經(jīng)濟觀察報 記者 謝敏敏 江蘇人高榮榮2012年去法國第二大城市馬賽留學，此后留在當?shù)毓ぷ?，隨著學習和工作地點的轉(zhuǎn)換，六年間她換租過三次房子。

這三次，高榮榮選擇的都是公寓性質(zhì)的Studio。“法國的Studio就很像中國現(xiàn)在的長租公寓產(chǎn)品，每套Studio二三十平方米，包括一個小的做飯操作臺、洗手間、陽臺等，當年我第一次租的時候感覺還是很先進的。”

高榮榮透露，法國的公寓租金較高，房屋租售比保持在高水平，“幾年前這里的房價折算成人民幣大概是4萬元／平方米，20平方米的Studio也就80萬元一套，但月租金高達六七千元。”

不過，留學生可以申請法國政府CAF住房補貼，不同的房型、租金，補貼的金額也會有所不同，一般留學生能獲得大約30%租金的住房補貼，當?shù)卣€鼓勵異性合租，異性合租的補貼要比單獨租房的補貼高。這些補貼無疑減輕了高租金壓力。

高榮榮對經(jīng)濟觀察報介紹，這些Studio配備了極少數(shù)管理員，還有停車場、公共廚房等公共區(qū)域，租約穩(wěn)定，基本滿足了個人的居住需求。“我中間回國也看到過一些高端長租公寓，與它們相比，Studio就顯得比較陳舊了。坦白說，Studio也沒有國內(nèi)長租公寓那么多花樣，清潔阿姨會負責一下公共區(qū)域的衛(wèi)生，此外沒有過多的增值服務(wù)，因為人工服務(wù)費太貴了，當年我們留學生根本請不起人來打掃衛(wèi)生。”高榮榮說。

雖然服務(wù)內(nèi)容不多，但高榮榮認為，類似于法國這樣的成熟住房租賃市場，最大的優(yōu)勢在于非常規(guī)范，“不能舍本逐末，長租公寓不要搞了一大堆花頭，它的本質(zhì)還是要滿足穩(wěn)定居住的需求。”

私人為主，機構(gòu)比例上升

在英國謝菲爾德留過學的周凡，同樣對國外租賃市場的規(guī)范性有深刻印象。她留學期間租住過各種不同類型的房子，包括個人房東出租、專門為留學生群體提供的中介房屋、學校提供的短期公寓以及開發(fā)商提供的長租公寓等，“每個月平均租金約在1000磅，會有阿姨來打掃公共空間衛(wèi)生，這些簡單的服務(wù)都涵蓋在房租里。租房非常安全，另外這是個非常多元化的市場，有太多選擇。”周凡說。

在發(fā)達國家的住房租賃體系中，多元化供應主體是非常鮮明的特征，也是它們的一大共性。市場化力量的充分介入，讓市場競爭趨于良性。

以歐洲最大的租賃市場德國為例，目前4200萬住宅中約有2300萬套用于出租。根據(jù)中信建投數(shù)據(jù)，德國龐大的住房租賃市場主要由四個方面構(gòu)成：州、市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)府早期為了解決中低收入人群的住房問題而建立起大量的“公共住房”230萬套，占比約在10%；各類私營機構(gòu)投資建設(shè)的住房約310萬套，占比14%；住宅合作社投資建設(shè)的租賃住房約210萬套，占比9%；個人投資者用于出租的占比在65%。

美國租賃住房的市場化水平非常高，并且租賃機構(gòu)偏好以自持物業(yè)重資產(chǎn)運營的REITs模式為主。美國租賃住房的供給一般由三部分構(gòu)成，一是私人與房地產(chǎn)開發(fā)商提供的市場化租房，占比約為81%；二是保障性的聯(lián)邦政府資助住房，占比約為12%；三是政府與社會資本合作提供的享受稅收優(yōu)惠的租賃住房，占比約為7%。

從日本的經(jīng)驗來看，機構(gòu)的滲透率也在逐年提升。日本2017年新開工的96萬戶房屋中，大約41萬戶用于租賃。在穩(wěn)定的租賃市場中，日本的租賃住房由私人管理向?qū)I(yè)機構(gòu)管理轉(zhuǎn)型。睿信地產(chǎn)研究院報告顯示，1993年全日本共有約1814萬套租賃住房，其中僅有16.5%由專業(yè)機構(gòu)管理，而2013年日本租賃住房的總量上至2281萬套，由機構(gòu)管理的比例也上升至35.8%。

銀河證券研究部的最新報告顯示，成熟租賃市場的必要條件之一，就是供應主體以市場為主，從前期投入到后期經(jīng)營管理，由政府主導的社會成本較高，經(jīng)濟效益低于社會資本，“補磚頭不如補人頭”，因此各國在租賃市場發(fā)展后期都逐漸由私人業(yè)主或者專業(yè)機構(gòu)提供租賃住房。

