中國證券報記者近日走訪北京、上海等一線城市了解到，首套房貸利率普遍維持基準利率上浮5%以上水平。專家和銀行業(yè)人士認為，在“堅決遏制房價上漲”政策背景下，銀行房貸政策仍將“偏緊”。同時，表外轉(zhuǎn)表內(nèi)因素會在一定程度上擠占銀行房貸投放規(guī)模，也會推升房貸利率水平。下半年房貸利率仍有上漲可能，銀行在一二線城市與三四線城市的策略將進一步分化。

上浮5%成“起步價”

“目前，幾乎沒有銀行在北京提供基準利率的首套房貸，上浮5%算是個‘起步價’。”北京市朝陽區(qū)某房地產(chǎn)中介機構(gòu)客戶經(jīng)理蘇光坦言，從去年“3·17”至今，個貸利率一直在漲。不過，今年銀行放款速度明顯快了不少。“放款時間的變數(shù)主要在于辦理抵押登記，北京各城區(qū)不一樣。”

多家銀行支行個貸業(yè)務(wù)負責人對中國證券報記者表示，二季度以來，總行明確要求首套房貸利率不能低于基準利率上浮5%。

中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前幾家國有大行在北京已執(zhí)行首套房貸利率為基準利率上浮10%、二套房貸利率上浮20%的政策。

以購房者首套房貸200萬元、25年期為例，若執(zhí)行基準利率，則月供為11575.57元，總利息支出為147.27萬元；若執(zhí)行基準利率上浮10%，則月供為12150.71元，總利息支出為164.52萬元。兩者差距分別為575.14元、17.25萬元。

多家研究機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近一年來，全國個人房貸利率一路水漲船高。近日，深圳地區(qū)建設(shè)銀行首套房貸利率由基準利率上浮10%調(diào)至上浮15%，二套房貸為基準利率上浮20%。目前，深圳地區(qū)首套房貸利率普遍為基準利率上浮15%。

融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在7月23日-29日一周內(nèi)，全國首套房貸利率和二套房貸利率分別為5.654%和6.02%，分別較前一期上升0.9個基點和0.4個基點。在7月16日至7月22日一周內(nèi)，武漢地區(qū)首套房貸利率上漲明顯，較前一周上升29個基點，達6.351%，已超過全國二套房貸利率平均水平。

調(diào)控持續(xù)加碼

多家銀行地方分行負責人對中國證券報記者表示，銀行個人房貸政策要跟著調(diào)控方向走。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)超過180次。按這個速度，2018年調(diào)控次數(shù)可能超過2017年。

7月31日，深圳市發(fā)布樓市調(diào)控新政策，暫停企事業(yè)法人單位購房；居民家庭新購買的一二手住房3年內(nèi)限售；購房人離婚2年內(nèi)申請住房貸款，首付款比例不低于七成。

專家認為，一系列信號表明樓市調(diào)控不會放松甚至可能繼續(xù)加碼。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，上半年房價略有抬頭，房地產(chǎn)市場調(diào)控將持續(xù)。在整治市場秩序上，下半年有關(guān)部門對房企、代理商、中介、個人和供應(yīng)商等的房地產(chǎn)交易行為會有管控。

在交通銀行首席經(jīng)濟學家連平看來，隨著政策性住房建設(shè)逐步加快和房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控，房貸增速有進一步下行空間?？紤]到當前多地人才引進政策的影響，短時間內(nèi)房貸增速可能呈緩慢下行態(tài)勢。

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼表示，近期部分銀行上調(diào)房貸利率是出于貫徹落實房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、防控風險等方面考慮。隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入，銀行會通過上調(diào)利率以更審慎經(jīng)營房貸業(yè)務(wù)。在金融強監(jiān)管背景下，表外業(yè)務(wù)不斷回歸表內(nèi)會占用一些信貸規(guī)模。一些銀行的信貸規(guī)模會比較緊張。

利率調(diào)整分化

銀行業(yè)內(nèi)人士認為，首套房貸利率有繼續(xù)上調(diào)空間，但是，各銀行政策存在差異，各地區(qū)也會根據(jù)實際情況進行調(diào)整。

“在利率市場化大環(huán)境下，根據(jù)房貸市場供需格局變化對房貸利率進行調(diào)整具有合理性。”東方金誠首席分析師徐承遠表示，在房地產(chǎn)市場成交活躍帶動房貸需求較快增長，同期銀行貸款投放額度相對有限時，銀行通常會提高房貸利率，一方面提高收益水平，另一方面也可達到控制風險的目的。未來一段時間，房貸利率仍是上行趨勢。

不過，由于有不動產(chǎn)作為抵押物，銀行在關(guān)注風險、配合調(diào)控同時，仍將房貸視作優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。正如中國證券報記者調(diào)研時所看到的，在利率水平上浮后，目前一二線城市多數(shù)剛需或改善型需求貸款審批速度都很快。

不少銀行客戶經(jīng)理表示，尤其是那些本就與銀行有合作關(guān)系的一手房樓盤，成為各銀行爭奪的“香餑餑”。這類購房者房貸審批速度會更快。

“不過，房地產(chǎn)市場有較強的地域性特征，不同城市和區(qū)域之間差異化較大。”徐承遠強調(diào)，目前，房地產(chǎn)市場交易活躍度不高的核心二線城市來說，房貸利率有一定下調(diào)空間。受棚改貨幣化政策影響交易較活躍的三四線城市，房價上漲明顯，這些城市和房價處于高位的一線城市，房貸利率有上調(diào)可能。

近日，廣州地區(qū)外資行、城商行房貸利率出現(xiàn)下調(diào)情況。對此，嚴躍進表示，出現(xiàn)這種情況在很大程度上說明銀行貸款政策不會一味收緊，而是會根據(jù)實際情況進行調(diào)整。“當前廣州房地產(chǎn)市場有所降溫，或使部分銀行貸款額度沒有用完，因此出現(xiàn)房貸利率適當下調(diào)的情況。”

董希淼表示：“房貸期限長且利率低于一般貸款利率。比如，有些股份行，在個人貸款類別中，更愿意多發(fā)放個人消費貸。因此，上調(diào)房貸利率也是為了提高收益。”未來一段時間，不同區(qū)域房貸利率會有不同走向。在一些熱點的一二線城市，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入和措施升級，銀行有動力通過上調(diào)房貸利率以更好防風險。在一些三四線城市，銀行資金相對充裕，房貸利率可能會保持平穩(wěn)。少數(shù)銀行下調(diào)房貸利率與其自身業(yè)務(wù)發(fā)展策略有關(guān)。一些銀行信貸規(guī)模充裕，可能會將這一業(yè)務(wù)作為下一步發(fā)展重點。