現(xiàn)在就說“一首涼涼送給地產(chǎn)商”還為時(shí)過早，降價(jià)拋售只是房企加快資金回籠的手段，未來，“財(cái)技”才是決定房企能否活下去的關(guān)鍵

國慶前后，萬科、碧桂園、恒大都出現(xiàn)部分樓盤降價(jià)拋售的現(xiàn)象。

高喊“活下去”的萬科，其廈門“首開萬科白鷺郡”別墅，推出107套特價(jià)別墅，89-110平米的聯(lián)排別墅，原價(jià)500萬，現(xiàn)一口價(jià)278萬，直接腰斬；碧桂園位于上海浦東惠南的碧桂園南郡項(xiàng)目， 項(xiàng)目開賣只有兩個(gè)月，突然降價(jià)近30%，一夜之間將備案均價(jià)3.5萬/平米直接降到2.6萬-2.8萬/平米。

房價(jià)高位回落，一般情況下10%以內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)房鬧現(xiàn)象，但是，最近地產(chǎn)商的打折力度空前，動(dòng)轍優(yōu)惠程度超過一套房子的首付款，業(yè)主們自然不淡定了。一邊是業(yè)主打砸售樓處，拉橫幅維權(quán)；一邊，品牌地產(chǎn)商們?yōu)榱嗣孀诱归_各種補(bǔ)償公關(guān)。

年關(guān)將近，被唱衰近兩年的房企大佬們仿佛真的挺不住了。這一波降價(jià)拋售操作，是地產(chǎn)商戲精上身，還是真的如郁亮所說，要“活下去”？

從中報(bào)來看，幾家頭部地產(chǎn)商表現(xiàn)依然亮眼。恒大、萬科、碧桂園2018年上半年?duì)I業(yè)收入分別為3003.5億元、 1059.7 億元、1318.9億元，同比分別上升59.8%、 51.8%以及69.7%。

對(duì)這些頭部企業(yè)來說，拋售樓盤最主要的原因是要加快資金回籠，面對(duì)嚴(yán)竣的外部環(huán)境，提前儲(chǔ)備糧草。

十年前，地產(chǎn)商通過屯地屯房獲得高利潤，如今一二線城市限價(jià)、限購、限貸，三四線城市棚改貨幣化安置政策收緊，上漲空間回落，房子砸在手里，占的全是流動(dòng)資金。地產(chǎn)商們?cè)傧敫哒頍o憂，逢高拋售已經(jīng)沒有了條件。一是，地產(chǎn)公司的融資越來越難，必須加快資金回流；二是，政府堅(jiān)決控房價(jià)的大環(huán)境下，市場(chǎng)規(guī)律大不過宏觀調(diào)控。

十年前，地產(chǎn)商買一塊地，可以1：1的配資，甚至，有的信譽(yù)良好的頭部房地產(chǎn)商，只需支付30%的地價(jià)。如一家開發(fā)商用4億元購得一塊地，自己出了2億，剩下的2億可以找銀行配資。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商成功拍下這塊地后，如果整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)效率好，幾乎可以不再花錢，就凈收利潤。如在施工階段，地產(chǎn)公司可以讓建安公司（施工建設(shè)單位）先墊資，當(dāng)建安公司把房子蓋到一定規(guī)模，地產(chǎn)公司就可以申請(qǐng)銷售許可證，一旦滿足了當(dāng)?shù)氐念A(yù)售條件，地產(chǎn)商就提前把房子賣給消費(fèi)者，然后再把獲得的部分購房款還給建安公司。整個(gè)建房過程，地產(chǎn)公司就像從建安公司獲得了一筆無息代款。當(dāng)然，在買地成功，四證齊全后，地產(chǎn)公司還可以向銀行申請(qǐng)一筆開發(fā)貸款。

然而，從2016年年底開始，一行兩會(huì)及住建部、國土資源部就聯(lián)合出手，新的調(diào)控政策，直指杠桿融資，讓地產(chǎn)企業(yè)原本的主流融資模式難以為繼。

