郭增利/文 企業(yè)發(fā)展和社會發(fā)展之間究竟是怎樣的關(guān)系？企業(yè)家和商人會有不同的解讀和做法。主要差別是：企業(yè)家擅長把握以促進(jìn)社會進(jìn)步為前提的發(fā)展契機(jī)，并持續(xù)深化品質(zhì)經(jīng)營，在助力社會發(fā)展中獲得自身利益。而商人更為注重短期利益的最大化，較少關(guān)心產(chǎn)品和服務(wù)與社會發(fā)展之間的協(xié)同關(guān)系。企業(yè)家少、商人多，這是很多行業(yè)不爭的事實。忽視社會效應(yīng)，一味推崇利益導(dǎo)向，將讓企業(yè)在存量市場中失去本來的競爭力。

以推動社會進(jìn)步為目標(biāo)，提升長期創(chuàng)造力，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的最大保證。工匠精神一定要站在社會發(fā)展的高度才能真正建立；企業(yè)也只有能夠為社會提供有品牌和品質(zhì)支撐的、擁有更高性價比的產(chǎn)品，才能贏得增長機(jī)會。商業(yè)地產(chǎn)尤其如此，因為商業(yè)地產(chǎn)有著顯著的服務(wù)社會發(fā)展的本質(zhì)特征。

從基本屬性分析。商業(yè)地產(chǎn)是一個高度社會化的特殊產(chǎn)品。它通過提供社會服務(wù)，形成可以經(jīng)營的商業(yè)資產(chǎn)，再通過資產(chǎn)到資本的轉(zhuǎn)化，吸引社會公眾投資，例如REITs。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的生存基礎(chǔ)注定離不開社會屬性，它是實現(xiàn)社會所需各類服務(wù)的聚合與滿足的過程。偏離這個本質(zhì)，商業(yè)地產(chǎn)就將面臨重重壓力。

從高建造成本和高租金約束的弊端分析。一般認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)主要通過商品經(jīng)營和消費者服務(wù)，實現(xiàn)企業(yè)價值并賺取利潤?；仡欉^去近30年的行業(yè)發(fā)展歷史，可以清晰地看到商業(yè)地產(chǎn)各個利益主體“輕社會重收益”和層層轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的深深烙印。

從政府高價土地出讓、到開發(fā)商構(gòu)建現(xiàn)金流開發(fā)模式，再到項目規(guī)劃設(shè)計，乃至商業(yè)組合以及招商運(yùn)營，幾乎所有的環(huán)節(jié)都在不顧一切地將提高利益作為唯一目標(biāo)，而服務(wù)和需求幾乎全被置于次要位置，商業(yè)地產(chǎn)陷入低品質(zhì)的死循環(huán)也真是無可奈何。這些社會和行業(yè)現(xiàn)象是我們單純運(yùn)用商業(yè)地產(chǎn)思維根本無法解釋的難題；甚至這已經(jīng)不再是一個行業(yè)性問題，而是一種社會不良傾向。

商業(yè)模式和企業(yè)發(fā)展必須以尊重社會發(fā)展為原則。以個體利益訴求建立商業(yè)模式，本來無可厚非。但任何企業(yè)和商業(yè)模式都必須首先尊重社會發(fā)展進(jìn)步。從商業(yè)地產(chǎn)本身特有的社會屬性進(jìn)行分析，我們會發(fā)現(xiàn)太多由于社會服務(wù)意識缺失所帶來的弊端。

高土地價格帶來的高建造成本，使開發(fā)商背上了沉重的資金包袱和背離市場要求的最低租金約束，直接后果就是加重了品牌商的租金成本負(fù)擔(dān)，使其難以獲得合理的開店回報，造成高價格卻低品質(zhì)的品牌扭曲。越來越多的低價者得市，怎能讓工匠精神傳承？又怎能真正促進(jìn)社會進(jìn)步發(fā)展？

從內(nèi)容、空間和流量需求分析。商業(yè)地產(chǎn)吸納了絕大部分“吃穿用玩”的消費服務(wù)功能，只不過不同購物中心的比例結(jié)構(gòu)有所不同而已。具體來看，演變規(guī)律基本體現(xiàn)為“穿、吃、玩、用”；而“用”的部分，包括多種服務(wù)功能，是未來最大的新增長空間，也是很多國家購物中心租戶業(yè)績增長最快的部分。

對內(nèi)容構(gòu)成深度解剖后可以發(fā)現(xiàn)，購物中心的服務(wù)功能依然非常單薄。受限于較高的租金成本壓力，商圈和社區(qū)居民真正需要的大量社會服務(wù)無法進(jìn)入到購物中心，不僅阻隔了購物中心與社會發(fā)展之間的關(guān)鍵性連接，也影響了購物中心的吸引力和社區(qū)黏性。在購物中心的空間運(yùn)用和空間配置方面同樣如此。我們還很難看到購物中心空間與社區(qū)服務(wù)互動與融合的創(chuàng)新做法。在流量對社會服務(wù)的需求無法得到充分滿足的情況下，購物中心的經(jīng)營能力和持續(xù)動力也必然受到一定沖擊。

總之，對商業(yè)地產(chǎn)而言，商業(yè)經(jīng)營和社會服務(wù)本身是一對密不可分的整體，組合得當(dāng)將起到相互拉動的放大效應(yīng)。反之，則難以釋放應(yīng)有的服務(wù)優(yōu)勢。既然商業(yè)地產(chǎn)最重要的價值就在于以社會服務(wù)促進(jìn)社會發(fā)展和城市繁榮，那就應(yīng)該加快重塑商業(yè)地產(chǎn)社會服務(wù)本質(zhì)，讓商業(yè)地產(chǎn)完整地融入社會進(jìn)步大潮。

（作者為中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任）