隨2017年“3·30新政”以及后續(xù)政策輪番加碼，廣州樓市開(kāi)始出現(xiàn)下行信號(hào)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》旗下地產(chǎn)公眾號(hào)“鎂刻地產(chǎn)”記者近日實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州南沙、番禺等區(qū)域多盤(pán)推出特價(jià)單位，以折扣之名行降價(jià)之實(shí)，有樓盤(pán)降價(jià)幅度近20%。部分開(kāi)發(fā)商為加速回籠資金，降低購(gòu)房門(mén)檻，一成首付重出江湖。

與此同時(shí)，調(diào)控下樓市亂象叢生，雙合同屢禁不止，部分樓盤(pán)為加快簽約進(jìn)度，拒絕公積金貸款，商業(yè)貸款折扣力度高于公積金貸款，引導(dǎo)購(gòu)房者選擇商業(yè)貸款，加快資金回籠。

多盤(pán)降價(jià)優(yōu)惠幅度高達(dá)20%

距離“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策一年有余，廣州樓市上漲動(dòng)力逐漸熄火，成交量萎縮。據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者（以購(gòu)房者身份，下同）實(shí)地調(diào)研多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，近半年廣州部分樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，多盤(pán)以特價(jià)房之名行降價(jià)之實(shí)，降幅在10%~20%。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，南沙保利城售樓部?jī)H寥寥數(shù)人，只有一位年輕男子陪長(zhǎng)輩在和銷(xiāo)售人員了解樓盤(pán)情況，幾名工作人員開(kāi)著電腦在接待客戶的椅子上辦公。

冷清的售樓部與半年前的人聲鼎沸形成鮮明對(duì)比。彼時(shí)，記者在此看房，售樓部人來(lái)人往，嘈雜無(wú)比，小戶型尤其搶手，很快售賣(mài)一空。如今，保利城新再推出的四期產(chǎn)品74平方米小戶型貨量充足，還有特價(jià)單位推出。

保利城銷(xiāo)售人員告訴記者，樓盤(pán)部分戶型推出了少量特價(jià)單位，以74平方米戶型為例，原價(jià)約為179萬(wàn)元，現(xiàn)一口價(jià)163萬(wàn)元，商業(yè)貸款可享受額外九六折以及準(zhǔn)時(shí)簽約享受九九折，最終折后價(jià)約為158萬(wàn)元。

從179萬(wàn)元原價(jià)降至158萬(wàn)元，折扣力度高達(dá)21萬(wàn)元，降幅達(dá)11.7%！而一口價(jià)特價(jià)單位在南沙樓盤(pán)當(dāng)中較為常見(jiàn)，越秀濱海新城項(xiàng)目南向95平方米原價(jià)219萬(wàn)元，一口價(jià)折后為182萬(wàn)元，其中包含了3萬(wàn)元鎖定一口價(jià)的費(fèi)用，相當(dāng)于優(yōu)惠37萬(wàn)元。一北向單位折扣力度更大，原價(jià)214萬(wàn)元，折后價(jià)為172萬(wàn)元，優(yōu)惠42萬(wàn)元，折扣力度高達(dá)19.6%。同時(shí)，越秀地產(chǎn)南沙東坡項(xiàng)目1棟和7棟單位推出部分特價(jià)，約為171萬(wàn)元，單價(jià)僅為19719元/平方米。

此外，位于番禺的時(shí)代柏林項(xiàng)目還推出原價(jià)、折后價(jià)以及一口價(jià)多重優(yōu)惠，其中一低樓層戶型從4.3萬(wàn)元折扣到4萬(wàn)再到一口價(jià)的3.6萬(wàn)元，降幅高達(dá)7000元/平方米。

以一套112平方米的中高層戶型計(jì)算，折后總價(jià)約為453萬(wàn)元，再減去8萬(wàn)額外折扣以及2萬(wàn)元“換房無(wú)憂”基金，最終總價(jià)約為443萬(wàn)元，單價(jià)不足4萬(wàn)元/平方米。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者：目前市場(chǎng)上優(yōu)惠幅度約為7%~10%，是實(shí)實(shí)在在地降價(jià)了，但是并不是所有的戶型都有優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)商只是拿出部分房源做特價(jià)。

雙合同屢禁不止

記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州市場(chǎng)仍然存在雙合同，包括南沙保利城、越秀濱海新城、陽(yáng)光城麗景灣以及番禺時(shí)代柏林項(xiàng)目均采取雙合同的形式簽約。上述4個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售人員均向記者表示，限價(jià)之下，目前廣州一手房市場(chǎng)絕大多數(shù)均是采用雙合同的形式簽約，是行業(yè)普遍現(xiàn)象。