2016年11月，銀監(jiān)會(huì)（現(xiàn)改名銀保監(jiān)會(huì)）下發(fā)《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的緊急通知》，要求銀行嚴(yán)查資金違規(guī)用于購地的問題。在此之前不久，上海市已明令：開發(fā)商拍地資金來源應(yīng)為合規(guī)的自有資金，不允許銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等違規(guī)進(jìn)入土地拍賣市場(chǎng)。隨后，南京、廣州、重慶也于2017年年初提出嚴(yán)禁買地配資，以及嚴(yán)查銀行發(fā)放開發(fā)貸款的合規(guī)性。

開發(fā)商們普遍反應(yīng)，最難的是2018年第一季度，幾乎所以土地買賣，開發(fā)商都必須用自有資金成交，很多已經(jīng)談好的項(xiàng)目，因?yàn)闆]有銀行貸款而擱置。2018年4月27日，被稱為史上最嚴(yán)資管新規(guī)下發(fā)，此前，《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》也落了地。兩個(gè)新規(guī)對(duì)地產(chǎn)融資的影響就是，近一步確定了此前地方監(jiān)管的方向，即禁止銀行理財(cái)資金注入資管計(jì)劃為房企拿地輸血，同時(shí)，嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批、去向等問題。一般銀行給開發(fā)商的開發(fā)貸款利率是4.7%左右，2018年已經(jīng)上浮30%?50%，達(dá)到7%左右。

禍不單行，房企的另一個(gè)現(xiàn)金流來源也受到威脅。9月21日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)向住建部建議，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度。雖然后來經(jīng)官方證實(shí)，這只是內(nèi)部討論，但如此敏感時(shí)期，也讓地產(chǎn)開發(fā)商們驚出一身冷汗。

為了保持高周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在頭部地產(chǎn)商要求部分項(xiàng)目實(shí)施半年內(nèi)交付開盤，開盤后首次就要出售50%。

沒有現(xiàn)金流支持的利潤不算利潤。這是郁亮今年在接受《財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)，對(duì)于當(dāng)前地產(chǎn)資金形勢(shì)的總結(jié)。而一慣在投資并購上過于激進(jìn)的孫宏斌也在融創(chuàng)半年報(bào)上感嘆：“安全第一”。

那么，現(xiàn)在真的是地產(chǎn)開發(fā)商的生死關(guān)頭嗎？

其實(shí)，融資難對(duì)大型房企影響有限。相比頭部房企，比較難熬的是小而散的區(qū)域性公司，這些公司近幾年杠桿率過高，大環(huán)境變化后，他們中的大多數(shù)，最終的命運(yùn)或者資金鏈斷裂出局，或者被并購。

而大型房企由于擁有品牌效應(yīng)的信用背書，除了加快資金回籠，還可以拓寬融資渠道，進(jìn)而進(jìn)行多元化探索。

今年，融創(chuàng)、萬科、華遠(yuǎn)等10余家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了境外發(fā)行債券的備案登記。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月22日，2018年以來內(nèi)地房企已公告計(jì)劃發(fā)行的海外債券達(dá)61只，發(fā)行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。當(dāng)然，海外發(fā)債受人民幣匯率下跌影響，地產(chǎn)企業(yè)的資金成本會(huì)有所上升。

另外，很多地產(chǎn)開發(fā)商，也開始把尾期待售樓盤打包，發(fā)債融資；并幫助其建安公司把應(yīng)收賬款也作為一種抵押，向社會(huì)融資，從而緩解資金緊張。

今年4月25日，中國證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》稱，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。這也從另一方面促進(jìn)了房企們發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)，并把租金作為底層資產(chǎn)，發(fā)布REITs產(chǎn)品融資。

2018年，宏觀調(diào)控已經(jīng)倒逼地產(chǎn)開發(fā)商們尋找更多的融資渠道，從ABS（資產(chǎn)證券化）到REITs，這是中國地產(chǎn)商市場(chǎng)化、國際化必須經(jīng)過的陣痛?，F(xiàn)在就說“一首涼涼送給開發(fā)商”還為時(shí)過早。