日前中央政治局會議定調(diào)“堅決遏制房價上漲”，表明了樓市調(diào)控不放松的立場。在此背景下，濟(jì)南樓市下半年走勢引人關(guān)注。近日，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會披露上半年市場運行情況，呈現(xiàn)量跌價漲的特點，市區(qū)新房均價在1.3萬—1.5萬元之間；預(yù)計下半年房價既不會大幅上漲也不會大幅下降，總體保持平穩(wěn)。

1 成交——量跌價漲指標(biāo)：

商品房成交金額 807億元同比增長15.8%。

新房成交量 38418套同比下降8.35%

新房均價1.3萬—1.5萬元同比上漲

分析：

數(shù)據(jù)顯示，上半年濟(jì)南商品房成交規(guī)模保持穩(wěn)定，基本呈現(xiàn)“量跌價漲”的狀況。賣房電話多了，樓盤變著花樣發(fā)放贈品，路邊又見拉訪、發(fā)小廣告人員，就連二手房中介也在朋友圈賣新房……種種跡象讓人感覺房子不好賣了。

分析其中原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于2017年11月至2018年3月期間各項目施工進(jìn)度較慢，達(dá)到批準(zhǔn)預(yù)售條件的速度放緩，帶來的直接后果就是今年上半年供應(yīng)量不足，導(dǎo)致房價有持續(xù)上漲動能。

2 庫存——肥瘦不均

指標(biāo)：

住宅去化周期8.8個月

商業(yè)用房去化周期20個月住宅可售面積歷城區(qū)30%市中區(qū)14%歷下區(qū)13%槐蔭區(qū)11%長清區(qū)11%章丘區(qū)9%高新區(qū)6%天橋區(qū)5%

分析：

截至6月30日，濟(jì)南新建商品住宅存量及去化周期與一季度末基本持平，保持在合理水平線，但各區(qū)域存量結(jié)構(gòu)差距明顯，尤其天橋區(qū)需要補庫存。

歷城區(qū)可售套數(shù)和可售面積存量均占全市的三分之一以上，但去化速度最快，月均賣房2728套。截至6月底，歷城區(qū)新建商品住宅可售面積去化周期為5.6個月，區(qū)域內(nèi)的主要項目仍集中在華山片區(qū)、雪山片區(qū)、唐冶片區(qū)。市中區(qū)庫存量位居第二，去化速度慢，去化周期為10.5個月。

從商辦類庫存來看，商務(wù)辦公可售存量面積去化周期最長，約為25個月，其次商業(yè)用房可售存量面積去化周期約20個月，商務(wù)公寓去化周期約14.2個月。從各區(qū)來看，上述三類產(chǎn)品槐蔭區(qū)存量最大。

3 指標(biāo)：銷售——較為集中

TOP10企業(yè)銷售額占全市總金額48%

TOP20企業(yè)銷售額占全市總金額66.9%

中海地產(chǎn)半年銷售額69.2億元≈第22名—第30名9家房企半年總和

分析：

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場集中度過高也要引起重視，這會導(dǎo)致市場競爭不足，進(jìn)而影響市場的公平和穩(wěn)定發(fā)展。

“在調(diào)控背景下，部分中小房企資金實力、土地儲備和持續(xù)開發(fā)能力不足，隨著項目售罄就會退市。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保證房地產(chǎn)市場有效供應(yīng)，不但需要供應(yīng)面積持續(xù)增加，企業(yè)和項目數(shù)量也要相應(yīng)增長。今年上半年網(wǎng)簽企業(yè)和網(wǎng)簽項目持續(xù)減少，也為市場趨于集中提供佐證。山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心“半年報”顯示，濟(jì)南上半年商品房網(wǎng)簽企業(yè)有203個，商品住宅網(wǎng)簽企業(yè)152個，較2017年分別減少14個和17個；商品房網(wǎng)簽項目395個，商品住宅網(wǎng)簽項目255個，較2017年分別減少25個和50個。

業(yè)內(nèi)提示

下半年供不應(yīng)求還會延續(xù)

濟(jì)南自2016年10月重啟限購政策后，近兩年來市場過熱的勢頭得到了有效遏制，今年4月以來連續(xù)出臺多個規(guī)范房企銷售的政策，市場秩序穩(wěn)定。市房協(xié)有關(guān)人士認(rèn)為，考慮到住宅市場供應(yīng)量有較多不確定因素，階段性供應(yīng)不足仍將延續(xù)，剛需群體支撐起下半年市場需求。從價格看，2017年成交土地形成的新項目90%以上在2018年下半年入市，入市時間多為9-10月間，更有相當(dāng)一部分項目將在2018年底入市，新房價格面臨階段性上漲壓力，但不會大漲大落。

日前召開的中央政治局會議還要求“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”。記者了解到，濟(jì)南正在調(diào)研住房制度改革，研究建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，草案已在征集多個部門意見。市房協(xié)上述人士表示，研究推行競自持面積作保障用房、共有產(chǎn)權(quán)房的土地拍賣方式，探索中低收入及剛需人群保障用房供地模式，今后將帶來房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性變化；建立租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)等房地產(chǎn)市場長效機制，形成保障房、商品房相結(jié)合的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步建立以保障性租賃、經(jīng)營性租賃、剛需住房、改善性住房四位一體聯(lián)動體系，有助于多層次保障群眾住房需求。

責(zé)任編輯：楊凡、秦霞