早前廣州還進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，整治雙合同等違規(guī)行為，如今看來(lái)，收效甚微。采取備案合同和裝修款合同的雙合同的簽約形式大幅提高了購(gòu)房者購(gòu)房門(mén)檻。以保利城74平方米戶型為例，折后價(jià)約為158萬(wàn)元，其中備案價(jià)為104萬(wàn)元，裝修價(jià)格51萬(wàn)元。購(gòu)房者需支付備案價(jià)的三成首付，裝修合同款可一年分期付款，7天內(nèi)支付10%，剩余90%的裝修合同款分別在3個(gè)月、6個(gè)月內(nèi)以及一年內(nèi)三個(gè)時(shí)間點(diǎn)，每次支付30%裝修合同款，每期約為15萬(wàn)元。

如果支付裝修款合同有壓力，還可以向銀行以及金融機(jī)構(gòu)貸款，很多樓盤(pán)均與金融機(jī)構(gòu)合作。越秀濱海新城銷(xiāo)售人員告訴記者，向金融機(jī)構(gòu)貸款可分期1~5年，利率為4.8%。

保利城、濱海新城以及陽(yáng)光城麗景灣均采取雙合同的形式簽約，如此來(lái)，購(gòu)房者首付門(mén)檻提高至五成左右，而備案價(jià)與實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格懸殊的時(shí)代柏林項(xiàng)目首付門(mén)檻則到七至八成。

“除去備案合同價(jià)可貸款的七成，剩余的都是首付”，時(shí)代柏林銷(xiāo)售人員告訴記者，項(xiàng)目備案價(jià)僅為1.58萬(wàn)/平方米，低于項(xiàng)目拿地價(jià)格。

如此一來(lái)，以443萬(wàn)元總價(jià)單位計(jì)算，177萬(wàn)元為備案合同價(jià)，剩余266萬(wàn)元?jiǎng)t為裝修合同款，貸款僅約為124萬(wàn)元，剩余319萬(wàn)元均為首付，首付比例高達(dá)72%！

為減輕購(gòu)房者的資金壓力，時(shí)代柏林推出裝修款合同分期付款，先交付裝修合同款的25%作為首付，剩余75%裝修合同款進(jìn)行分期付款。一年半無(wú)息分期，這也是目前開(kāi)發(fā)商中分期時(shí)間最長(zhǎng)的。

“鎂刻地產(chǎn)”記者了解到，除去備案合同價(jià)的七成貸款需要償還的月供外，購(gòu)房后一年半內(nèi)，購(gòu)房者還需每3個(gè)月支付33萬(wàn)元分期款項(xiàng)。

開(kāi)發(fā)商資金承壓

時(shí)代柏林超七成的首付比例讓部分購(gòu)房者壓力倍增，為降低購(gòu)房者的準(zhǔn)入門(mén)檻，項(xiàng)目推出一成首付，為購(gòu)房者首付墊資。不貸款的客戶可在一年半內(nèi)支付剩余90%的房款。同時(shí)，尚未獲得購(gòu)房資格的購(gòu)房者也可通過(guò)支付一成首付鎖定房源，等到有資格后再網(wǎng)簽。

但按照規(guī)定，無(wú)購(gòu)房者資格客戶不能購(gòu)房，通過(guò)支付部分資金提前鎖定房源的行為不符合現(xiàn)行規(guī)定，業(yè)內(nèi)人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者。

關(guān)于一成首付，鄧浩志認(rèn)為更多的是開(kāi)發(fā)商的宣傳噱頭，按照網(wǎng)簽規(guī)定，必須繳清三成首付，最終操作下來(lái)應(yīng)該是首付分期。

另?yè)?jù)記者了解，調(diào)控下部分開(kāi)發(fā)商面臨項(xiàng)目去化以及回款率下降的問(wèn)題，融資渠道收緊，部分開(kāi)發(fā)商資金壓力顯現(xiàn)。部分樓盤(pán)為加快資金回籠，以額度有限為由，拒絕公積金貸款。

保利城銷(xiāo)售人員表示，選擇商業(yè)貸款可享受額外的九六折優(yōu)惠，但是如果選擇公積金貸款，則不享受該折扣。越秀濱海新城更是直接拒絕公積金貸款，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，每個(gè)樓盤(pán)的公積金額度都是有限的，用完了就需要再等下一批的額度。

據(jù)2月6日廣州發(fā)布《關(guān)于維護(hù)住房公積金貸款繳存職工購(gòu)房貸款權(quán)益的通知》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，在申請(qǐng)報(bào)告中須承諾不限制、阻撓、拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款，并在樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示有關(guān)書(shū)面承諾，明確告知購(gòu)房人有選擇住房公積金貸款的權(quán)利。

對(duì)限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購(gòu)房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷(xiāo)售中介機(jī)構(gòu)，由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期整改，并處以一萬(wàn)元的罰款。違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重、拒不整改的，廣州市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)和市公積金中心將會(huì)公開(kāi)曝光，同時(shí)納入企業(yè)征信系統(tǒng)，依法嚴(yán)肅處理。

鄧浩志接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時(shí)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商年底面臨資金壓力，會(huì)采取各種手段加快資金回籠，支付銀行貸款和工程等款項(xiàng)。預(yù)計(jì)“金九銀十”以及年底是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)商會(huì)繼續(xù)推出特價(jià)單位，購(gòu)房者可實(shí)現(xiàn)九折購(gòu)房。