根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2018年8月1-28日廣州市（不含南沙、從化）中介網(wǎng)簽量為5947宗，較7月同期（6529宗）環(huán)比下滑8.9%，同比2017年8月同期（6513宗）下滑8.7%；價(jià)格方面，本月二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為25981元/平方米，基本與上月持平。

廣州多個(gè)區(qū)二手成交量下降。值得注意的是，由于一手樓出現(xiàn)較多特價(jià)房源，對(duì)二手樓造成一定分流。據(jù)了解，南沙、增城等一手成交熱點(diǎn)區(qū)域均存在部分樓盤(pán)在打“特價(jià)房”以求吸引置業(yè)客戶眼球，致使部分打算在二手市場(chǎng)置業(yè)的客戶轉(zhuǎn)向一手市場(chǎng)。

合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，8月廣州二手樓市交投氣氛不算太活躍，受調(diào)控政策以及貸款等因素的影響，買(mǎi)家入市積極性不算太高，存在一定的觀望情緒。買(mǎi)家的首付預(yù)算普遍不太寬裕，因此，一些首付不高的低總價(jià)房源受到市場(chǎng)青睞，占據(jù)二手房市場(chǎng)成交主力位置。部分區(qū)域的放盤(pán)增多，主要基于換房意向的業(yè)主“賣(mài)一買(mǎi)一”。

各區(qū)成交普降

從各區(qū)成交情況來(lái)看，天河、海珠、越秀、白云成交均有明顯下滑，環(huán)比分別下滑6.6%、3.0%、11.8%以及4.6%；其網(wǎng)簽均價(jià)分別為43323元/平方米、35741元/平方米、40954元/平方米以及28364元/平方米。

以越秀區(qū)為例，8月越秀區(qū)二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)為426宗，環(huán)比下降11.8%。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，小北路板塊因價(jià)格低洼，房源多以小戶型為主，總價(jià)相對(duì)較低，本月成交活躍，8月成交均價(jià)為63743元/平方米。而其活躍盤(pán)源為北秀花園、小北路散盤(pán)，本月成交均價(jià)分別為64308元/平方米、53228元/平方米，套均總價(jià)為550萬(wàn)元/套、227萬(wàn)元/套。

據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，本月越秀區(qū)散盤(pán)成交明顯下滑，成交占比跌至30%，環(huán)比上月下降23%，為今年以來(lái)新低。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，越秀區(qū)散盤(pán)成交受阻主要有兩方面原因：一方面，由于前段時(shí)間越秀散盤(pán)成交向好，消化了不少盤(pán)源以及客源，市場(chǎng)上房源略顯稀缺，以致成交有所下滑；另一方面，本月越秀區(qū)小區(qū)盤(pán)源業(yè)主有較明顯的讓利行為，而部分散盤(pán)房源業(yè)主心態(tài)依舊強(qiáng)硬，基本沒(méi)有較大的議價(jià)空間，以致部分散盤(pán)意向客戶分流至小區(qū)物業(yè)。

另外，需要指出的是，本月花都區(qū)成交不降反升，成交量逆市而上。本月共成交851宗，環(huán)比7月同期上升3.1%。主要由于花都價(jià)格相對(duì)低洼、次新房房源充足，再加上花都土拍刺激，客戶對(duì)后市信心較強(qiáng)。因此，花都成交有一定的抗跌性。

低總價(jià)房源“去貨”相對(duì)快

廣州二手樓市目前以剛需買(mǎi)家為主導(dǎo)，其中，首次置業(yè)群體占據(jù)絕對(duì)主力位置，因此，低總價(jià)的二手房備受青睞。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月首次置業(yè)需求的購(gòu)房個(gè)案占比仍高達(dá)六成，而8月二手房市場(chǎng)交投當(dāng)中，總價(jià)在300萬(wàn)元以內(nèi)的中低總價(jià)房源受到買(mǎi)家追捧，成交占比接近七成。

從熱門(mén)板塊的成交情況來(lái)看，低總價(jià)房源確實(shí)比其他價(jià)位段的房源更受買(mǎi)家青睞。如越秀區(qū)內(nèi)名校聚集的東山口一帶，買(mǎi)家大多都是學(xué)位房買(mǎi)家，主要購(gòu)買(mǎi)小面積的戶型。據(jù)合富置業(yè)越秀龜崗大道分行主管朱超梅表示，一般來(lái)說(shuō)，總價(jià)200萬(wàn)-300萬(wàn)元的房源會(huì)比較好賣(mài)，如果總價(jià)高達(dá)500萬(wàn)-600萬(wàn)元的房源，會(huì)比較容易出現(xiàn)放盤(pán)很長(zhǎng)時(shí)間都賣(mài)不出去的現(xiàn)象。

盡管“金九銀十”市場(chǎng)的關(guān)注重點(diǎn)在一手市場(chǎng)上，但在首付預(yù)算不多的剛需購(gòu)房群體當(dāng)中，二手房還是存在較大吸引力的。以亞運(yùn)城為例，目前二手市場(chǎng)上主力的剛需買(mǎi)家，首付預(yù)算普遍低于100萬(wàn)元，而現(xiàn)時(shí)該盤(pán)二手房放盤(pán)當(dāng)中，總價(jià)在200多萬(wàn)元的媒體村兩房，就比較符合這些買(mǎi)家的要求。據(jù)合富置業(yè)番禺亞運(yùn)城分行主管侯啟同表示，現(xiàn)時(shí)意向購(gòu)買(mǎi)亞運(yùn)城的剛需買(mǎi)家，大多會(huì)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)在250萬(wàn)元左右的兩房單位，而以目前首套房貸款的三成首付來(lái)計(jì)算，大概準(zhǔn)備70萬(wàn)-80萬(wàn)元作首付就足夠可以買(mǎi)到媒體村的兩房單位。

“去貨”速度減慢 業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)弱

現(xiàn)時(shí)二手房市場(chǎng)交投活躍度下降，市場(chǎng)“去貨”速度下降，但部分區(qū)域在8月的放盤(pán)量仍有輕微上升，促使放盤(pán)業(yè)主心態(tài)持續(xù)轉(zhuǎn)弱。如在海珠區(qū)濱江中一帶，有不少買(mǎi)家的需求都是希望買(mǎi)電梯樓兩房給家中老人居住的，而放售這類房源的業(yè)主，現(xiàn)在也比較容易議價(jià)了。據(jù)合富置業(yè)海珠中海名都分行主管黎金棉表示，現(xiàn)時(shí)濱江中一帶，300萬(wàn)-500萬(wàn)元的房源比較多是電梯樓兩房，而目前與業(yè)主議價(jià)的話，最多能有10萬(wàn)-20萬(wàn)元的讓價(jià)空間存在。

類似的情況還出現(xiàn)在天河公園附近，就算是樓梯樓單位，目前也存在一定的讓價(jià)空間。據(jù)合富置業(yè)天河勤天分行主管向立現(xiàn)表示，中山大道西與科韻路交界附近的區(qū)域，如果是急售的業(yè)主，心態(tài)會(huì)弱一些。業(yè)主一般會(huì)接受一定的議價(jià)空間，如樓梯樓單位，業(yè)主放盤(pán)價(jià)與最終成交價(jià)之間，多的會(huì)有10萬(wàn)-20萬(wàn)元的差距。

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