當下，應站在租賃需求崛起、構建內需社會、保障基本生活的高度，將樓市調控重點轉向租賃市場，修復租賃市場監(jiān)管的基礎設施，完備相關統(tǒng)計數(shù)據，包括存量租賃住房規(guī)模和結構、租賃居住質量、租賃交易價格、租賃供給主體和需求狀況等，進而制定住房租賃發(fā)展規(guī)劃。

為加快推進公租房的供應分配，北京市住建委近日正在加快落實西城、海淀、豐臺三個區(qū)近5000套公租房房源的分配，以加大租賃住房供應，這條消息引起了租客們的熱切關注。

房租上漲，引起全民關注之程度不亞于房價上漲。如果說買房或多或少有投資的想法在其中，那沒有人租房是為了投資的。在我國各大城市，如今“先租后買”已成居住定式，再加上房價上漲并長期在高位運行，人口流動和工作變動越來越頻繁，租房人群早已超過購房人群。因此，相比買房，租房應是更被關注的民生事項，房租穩(wěn)定也是民生穩(wěn)定和社會穩(wěn)定的基礎。

租房的大眾消費特性，決定了房租上漲會導致CPI上漲。自2002年有統(tǒng)計數(shù)據以來，CPI中房租月均同比上漲3.32%，而同期CPI月均同比上漲2.8%，前者每月比后者高出0.53個百分點。作為基礎性成本，房租上漲意味著人工、倉儲、門店等成本的上漲，生活消費價格必然上漲。從去年以來大類消費品中的白酒、黑白家電普遍提價，再到近期家政服務和家裝建材的價格調整，人工、倉儲、門店等成本上升，都與房租上漲直接相關。據調查，各大中城市的租房者多為25至35歲的年輕人，這類群體有邊際消費傾向高、創(chuàng)業(yè)和扎根城市的愿望強兩大特征。據易居研究院報道，去年北京等20個大城市的房租收入比在30%以上，看似與發(fā)達國家大城市“居不易”的狀況差不多，但房租還只是生活消費的一部分，租房者在其他領域的支出壓力也很大，比如子女教育、父母養(yǎng)老、醫(yī)療和社會保障等。因此，房租上漲過快將產生顯著的消費擠出效應，勢必抑制最有消費意愿的群體釋放消費潛力。

再放寬些視野來觀察，租房群體還包括2.45億外來人口、農村待轉移的近3億人口。2008年之前，我國社會消費品零售增速一度達到23%，但自那時起便持續(xù)下行，今年7月已落到8.8%。另據北京市統(tǒng)計局的數(shù)字，去年北京居民開支最多的是居住和醫(yī)療保險兩項，增幅分別達到了11%和16%，食品煙酒和衣著服飾這兩項增幅分別是-0.7%和-8%。而在2013年，北京居民在食品煙酒消費增幅還將近10%。

近日，全國人大再次審議個人所得稅法修正案草案，其亮點包括子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、房貸利息和租金、贍養(yǎng)老人等五項剛性支出可在稅前扣除。近年來，居民基本生活成本上漲較快，如果房租支出占可支配收入的30%左右（一線城市占比在40%左右），將成為居民消費的最大負擔。為此，樓市調控之后，必須加碼對租賃市場的調控。

據報，北京監(jiān)管部門8月17日集中約談了主要住房租賃企業(yè)，提出了“三個不得”、“三個嚴查”；7月底，深圳發(fā)布了整頓市場的通知，明確將整治租賃市場亂象列入房地產市場整治的重要措施。在穩(wěn)定租金方面，主管部門現(xiàn)在正在探索限價租賃房制度。無疑，這僅僅是開始，相比商品房交易市場調控，租賃市場調控的難度更大。

房租價格上漲，是矛盾長期積累所形成的。2008年“擴大內需”及隨后3600萬套保障房戰(zhàn)略，中央對公租房、中低收入人群住房問題很重視，但落實到地方后，重量化指標多于供給質量。2017年以來各地都出臺培育租賃市場的文件，但多數(shù)僅在宏觀層面擺條文，供給端改革、民生項目落地效果不彰，比如集體土地建租賃房（特別是公租房）僅有個別案例，而閑置商業(yè)辦公“改租賃”也還未成形。在有效房源供給不足、住宅租賃市場先天發(fā)育難以充分的背景下，部分地區(qū)出現(xiàn)金融資本進入房產中介行業(yè)放杠桿的問題短期被放大，租賃政策紅利（特別培育規(guī)?；赓U）被異化為資本助推下的長租公寓亂象。

此外，對租賃市場的監(jiān)管基礎也很薄弱。比如，在國家統(tǒng)計局等官方口徑中，對租賃市場的統(tǒng)計遠少于交易市場，僅在CPI中有“租賃房房租”指數(shù)一項。由于缺少第一手數(shù)據，監(jiān)管者不得不從各大中介機構獲取租賃數(shù)據?？墒牵薪闄C構的市占率有限，經營策略也不同，統(tǒng)計口徑大有差別，即使將各家信息匯總起來，也很難反映市場的全貌。

由于數(shù)據缺失，租賃行業(yè)長期定位不清，直到去年7月才確定為生活服務業(yè)，而租賃行業(yè)涉及的監(jiān)管部門（住建、國土、規(guī)劃、消防、民政、工商、公安等）又多，需要管理投入人力、物力很大。從實際效果看，地方對于租賃市場的監(jiān)管，通常僅以“約談、檢查”等手段為主，缺乏約束力。租賃監(jiān)管難以落地，還因為租賃市場有明顯的地域性特征，從上到下的監(jiān)管落地難度大，更需要因城施策，激勵地方政府的主觀能動性。

基于這樣的現(xiàn)狀，為了加快培育健康的住房租賃市場，眼下亟須在新環(huán)境下再行樓市調控。首先，站在租賃需求崛起，構建內需社會，保障基本生活的高度，將樓市調控重點轉向租賃市場；其次，修復租賃市場監(jiān)管的基礎設施，包括存量租賃住房規(guī)模和結構、租賃居住質量、租賃交易價格、租賃供給主體和需求狀況等?；诖?，從上到下制定住房租賃發(fā)展規(guī)劃；再次，加強供給側結構性改革。目前，租賃房市場最大的問題在于中低價位、中小戶型的“適租型”租賃房太少。我國城市空間已進入存量時代，存量商品住房供給彈性小、價格高，供給側改革的重點在于存量商業(yè)辦公、工業(yè)區(qū)宿舍、城中村、外圍集體土地等再利用，但再利用的基礎應是政府支持下的配套完善、“適租型”導向的修繕。最后，還需杜絕城市的大拆搭建，尤其應嚴禁打著棚改的旗號拆掉位置良好、租金適宜的存量住房。

作者系資深地產研究人士

（原標題為《多管齊下加快培育健康的住房租賃市場》）