建筑成為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)，這也符合三水總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)的形象特點(diǎn)。南海三山新城的碧桂園廣佛上城，將前沿科技與藝術(shù)相結(jié)合，打造數(shù)字藝術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈，致力于建設(shè)碧桂園的文化總部，打造華南文創(chuàng)科技高地。

“佛山是傳統(tǒng)制造業(yè)強(qiáng)市。在城市核心區(qū)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)亟待向智能制造轉(zhuǎn)型升級。”碧桂園佛山市創(chuàng)必盈產(chǎn)城發(fā)展有限公司副總裁何沖認(rèn)為，碧桂園率先在佛山布局產(chǎn)城項目，為佛山產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新興產(chǎn)業(yè)的培育提供孵化、配套服務(wù)，符合當(dāng)下的時代需求。

扎堆產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

房企憑借資源整合優(yōu)勢C位出道

目前，國內(nèi)大型房企頻繁進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬達(dá)、華僑城的文旅小鎮(zhèn)、綠城的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、碧桂園以及時代的科技服務(wù)小鎮(zhèn)等，都是房企探索產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的代表。

去年，佛山確定了首批15個市級特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)工作，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的建設(shè)被提上了日程。而在這一批產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)背后，活躍著開發(fā)商的身影。比如去年7月亮相的千燈湖創(chuàng)投小鎮(zhèn)引入了“甲骨文(佛山)技術(shù)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地展示中心”，中國保利集團(tuán)是該中心的引入方與合作方。時代地產(chǎn)去年在大瀝率先摸索產(chǎn)城融合載體，其建設(shè)的“未來小鎮(zhèn)”將在大瀝夢想成真。目前已經(jīng)投入運(yùn)營的佛山鷺湖假日小鎮(zhèn)，其開發(fā)商以及運(yùn)營商都是美的置業(yè)。

近10年來佛山的產(chǎn)業(yè)都處于轉(zhuǎn)型升級的轉(zhuǎn)折期，從最早的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園到現(xiàn)在的廣佛智城，佛山的產(chǎn)業(yè)園區(qū)興盛起來。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，房企是后來者，會為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來哪些新能量？

智尊保汽車科技有限公司董事長楊華軍告訴記者，進(jìn)駐順德新能源小鎮(zhèn)不到1個月，智尊保就已通過小鎮(zhèn)的平臺，對接眾多目標(biāo)企業(yè)。10月26日，智尊保更是通過碧桂園的優(yōu)質(zhì)資源平臺達(dá)成了1000輛無人駕駛汽車的意向訂單，預(yù)計訂單產(chǎn)值近4億元。楊華軍表示，這筆訂單與碧桂園背后強(qiáng)大的資源平臺不無關(guān)系。

何沖認(rèn)為，大房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其資源整合能力比較有優(yōu)勢。比如，碧桂園依托旗下近2000個項目、超過1000個城鎮(zhèn)的項目需求，為入駐企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)提供強(qiáng)大的應(yīng)用場景支撐。“打個比方，你想去哪個城市設(shè)點(diǎn)，我們就可以幫你對接哪個城市的資源。這是單一的產(chǎn)業(yè)園區(qū)無法做到的。”

區(qū)別傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更考驗長期運(yùn)營能力

與傳統(tǒng)住宅銷售貫徹的“一錘子買賣”不同，產(chǎn)城項目更考驗開發(fā)商長期持有、運(yùn)營項目的能力。慢下來，穩(wěn)健運(yùn)營，成為操作產(chǎn)業(yè)園的基本要求。

“100萬平方米的住宅體量和100萬平方米的產(chǎn)業(yè)體量，完全是兩個概念。”何沖說，如果是住宅，通過銷售能很快回款，然后就可以進(jìn)入下一個項目的開發(fā)；但產(chǎn)業(yè)項目不同，走的是產(chǎn)業(yè)先行的道路，需要用幾年時間導(dǎo)入、運(yùn)營產(chǎn)業(yè)。做好孵化、做好運(yùn)營，雖然前5年不賺錢，但以后相信會有合理的回報。

那么，產(chǎn)城項目的盈利模式到底是怎樣呢？最常規(guī)的做法自然是收租金。跟商業(yè)地產(chǎn)一樣，租金回報率成為衡量一個項目是否成功的主要標(biāo)準(zhǔn)。但隨著佛山產(chǎn)業(yè)園的興起，要面臨招商難、租金低等各種難題。有的項目為了招商，甚至給出免租金的條件。因此單一的依靠物業(yè)收租模式已不適應(yīng)現(xiàn)在的市場。說到底，產(chǎn)城項目提供的是生產(chǎn)性服務(wù)，其盈利模式不應(yīng)該局限于收租金，而是通過創(chuàng)新服務(wù)模式創(chuàng)造新的價值點(diǎn)。比如，園區(qū)可提供法務(wù)、人力資源、融資租賃、對接高?？蒲匈Y源等方面的服務(wù)，甚至還可以進(jìn)行直接的業(yè)務(wù)合作，從而產(chǎn)生盈利。像順德新能源汽車小鎮(zhèn)，目前已搭建一站式企業(yè)服務(wù)中心，成立專業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)團(tuán)隊，為進(jìn)駐企業(yè)提供工商財稅、政策、金融、人才等一條龍服務(wù)。

而更“高級”的盈利模式是跟金融掛鉤，由房企組建產(chǎn)業(yè)基金，通過投資股權(quán)的方式扶持企業(yè)，然后借助資本市場實現(xiàn)股權(quán)退出，從而實現(xiàn)盈利。

通常，產(chǎn)城項目住宅配套是必不可少的要素。開發(fā)商會通過銷售住宅回籠一部分資金，從而達(dá)到前期的平衡。但由于住宅體量不高，其占比一般不會超過項目的三成，所以完全依賴住宅銷售實現(xiàn)盈利也是不可能的。