近期在海南舉行的2018年博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會嘉賓認為，盡管中央有對房價明確的抑制政策，增量時代的需求在逐步放緩，但是對于房地產(chǎn)行業(yè)的主體而言，仍然不必太過于擔心，未來十幾年，房地產(chǎn)發(fā)展的空間仍然很大。
“房住不炒”有利于行業(yè)健康發(fā)展
“堅決遏制房價上漲”，這成了2018博鰲房地產(chǎn)論壇出現(xiàn)頻率較高的詞匯之一，此前的中央政治局會議提出了這一論調(diào)，與以往相比，由于少了“過快”上漲兩字，與會嘉賓普遍認為中央此番遏制房價上漲的決心非常決絕。
會議提出“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。”
國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，二線城市新房和二手房價格分別上漲6.3％、4.6％。具體來看，海口、濟南、丹東領(lǐng)漲全國，新建住房價格單月環(huán)比上漲超過3％。
華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家賈康認為，一方面這是中央最高決策層高度重視并且積極回應(yīng)社會訴求；另一方面，決策層強調(diào)的長效機制的打造是要改變過去調(diào)控多年治標不治本累計的不良狀態(tài)，“長效機制來自于一種基礎(chǔ)性制度建設(shè)的攻堅克難。”
中央提出“堅決遏制房價上漲”，“這是對整個房地產(chǎn)行業(yè)的有效保護。”著名經(jīng)濟學家、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱表示，“中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)大起大落。無論如何，中國對‘房住不炒’的定位不會改變，這對房地產(chǎn)長期健康發(fā)展是有好處的。”
增量房地產(chǎn)建設(shè)時代正告一段落
“無論是從總?cè)丝?、增長率、出生率還是就業(yè)率占比的指標來看，確實伴隨著中國快速的城鎮(zhèn)化所推動的大規(guī)模的增量房地產(chǎn)建設(shè)的時代正在告一段落，增量時代的需求在逐步放緩。”香港交易所董事總經(jīng)理、首席中國經(jīng)濟學家，中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松在論壇上做出如此表述。
巴曙松表示，從戶均套數(shù)來看，中國已經(jīng)超過1，這個指標從日本和美國的經(jīng)驗來看，在1.1到1.2之間的時候，它基本上就是一個供求大致平衡、增量房的增長達到峰值的階段。中國現(xiàn)在逼近這個階段，至少從戶均套數(shù)這個指標來看，供求在大致走向一個平衡。
不過，巴曙松也表示，從全國的趨勢看，一些二線城市還會繼續(xù)享受城市化加速的相關(guān)紅利，人口在流入，突破口很可能是城市群的建設(shè)，中心城市帶上周邊的二三線城市，以及連接這些城市群內(nèi)部大中小城市的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。
除此之外，一些新的趨勢也引發(fā)了與會嘉賓的討論。寶能集團高級副總裁余英表示，一線城市的中心區(qū)需求量大，在嚴厲的調(diào)控政策下房價能頂住，其他城市價格可能真的要往下走了，所以他判斷今年年底到明年，可能有些地區(qū)分化很嚴重。另外，余英建議三、四線城市有土地儲備的房企趕緊出貨，落袋為安。
對于如今如火如荼的文旅地產(chǎn)，中國奧園主席郭梓文則說，沒有堅定的決心，沒有良好的現(xiàn)金流最好不要做文旅地產(chǎn)，一些房企雖然也在轉(zhuǎn)型，但只是光打雷不下雨，沒有沉淀下去做出真正的文旅項目，其中一大原因就是轉(zhuǎn)型不夠堅定，同時也有資金屏障。
專家稱不必為市場前景擔心
目前房地產(chǎn)周期處于本輪調(diào)控中期，未來將從短期調(diào)控轉(zhuǎn)向建立長效機制。短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控力度仍會繼續(xù)加強，實現(xiàn)房產(chǎn)市場的“脫虛向?qū)?rdquo;發(fā)展。
盡管一些與會嘉賓都在潑“冷水”，但對于房地產(chǎn)的長期發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長、民政部養(yǎng)老服務(wù)業(yè)專家委員會委員朱中一表示，調(diào)整是一個過程，長期來看，房地產(chǎn)業(yè)還有一定時間的發(fā)展期。
朱中一表示，改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，基本解決了住房短缺問題，城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米，支撐了經(jīng)濟社會的發(fā)展，明顯改變了城鎮(zhèn)建設(shè)的面貌，成績很大。
但同時也存在問題。一是從行業(yè)內(nèi)部看，不少地方程度不同地存在著商品住房價格上漲、住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、租房市場發(fā)展緩慢及住房保障不充分的問題。二是從社會角度看，對房地產(chǎn)業(yè)的定位搖擺，經(jīng)濟和財政增長過度依賴房地產(chǎn)，再加上大量貨幣流入樓市，推高了房價地價，提高了城鎮(zhèn)化的門檻，不利于經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展和實體經(jīng)濟的發(fā)展。
不過，朱中一認為，中國的房地產(chǎn)業(yè)起碼還有十年左右的發(fā)展期，主要原因是城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進，加上二胎政策的放開，單人家庭、單親家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的剛性需求和原居民改善性需求會持續(xù)釋放；此外，城市的更新改造、新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長的對美好生活的需求，也需要房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、物流配速中心、文旅地產(chǎn)、老年住區(qū)等方面進行拓展，提供相應(yīng)的配套和服務(wù)。
“總之，未來十幾年，房地產(chǎn)發(fā)展的空間仍然很大，至于2030年以后，既有小區(qū)和存量房的改造、二手房的交易，加上必要的新建項目，累計數(shù)量肯定不小，所以不必為市場的前景擔心。”朱中一在會上強調(diào)。
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