銀保監(jiān)會(huì)近日發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），明確了保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)的有關(guān)要求，引起多方關(guān)注。專家表示，保險(xiǎn)資金進(jìn)入長(zhǎng)期租賃住房市場(chǎng)，既有利于拓寬保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道，優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)配置，又有利于發(fā)揮保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期、穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)，助推國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

京滬雄安等地先行

保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，《通知》有明確的區(qū)位要求，即所投長(zhǎng)租項(xiàng)目應(yīng)處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點(diǎn)城市，并滿足效益、權(quán)屬、土地使用性質(zhì)和審批程序等方面的要求。土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。

“房住不炒”“租購(gòu)并舉”已成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大方向和關(guān)鍵詞。“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租市場(chǎng)，是改變目前熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)‘漲價(jià)—調(diào)控—再漲價(jià)—再調(diào)控’惡性循環(huán)怪圈的一種重要途徑。”對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授王國(guó)軍對(duì)記者表示。截至2017年底，保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)總量16.75萬億；2017年，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額14.92萬億元。如果部分險(xiǎn)資最終實(shí)現(xiàn)入場(chǎng)，將會(huì)給相對(duì)缺少資金的住房租賃行業(yè)有效“輸血”，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)的供給，并在一定程度上有助于租賃價(jià)格水平的穩(wěn)定。

“住房租賃市場(chǎng)發(fā)展所需資金體量大、期限長(zhǎng)，與保險(xiǎn)資金投資偏好天然契合。”王國(guó)軍表示，對(duì)于保險(xiǎn)資金而言，追求安全性是第一位的，然后是流動(dòng)性和收益性。投資長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目，可以為險(xiǎn)資帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，滿足保險(xiǎn)資金追求穩(wěn)定收益的投資需求，實(shí)現(xiàn)一舉多得。

謹(jǐn)慎投資防風(fēng)險(xiǎn)

“發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)，規(guī)范險(xiǎn)資入市，是此次政策的主要意圖。”王國(guó)軍認(rèn)為，《通知》針對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)特點(diǎn)，給予了充分的政策支持。例如，拓寬投資渠道和方式，除較為常見的債權(quán)、股權(quán)等投資計(jì)劃方式外，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)還可以采取發(fā)起設(shè)立資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等創(chuàng)新方式間接參與；優(yōu)化產(chǎn)品注冊(cè)機(jī)制，對(duì)于投資租賃住房項(xiàng)目的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品適用注冊(cè)綠色通道，提高運(yùn)作效率。

《通知》明確了保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品及保險(xiǎn)私募基金的設(shè)立條件；規(guī)范資金管理，明確各方實(shí)行資金專戶管理，確保資金封閉運(yùn)行；明確投資的風(fēng)險(xiǎn)管理要求，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立專屬崗位，負(fù)責(zé)投資期內(nèi)各個(gè)長(zhǎng)租住房項(xiàng)目的投后管理等。

“明確有關(guān)政策要求主要是為了防范風(fēng)險(xiǎn)。”王國(guó)軍指出，長(zhǎng)租市場(chǎng)對(duì)于保險(xiǎn)行業(yè)來說是一個(gè)全新的投資領(lǐng)域，在經(jīng)驗(yàn)、人才、案例等方面的儲(chǔ)備都比較少。這就要求監(jiān)管部門在資金入市、項(xiàng)目選擇、流程管理、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面作出要求。如若不然，一些保險(xiǎn)公司可能會(huì)忽視風(fēng)險(xiǎn)，一哄而上，投入大量資金，引起潛在風(fēng)險(xiǎn)。

王國(guó)軍表示，時(shí)刻繃緊風(fēng)控這根弦，也是為了保障投保人利益。參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，綜合考慮自身資產(chǎn)負(fù)債狀況、償付能力狀況和流動(dòng)性要求，合理制定投資預(yù)算和計(jì)劃。

收益率低待破解

當(dāng)前，住房租賃市場(chǎng)也面臨整體收益率偏低的問題。“盡管參與主體日益多元化、市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但長(zhǎng)租市場(chǎng)仍處于前期起步期，一些運(yùn)營(yíng)模式尚未成熟。”一名保險(xiǎn)資管從業(yè)人員對(duì)記者說，在優(yōu)惠政策尚未明確的情況下，短期來看，多數(shù)險(xiǎn)資對(duì)于進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)可能會(huì)持觀望態(tài)度。數(shù)據(jù)顯示，2017年，保險(xiǎn)資金運(yùn)用收益8352億元，資金收益率5.77%。目前，即使是一線城市租金回報(bào)率也遠(yuǎn)低于這一水平。

“保險(xiǎn)公司參與長(zhǎng)租市場(chǎng)的投資收益，取決于長(zhǎng)租市場(chǎng)的發(fā)展情況。”王國(guó)軍說，如果長(zhǎng)租市場(chǎng)不賺錢，就意味著保險(xiǎn)公司的投資較難收回，或者即使收回，時(shí)間也較長(zhǎng)，效果不會(huì)太好。所以，長(zhǎng)租市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展是關(guān)鍵，一方面有賴于未來政策走向和支持力度，尤其是政策的穩(wěn)定性、持續(xù)性和清晰性影響較大；另一方面有賴于長(zhǎng)租市場(chǎng)自身的發(fā)展，例如和房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)、短租市場(chǎng)相比，長(zhǎng)租市場(chǎng)要形成自身優(yōu)勢(shì)，才能逐漸發(fā)展壯大。

分析人士預(yù)計(jì)，未來政策層面或?qū)⒃诮⑹袌?chǎng)規(guī)范、增加土地供給、形成價(jià)格體系、保障租客權(quán)益等方面持續(xù)發(fā)力，長(zhǎng)租市場(chǎng)有望在政府、企業(yè)等多方努力下駛?cè)氚l(fā)展快車道。銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，下一步將繼續(xù)支持保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極探索可持續(xù)的長(zhǎng)租市場(chǎng)商業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)一步參與國(guó)家重大戰(zhàn)略、關(guān)鍵領(lǐng)域和民生工程建設(shè)。（記者 趙鵬飛）