摘要

長江證券測算，房屋總價越低、扣除五險一金后月收入越高，則節(jié)稅效應越高。 當前房價下，住房貸款利息專項附加扣除每月1000元上限相對較低。

內容

首套房貸利息納入個人所得稅專項附加扣除，將有助于降低購房成本并增加居民收入。據(jù)國稅總局官網發(fā)布的《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法（征求意見稿）》，“納稅人本人或配偶使用商業(yè)銀行或住房公積金個人住房貸款為本人或其配偶購買住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在償還貸款期間，可以按照每年12,000元（每月1,000元）標準定額扣除”。本專題根據(jù)征求意見稿測算了不同收入水平下節(jié)稅力度，并對不同房屋總價和收入水平情景下，節(jié)稅總額對購房成本影響做了敏感性分析。結果發(fā)現(xiàn)，扣除五險一金后月收入在1萬元或2萬元的群體減稅額占收入比例相對較高；“房屋總價”越低、“扣除五險一金后月收入”越高，則節(jié)稅效應（“節(jié)稅總額”占“房屋總價”的比例）越高。

測算一：房貸利息抵扣對不同收入人群影響測算

扣除五險一金后月收入在1萬元或2萬元群體收入影響相對較大，最大影響為1.0%，而收入越低節(jié)稅力度越大。根據(jù)8月31日全國人大常委會表決通過的關于修改個人所得稅法的決定，10月1日起個稅起征點上調至5,000元；據(jù)此我們可以計算出不考慮首套房貸利息抵扣情況下的原每月個稅?？紤]了首套房貸利息抵扣后，我們可以根據(jù)稅前應納稅所得額所處區(qū)間邊際稅率和速算扣除額計算相應的每月應繳個稅，即房貸利息抵扣后每月個稅，由此可計算出新專項扣除下每月減稅額、減稅額占扣除五險一金后收入比例以及每年節(jié)稅力度。我們發(fā)現(xiàn)，扣除五險一金后月收入在1萬元或2萬元的群體減稅額占收入比例相對較高，而收入越低節(jié)稅力度越大；減稅額占扣除五險一金后收入比例隨收入增加呈倒U型；由于首套房貸利息專項扣除額上限為1,000元，當收入水平較高時減稅額占扣除五險一金后收入比例較低。

測算二：不同房屋總價和收入水平情景下，利息抵扣對購房成本的影響

住房貸款利息專項附加扣除額的上限為每月1,000元，節(jié)稅力度在不同“房屋總價”和“扣除五險一金后月收入”的情景下相差較大。“房屋總價”越低、“扣除五險一金后月收入”越高，則節(jié)稅效應（“節(jié)稅總額”占“房屋總價”的比例）越高。給定房屋總價，若首付比例為30%、按揭利率為基準利率不上浮、貸款年限為30年（360個月），則可據(jù)此計算出按揭貸款月利率，以及常用的等額本息還款方式下每月的利息支出金額（因專項抵扣的是房貸利息，而非全部按揭支出）。

若當月利息支出超過1,000元，則專項抵扣金額為1,000元；若當月利息支出低于1,000元，則專項抵扣金額為當月實際利息支出。在不同的扣除五險一金后月收入水平下，我們可以根據(jù)累進稅率計算出當月節(jié)稅效應（tax shield）大小。表2給出了房屋總價為400萬元、扣除五險一金后月收入為15,000元條件下節(jié)稅效應占房屋總價比例。在當前的房價水平下，多數(shù)情況下當月房貸利息支出會超過1,000元，如表2中條件下房貸利息低于1,000元時間僅為17個月（總360個月）。表3是不同房屋總價和收入水平下節(jié)稅總額對購房成本影響的敏感性分析。我們發(fā)現(xiàn)，受住房貸款利息專項附加扣除每月1,000元上限影響，“房屋總價”越低、“扣除五險一金后月收入”越高，則節(jié)稅效應（“節(jié)稅總額”占“房屋總價”的比例）越高。

結論

首套房貸利息納入個人所得稅專項附加扣除，將有助于降低購房成本并增加居民收入。根據(jù)我們的測算，扣除五險一金后月收入在1萬元或2萬元的群體減稅額占收入比例相對較高；受住房貸款利息專項附加扣除每月1,000元上限影響，“房屋總價”越低、“扣除五險一金后月收入”越高，則節(jié)稅效應（“節(jié)稅總額”占“房屋總價”的比例）越高。支持首套房消費符合中央分類調控的指導方針，有助于提升居民整體生活水平。當前房價水平下，住房貸款利息專項附加扣除每月1,000元上限相對較低。