專注于公寓資產(chǎn)管理的燕鄰資本CEO葉劍生也對經(jīng)濟觀察報表示，拋開法律、政策保證、租賃制度等頂層設(shè)計因素，國際上成熟的租賃市場和中國最大的不同，就是機構(gòu)化滲透率程度的不同，國外以B2C模式為主，“國外大部分都是一些機構(gòu)在做租賃。為什么我們的滲透率比較淺？有很多原因：租金回報率太低；長期的資金比較少；REITs的缺失；觀念和消費導致租房的人口沒那么多等等。”

他進一步表示，大批機構(gòu)的批量介入，讓租賃行業(yè)得以更加規(guī)范，“市場化的力量帶來的，是對長期利益的追求，不容易畸形發(fā)展。良性競爭的力量是巨大的。”

國外巨頭企業(yè)怎么做

隨著機構(gòu)化滲透率的逐漸提升，經(jīng)過多年摸索，諸多發(fā)達國家的租賃市場中都誕生了數(shù)家龍頭企業(yè)。這些企業(yè)運營能力強，受到資本市場追捧，也代表了機構(gòu)擠入長租市場的成功。

“類似于美國EQR、德國Vonovi-a這樣的企業(yè)，他們擁有強大的資本實力，運營時間長，服務(wù)標準化。而國內(nèi)的問題在于機構(gòu)太少，發(fā)展時間太短，處在非常早期的階段，還在摸索和學習。”葉劍生說。

例如，德國最大的地產(chǎn)上市公司——Vonovia，截至2017年9月底，共擁有35.4萬間住宅物業(yè)，約占德國出租房屋數(shù)量的1.5%。Vonovia的業(yè)務(wù)模式是“資產(chǎn)+物業(yè)管理”，其收入主要來自于收取租金。自上市以來，Vonovia股價上漲超過120%，截至2017年11月，其市值達到190億歐元，在德國房地產(chǎn)行業(yè)中排名第一。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為Vonovia的模式是采用“AM+PM+FM”的商業(yè)模式，“融和資產(chǎn)能力、運營能力、資金能力為一體，通過提高租戶體驗和運營效率保持穩(wěn)健的債務(wù)比例，從而形成可提供多種基礎(chǔ)服務(wù)以及衍生服務(wù)的租賃生態(tài)體系。”

美國EQR于1969年成立，1993年上市，是美國第一家上市的公寓REITs，也是美國最大的公寓運營商。如今這家公寓運營商的總市值超過了240億美元。

在EQR的模式中，精準客群定位是其優(yōu)勢之一。其將主力客群定位為家庭，并針對性地推出不同戶型的產(chǎn)品。根據(jù)EQR年報，家庭租戶占EQR總租戶的57%。

它還推出了各項政策，旨在為租客提供更好的服務(wù)體驗。例如跨城轉(zhuǎn)租以及租金抵扣房款計劃，租客若因故需要到其他城市工作生活，EQR憑借其龐大的市場布局，能在短期內(nèi)就為租戶提供與原城市同一等級及類型的產(chǎn)品，為租戶減少重新租房的麻煩；若EQR的租戶有購房計劃，在租期達到一定期限的前提下，租戶可以獲得一部分返還的租金用于購置EQR指定開發(fā)商的物業(yè)；EQR還與美國最大的汽車租賃服務(wù)公司Zipcar合作為租客提供搬家服務(wù)；與家具租賃龍頭Cort Furniture合作，Cort Furniture能夠提供包括沙發(fā)、椅子、鏡子等各式家具，并且客戶可以按照心儀的風格來對家具進行設(shè)計搭配。

毫無疑問，這一系列的服務(wù)在于吸引租客，使得EQR實現(xiàn)了較低空置率，并獲得了一定的租金溢價。

日本規(guī)模第一的托管分散式租賃企業(yè)——大東建托，其業(yè)務(wù)特色在于一站式承建+包租的管理模式，囊括建筑規(guī)劃、施工建設(shè)、出租、維修、保養(yǎng)等全流程服務(wù)。

此外，大東建托十分注重租客的租住體驗，包括：建立“24小時live-up Support”服務(wù)中心，隨時解決租戶遇到的問題；與全國3700多家店鋪建立合作關(guān)系，在網(wǎng)站上提供租住地附近諸如自行車維修點、咖啡店等生活信息；另外，大東建托是日本少數(shù)入住時費用、每月租金可以用信用卡支付的管理機構(gòu)。

在成熟的租賃市場中，規(guī)范性往往意味著更細分的市場。仍然以日本為例，日本企業(yè)Leopalace21專注于單身小型公寓市場，在為單身女租客提供的公寓產(chǎn)品中，這家公司和日本大型安保公司合作以保障女性租客的安全，此外Leopalace21配備了能夠滿足女性在廚藝、化妝、陶藝、瑜伽等方面的多樣需求的設(shè)施，并對隱私、隔音、地板、墻壁、管道等各個細節(jié)做出了進一步改進。“如果有了這些服務(wù)，女生不愿意買單嗎？你說租金上不去，真的是因為你什么都沒有做。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。